Alquileres: La ley quedó fuera de las sesiones extraordinarias del Congreso y no habrá cambios en el corto plazo

El debate por la reforma de la ley de alquileres deberá seguir esperando. Tal como se preveía, el Gobierno oficializó el llamado a sesiones extraordinarias del Congreso con un temario que incluye 27 proyectos, entre los cuales no fueron contempladas las modificaciones previstas a la actual normativa, sobre la que ya existe un consenso generalizado en torno a su fracaso.

De esta manera, no habrá cambios en el corto plazo y, ante una economía indexada, los inquilinos que deban actualizar y renovar sus contratos seguirán afrontando fuertes subas. En lo que va de enero, los aumentos promedian el 84% y en el mercado inmobiliario estiman que a fines de febrero llegarían hasta el 90%.

La actual ley de alquileres 27.551, vigente desde el 1° julio de 2020, establece que el valor de actualización anual de los contratos debe calcularse en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), que elabora el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Este indicador, que surge del promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), sumado a la duración de los contratos por tres años, son las principales críticas del mercado inmobiliario.

Si bien durante 2022 hubo expectativas de que en el Congreso se debatieran los dos dictámenes firmados en julio pasado — uno de mayoría en representación del Frente de Todos y uno de minoría, que unificó las posturas de Juntos por el Cambio, Frente de la Concordia, Interbloque Federal y el Interbloque de Provincias Unidas–, las posibilidades se fueron diluyendo a medida que el contexto macroeconómico se fue agravando (según el Indec, la inflación de 2022 cerró en 94,8%). Pero, también, porque ninguna fuerza política logró generar el consenso que le permitiera reunir los votos necesarios (129) para la sanción de una nueva ley.

En líneas generales, el dictamen de mayoría del oficialismo está centrado principalmente en la generación de incentivos fiscales para los propietarios, con el objetivo de aumentar la oferta de alquileres, y así, regular los precios, mientras que la iniciativa de la oposición propone modificar los criterios de actualización y duración de los contratos.

Sin embargo, las fuerzas no lograron ponerse de acuerdo entre sí, ni tampoco al interior de sus bloques. Ahora, tras la frustrada última sesión del año en la Cámara de Diputados por falta de quorum, y al no haberse incluido los dictámenes para su tratamiento en las sesiones extraordinarias, el debate queda postergado para el próximo período legislativo que inicia en marzo.

En diálogo con LA NACION, Pablo Tonelli, uno de los legisladores que firmó el dictamen de minoría, expresó: “Es una picardía que no nos hayamos puesto de acuerdo entre los opositores, que sí coincidimos en modificar la ley, pero nos hemos enredado en minucias, por ejemplo, si la actualización de los contratos tiene que ser cada dos, tres o seis meses, lo que no hace al fondo de la cuestión”.

Y agregó: “Todavía subsisten algunas diferencias respecto a los índices a aplicar [IPC y Ripte], si poner uno o no considerar ninguno, o si dejar que las partes elijan libremente, como personalmente creo que es lo mejor. También hay discrepancias respecto de la periodicidad [de actualización de los contratos]”.

“Me avergüenza que no hayamos podido modificar esta ley, que es mala, que perjudica a los inquilinos y que ha distorsionado el mercado de los alquileres”, confesó Tonelli. Sin embargo, aventuró: “Haremos todo lo posible por llegar a ese consenso entre los bloques opositores, aunque no será fácil”.

En tanto, el oficialismo expresó su postura, en su momento, a través del diputado Carlos Selva, integrante de la Comisión de Legislación General, quien reconoció que “hay una situación de crisis en el sistema inmobiliario, que fue bien planteada”. Y aclaró: “Nosotros vamos a priorizar, desde la visión que tenemos desde el bloque, la situación de los inquilinos”.

