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Los departamentos nuevos ya cuestan más del doble que los usados en algunos barrios porteños
Los especialistas coinciden en que el aumento del costo de construcción y la sobreoferta de unidades usadas amplifican el fenómeno
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LA NACIONManuela Viñales
El mercado inmobiliario atraviesa un momento frío. En junio se firmaron 5990 escrituras de compraventa, un 3,96% más que las 5762 registradas en el mismo mes del año pasado y un 10,2% por encima de mayo. Con estos números, el primer semestre de 2026 cerró prácticamente igual que el mismo período de 2025.
La situación es diferente para el crédito hipotecario, que todavía se encuentra lejos de los niveles alcanzados en la nueva etapa de los UVA. En el sexto mes del año se formalizaron 765 escrituras con hipoteca: un 30,32% más que en mayo, cuando se registraron 587, pero un 37,1% menos que las 1216 operaciones hipotecarias concretadas en el mismo mes de 2025.
Por su parte, los desarrolladores enfrentan un panorama aún más complejo. La construcción fue el sector con peor desempeño entre el cuarto trimestre de 2023 y el tercero de 2025: sufrió una caída acumulada del 11%. A esto se suma que, si bien el ritmo de aumentos de los costos de construcción comenzó a desacelerarse en los últimos meses, todavía sigue por encima del valor de venta de las propiedades, lo que reduce los márgenes de rentabilidad de los desarrolladores.
En este contexto, la comparación entre el precio de venta de departamentos usados y a estrenar empieza a cobrar relevancia. Una propiedad usada en la Ciudad de Buenos Aires es, en promedio, un 32,6% más barata que una a estrenar, según el informe de Zonaprop de junio. Mientras el metro cuadrado de una unidad nueva se ubica en US$2945, el de una usada cotiza en US$2221.
La diferencia de valor entre ambas tipologías es amplia. Pero, lo que realmente llama la atención surge al analizar barrio por barrio: en algunos casos la diferencia de valores incluso supera el 100%.
“La brecha se amplió y hoy se encuentra entre los niveles más elevados de los últimos años”, explica Candelaria Robaina, de D´Aria Propiedades. Hace un año, un departamento a estrenar costaba 28,4% más que uno usado: el metro cuadrado nuevo se ubicaba en US$2846 y el usado en US$2216, una diferencia 4,2 puntos porcentuales menor que la actual. Si la comparación se extiende a cinco años atrás, el contraste es todavía más marcado: la brecha era de apenas 10,8%, casi tres veces inferior a la de hoy.
¿La explicación? Mientras el aumento del costo de construcción impactó de forma directa en el metro a estrenar, las propiedades usadas ajustaron sus precios al alza con mayor lentitud, explica Alan Flexer, Gerente Sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez. “La recuperación de la demanda y el renovado interés por los desarrollos también contribuyeron a sostener valores más altos en las unidades nuevas”, agrega.
Pero el diferencial no responde únicamente a la antigüedad. “No estamos comparando solamente años: estamos comparando dos productos distintos”, explica Sebastián Suárez, CEO y fundador de FILABE Desarrollos.
Según detalla, en una unidad nueva también se pagan el costo actual de construcción, el valor de la tierra, los honorarios, los impuestos y la financiación del desarrollo, además de mejores distribuciones, eficiencia energética, instalaciones nuevas y menores costos de mantenimiento. En otras palabras, la brecha no representa únicamente el valor de “estrenar”, sino “la diferencia entre dos generaciones de producto inmobiliario”.
En ese contexto, Gabriela Goldszer, Directora de Ocampo Propiedades, señala que la magnitud de la brecha también depende de las características de cada barrio. Donde el stock usado es muy antiguo y existen pocos desarrollos nuevos, la poca oferta de metros nuevos genera una diferencia muy marcada respecto a los usados. En cambio, en zonas donde las propiedades usadas mantienen buena calidad o la oferta nueva es más abundante, la distancia entre ambos segmentos tiende a reducirse.
Otro factor que afecta a la brecha es la sobreoferta de departamentos usados. “Cuando en la zona hay una sobreoferta de este tipo de unidades se ven obligados a estabilizarse en niveles bajos, sin margen para subir lo que termina ampliando la brecha con los nuevos”, explica Robaina.
En este contexto, Suárez destaca que las unidades nuevas ya cotizan apenas un 2% por debajo de sus máximos históricos, mientras que las usadas todavía se encuentran cerca de un 19% por debajo de esos valores.
Los barrios con las brechas más amplias
La diferencia entre el precio de una unidad nueva y una usada cambia drásticamente según el barrio.
