Alquileres: cuáles son los barrios más baratos y los más caros y dónde aumentaron más los precios en un año
La oferta sigue acotada mientras los valores aumentan por encima de la inflación
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Para LA NACIONDelfina Casali
Los precios de los alquileres siguen en alza y comienzan el año con una suba acumulada de casi 53% durante 2021. Así, un departamento promedio de dos ambientes y 50 m² cuesta $46.890 mensuales en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Mientras tanto, la oferta de inmuebles se mantiene acotada y dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos.
De acuerdo al informe que realiza mensualmente ZonaProp, el aumento acumulado en los últimos 12 meses de los nuevos contratos alcanza el 52,8%: se encuentra levemente por encima de la inflación (50,2%) y del ajuste de los contratos existentes firmados hace un año (52,2%).
Mientras que el alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica casi en $47.000 por mes, con una suba de 3,4% respecto al mes previo, una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $65.703 mensuales. De acuerdo al informe, los barrios porteños más caros para ser inquilino son:
- Puerto Madero ($99.358 por mes)
- Palermo ($53.315 por mes)
- Núñez ($53.266 por mes)
En la zona media de precios, se encuentran las siguientes zonas:
- Saavedra ($48.999 por mes)
- Retiro ($47.229 por mes)
- Villa Luro ($46.070 por mes)
- Parque Patricios ($43.870 por mes)
- Boedo ($41.912 por mes)
En tanto, las más baratas de la Ciudad para alquilar un inmueble son:
- Monserrat ($39.506 por mes)
- Paternal ($38.834 por mes)
- La Boca ($37.826 por mes)
El escenario del mercado inmobiliario en 2021 se caracterizó por la disminución de la oferta de inmuebles en alquiler. Según el informe, la cantidad de propiedades disponibles aún hoy se mantiene acotada, con un volumen de avisos un 15% por debajo del registrado en 2020 y un 25% menor al de 2019.
Si bien los alquileres aumentaron en todos los barrios porteños, impulsados por la inflación y la baja oferta, al hacer un análisis más micro se observa que los aumentos de precios no se dieron en la misma proporción en todos los barrios. En Paternal, subieron 33%, bastante por debajo del promedio de aumento registrado en CABA.
En Parque Chacabuco los valores aumentaron 43,5% y en Saavedra, 43,6%. Junto con Paternal, son los barrios en donde menos subieron los alquileres. En el extremo opuesto, Villa Devoto y Mataderos son los que tuvieron el mayor incremento en 2021: los precios crecieron 69,3% y 68,8% respectivamente.
La rentabilidad sigue baja
Mientras tanto, la relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 3,09% anual. Actualmente, se necesitan 32,3 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 24% menos de lo requerido en diciembre de 2020.
La zona oeste de CABA es la que hoy se presenta como las más atractiva para los inversores, ya que tiene mayor rentabilidad promedio. Según el informe, se ubica en un 3,3% anual, mientras que el corredor norte tiene la menor (2,8%). Por su nivel de retorno, Agronomía (3,7%) y Parque Patricios (3,6%) son los mejores barrios para quienes buscan renta.
Qué pasa con los precios de venta
De acuerdo al informe de ZonaProp, el precio promedio del metro cuadrado en CABA es de US$2354 y disminuye un 0,5% respecto a noviembre. En 2021, los precios acumularon una caída de 7,5%, un descenso mayor al reflejado en 2020 (7,1%). Si se tienen en cuenta los valores máximos de 2019, la baja acumulada es de un 15,9%.
A su vez, hay un dato que evidencia la crisis que atraviesa el sector: mientras que en abril de 2018, el 90% de los barrios registraba un incremento de los valores de venta de los inmuebles, actualmente, el 88% de los barrios acumula una disminución mensual de los precios.
En este escenario, adquirir un departamento medio de dos ambientes y 50 m² cuesta US$122.503 en promedio y para comprar uno de tres ambientes y 70 m² se necesitan US$174.538. El informe con datos de diciembre indica que el 29% del total de los departamentos en venta fue retasado a la baja en los últimos seis meses. La cifra demuestra tres meses seguidos en caída y podría sugerir una desaceleración en el ritmo de descenso de los precios de venta.
El rango de precios en la Ciudad encuentra su valor máximo en Puerto Madero (US$5566/m²). Le siguen Palermo (US$3045/m² y Belgrano (US$2915/m²). En el otro extremo, los valores más bajos se encuentran en Lugano (US$1131/m²).
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