“En un proceso inflacionario como el que estamos, en una crisis como la que tenemos y con la pérdida del poder adquisitivo, decir que el alquiler vuelva a insumir un porcentaje cada vez mayor del nivel salarial, de los ingresos familiares, es algo que no vamos a compartir”, afirmó Selva en julio pasado, cuando había expectativa de que la ley fuera modificada este año, algo que finalmente no sucedió.

Coincidencias y contrapuntos

Pese a la diversidad de miradas que existen en el mercado inmobiliario en materia de alquileres, y dado el actual contexto macroeconómico, tanto en el sector de los propietarios como en una buena parte de los inquilinos coinciden en la importancia de debatir una nueva ley.

Sin embargo, persisten las diferencias en el sector y también en la política, lo que quedó reflejado en la postergación del debate parlamentario.

“No hay una verdadera vocación por parte del gobierno de al menos intentar resolver la problemática que generó la nueva ley”, aseguró José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

“Así lo demuestran las iniciativas de regulación e imposiciones a viviendas vacantes impulsadas por funcionarios, junto a la parodia que terminó siendo la Comisión [que trató los proyectos], con decenas de exposiciones que no condujeron a ningún resultado para la modificación de la ley”, dijo.

El especialista agregó: “El 99,99% de las viviendas que se alquilan en la Argentina están en poder de privados y sin incentivos que generen confianza y reglas con sentido común que contemplen también al propietario. En una economía inflacionaria como la nuestra, difícilmente se logre revertir la tendencia actual de una cantidad cada vez más reducida de viviendas en alquiler formal”.

“Esta situación de desbalance en el mercado locativo no cambiará durante el nuevo año y, por el contrario, lo más probable es que aún se profundice más”, pronosticó Rozados.

En tanto, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, afirmó que “la nueva ley de alquileres tuvo un uso político muy dañino para la sociedad en su conjunto”. En ese sentido, coincidió con su colega:

“Mientras tanto, la oferta de alquileres es cada vez menor y los precios siguen aumentando. Sin embargo, no veo que haya una intención desde la política de realizar una autocrítica sobre el nivel de daño hecho, y si lo hicieran, deberían derogarla en 2023″.

Según el informe que elabora la inmobiliaria que preside Balayan, que se dedica al análisis de datos del sector desde 2012, la oferta de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) bajó un 33% entre diciembre de 2022 y el mismo mes del año anterior. Dicho reporte es elaborado en base a los avisos publicados en la plataforma Zonaprop.

Por el lado de los inquilinos, Natalia Ranzuglia, miembro del Movimiento Inquilino Nacional, reconoció que el ICL arroja un porcentaje de aumento alto en una economía inflacionaria, pero aclaró que, aun así, es preferible a que no exista regulación alguna. “Si miramos el mercado que tenemos para comparar, que es el mercado de los alquileres comerciales, están ajustando alrededor de un 50% semestral, así que [los particulares] seguimos abajo”, dijo.

“El aumento de enero es impagable y evidencia que no alcanza solamente con regular. Nosotros advertimos que esto podía pasar, cuando se aplicó la fórmula mixta, ya que índice de salarios Ripte está por encima de la media, al tomar en consideración solo los sueldos estatales en relación de dependencia. Ocurre que gran parte de las familias inquilinas no los tiene, y si los tiene en relación de dependencia, son privados, que también están por debajo del Ripte”, afirmó Ranzuglia.

Y agregó: “Necesitamos políticas públicas que consideren no solo formulas o control sobre ellas, sino también intervención directa del Estado, en un tema que es un derecho fundamental”.

“Hoy por hoy seguimos sin autoridad de aplicación y, por lo tanto, sin organismo que controle [el cumplimiento] de la ley, con lo cual todas las normas que se transgreden no las podemos consignar en ningún lado. Nos parece fundamental que podamos pensar en proyectos de vivienda y hábitat que contemplen, pero no se agoten en el alquiler formal, que es lo que la actual ley regula”, concluyó Ranzuglia.