Los que presentan la mayor brecha son:
- Monserrat: 111,3% (a estrenar US$3633/m², usado US$1719/m²)
- Villa Lugano: 88,2% (a estrenar US$1784/m², usado US$948/m²)
- Constitución: 71% (a estrenar US$2564/m², usado US$1499/m²)
- Nueva Pompeya: 58,7% (a estrenar US$2003/m², usado US$1262/m²)
- La Boca: 50,2% (a estrenar US$2208/m², usado US$1470/m²)
Otras áreas que superan el promedio:
- Caballito: 39,5% (a estrenar US$3047/m², usado US$2184/m²)
- Belgrano: 38,1% (a estrenar US$3881/m², usado US$2810/m²)
- Recoleta: 36,1% (a estrenar US$3573/m², usado US$2625/m²)
- Colegiales: 34,2% (a estrenar US$3502/m², usado US$2609/m²)
En el otro extremo, los barrios con menor diferencia entre el precio del a estrenar y el usado son:
- Parque Chas: 5,6% (a estrenar US$2531/m², usado US$2397/m²)
- Villa Pueyrredón: 11,2% (a estrenar US$2508/m², usado US$2255/m²)
- Puerto Madero: 11,9% (a estrenar US$6576/m², usado US$5878/m²)
- Villa Santa Rita: 12,6% (a estrenar US$2278/m², usado US$2023/m²)
- Villa Luro: 12,8% (a estrenar US$2223/m², usado US$1971/m²)
Monserrat registra la mayor diferencia, un 23% superior a la de Villa Lugano, el barrio que le sigue. Sin embargo, este caso merece un análisis aparte.
“En el barrio existe una gran cantidad de edificios antiguos y unidades usadas con valores relativamente bajos. Al mismo tiempo, los pocos proyectos nuevos suelen ofrecer un producto mucho más moderno y diferenciado”, señala Suárez.
En el extremo opuesto aparece Parque Chas. Según Flexer, la brecha es reducida, ya que el parque inmobiliario es más homogéneo y los valores de las propiedades usadas acompañan más de cerca a los de las unidades nuevas.
Goldszer agrega que cada barrio tiene una dinámica propia determinada por la disponibilidad de tierra, la demanda y el tipo de desarrollos que se construyen. “En el segmento premium, la escasez de terrenos bien ubicados hace que los mejores desarrollos sostengan naturalmente una prima de valor”, apunta.
Precio vs. diseño
Si el precio fuera el único factor de decisión, el usado sería el claro ganador. Sin embargo, pese a costar en algunos casos más del doble, muchos compradores siguen eligiendo departamentos a estrenar.
Los especialistas coinciden en que quien compra una unidad nueva no paga solamente por estrenarla, sino también por evitar futuras refacciones, acceder a mejores estándares constructivos y contar con un inmueble que preserve mejor su valor en el tiempo.
“Quien compra un departamento a estrenar valora la posibilidad de mudarse sin necesidad de realizar refacciones y, en muchos casos, acceder a opciones de financiación durante la etapa de obra", explica Flexer. Por eso considera que pagar el diferencial suele tener más sentido en barrios con alta demanda y escasa oferta de proyectos nuevos, como Palermo, Belgrano, Núñez o Colegiales, donde estas unidades tienden a conservar mejor su valor.
Por otro lado, hay barrios en los que las unidades usadas tiene mayor potencial de valorización después de una refacción. Goldzser menciona a Recoleta, Barrio Norte, Belgrano y algunos sectores de Palermo como zonas que ofrecen excelentes oportunidades para quienes buscan reciclar propiedades de buena calidad constructiva. Aunque, apunta que por más exitosa que sea una refacción, existen atributos que no pueden incorporarse posteriormente, como determinadas vistas, amenities, tecnología, diseño integral del edificio o servicios.
En la misma línea, Flexer suma también a Caballito, Villa Urquiza y Almagro en la lista de los barrios que presentan buenas oportunidades para adquirir una unidad usada, reciclarla y capturar parte de esa diferencia de precios.
“El comprador del usado busca maximizar sus dólares por metro cuadrado; el comprador del a estrenar está comprando confort, diseño y la tranquilidad de no tener problemas de mantenimiento por los próximos 15 años”, resume Robaina.
El potencial: qué pasará en los próximos años
En el corto plazo
El escenario futuro todavía es incierto. Sin embargo, en el corto plazo, Suárez cree que la brecha se va a mantener elevada y que incluso puede ampliarse en determinados barrios y tipologías.
“La oferta de unidades a estrenar representa hoy alrededor del 24% de las publicaciones, cuando antes de la pandemia representaba aproximadamente el 35%”, indica el especialista y agrega que esa menor disponibilidad, combinada con costos de construcción altos, genera presión sobre los precios nuevos.
Aunque, aclara, no será una tendencia uniforme: “Si vuelve a crecer con fuerza el crédito hipotecario, el usado podría recuperar terreno porque es el segmento más accesible para la demanda familiar”.
Goldszer coincide en que algunos usados seguirán recuperando valor, aunque considera que las mejores unidades a estrenar continuarán sosteniendo un diferencial importante debido al elevado costo de desarrollar, la escasez de tierra y una demanda cada vez más exigente.
En el mediano y largo plazo
En cambio, el panorama en un mediano o largo plazo es distinto: “La brecha debe reducirse”, proyecta Robaina y argumenta que el precio del usado debería seguir acomodándose y continuar con una tendencia alcista, superior al aumento del producto a estrenar.
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