Claudio Zuchovicki: “El crédito hipotecario se frenó, pero es algo temporal, y el metro cuadrado seguirá subiendo”
Claudio Zuchovicki participó en la Expo de Real Estate y compartió su visión sobre el futuro del sector inmobiliario nacional
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LA NACIONCandela Contreras
El 2025 arrancó con una expectativa que hoy parece haberse moderado. Para Claudio Zuchovicki, economista y referente del mercado de capitales, el inicio del año estaba cargado de ilusión: se esperaba que el crédito hipotecario volviera a dinamizar una industria que venía de años de parálisis y que enfrentaba un obstáculo clave: el alto stock de propiedades usadas sin vender. “Hasta que no se venda el stock es difícil que se venda lo nuevo y el metro cuadrado de construcción llegó a valer más que un usado. Hasta que no se equilibre eso, es difícil”, sostuvo.
En un mano a mano que tuvo con LA NACION antes de participar en el cierre, propuesto por Grupo Predial, de la Expo Real Estate, el analista explicó que el impulso inicial del crédito se frenó en las últimas semanas por suba e incertidumbre sobre las tasas de interés. Sin embargo, cree que este freno es “temporal” y está condicionado al contexto político-electoral. “Yo trato de ver el vaso medio lleno: creo que después de las elecciones se va a retomar la senda de crecimiento. Antes teníamos expectativas, ahora tenemos datos más ciertos. Quizás sea más pausado, más sostenible en el tiempo. Los bancos tienen que acompañar y las tasas son un tema de corto plazo”, afirmó con expresión de deseo.
Zuchovicki insistió en que el mercado financiero debe dar un paso decisivo: dejar de concentrarse en financiar al Estado y volcarse a la economía real. “Si el Banco Central no toma más plata y el Estado sigue con superávit fiscal, nosotros vamos a tener que financiar la economía real. Esa es nuestra función como mercado de capitales”, aseguró.
En este sentido, habló de tokenización inmobiliaria como una forma práctica de abrir la inversión a ahorristas que no tienen el capital para comprar una unidad completa: “La función de un mercado de capitales es que se permita, como va a pasar, la tokenización del metro cuadrado”. La ubicó como una manera de ahorrar a futuro: “Quizás no tenés US$100.000 para comprar un departamento, pero sí US$1000 para empezar. Comprás unidades de metro cuadrado como si fueran moneda. Apuesto a que eso va a subir más que la moneda”.
Créditos en dólares a desarrolladores, el anuncio de Caputo
Ante el anuncio del ministro Luis Caputo en la apertura de la expo, sobre créditos en dólares del Banco Nación para desarrolladores, el economista se mostró esperanzado, aunque cauteloso. Valoró la medida como un avance, aunque advirtió sobre las barreras culturales y de confianza que deben superarse: “Hasta ahora los bancos prestaban en dólares solo a exportadores. El temor es lo que pasó en 2001, cuando se prestó en dólares a gente que ganaba en pesos. Si el mercado encuentra los mecanismos, sería que el propio sector privado financie al sector privado. Las propiedades varían en dólares, y eso debería respaldar la operación”.
Al mirar hacia atrás, relativizó el impacto negativo de experiencias como los créditos UVA en el período 2017-2018: “No fue una catástrofe. Sí, muchas familias la pasaron mal, pero desde el negocio inmobiliario funcionó: el activo que compraban subía. El problema fue financiero y de corto plazo”.
“Si miro la película, los créditos a la larga capitalizaron porque compraste una propiedad que vale más. El tema era que muchos tuvieron que dejar de consumir otras cosas porque el salario fue menor de lo que ajustaba la cuota, por la inflación. Pero la inflación también hacía subir el valor de la propiedad”, afirmó.
Pero, su conclusión fue: “Si hubiese sido una catástrofe, la mora tendría que haber sido terrible. No fue catástrofe, sí, quizás para una familia porque la pasó muy mal, porque tuvo que dejar de hacer otras cosas, pero desde el punto de vista del negocio inmobiliario sirvió”.
Sobre la pregunta de si sigue siendo un buen momento para sacar un crédito o si conviene esperar a que bajen las tasas, el economista afirmó que depende del riesgo que cada uno esté dispuesto a asumir: “Si espero a que todo se solucione puedo llegar a tener una tasa mucho más barata, pero voy a comprar un activo más caro. Porque si está todo solucionado, valdría más”.
Confianza y expectativa
En su charla de cierre, ante desarrolladores, inmobiliarios, constructores y referentes del sector. Zuchovicki abrió con una pregunta: “¿Puede subir el metro cuadrado?”. Su respuesta fue inmediata: sí. Y explicó que en economía lo que realmente importa no es el dato, sino lo que la mayoría cree que va a pasar. “En el mercado operamos con dos palabras: confianza y expectativa. La confianza no se compra ni se vende; se siente o no se siente”, remarcó.
A su vez, planteó que el valor de una zona no depende solo del ladrillo o el cemento, sino de la seguridad y la logística que ofrece. Y llevó el concepto a la conducta de los inversores: “Si la mayoría cree que vamos por el camino correcto, va a invertir. Si la mayoría cree que vamos a chocar, va a desinvertir. Es la profecía autocumplida. Lo incierto es peor que lo malo: a lo malo me adapto; lo incierto me paraliza”.
“El rey es el consumidor”
Según el economista, el mundo atraviesa un cambio de paradigma en el que el “rey” ya no es el productor, sino el consumidor. Con inflación aplacada y precios más transparentes, el desafío es conquistar al cliente con calidad y servicio, porque el precio será un commodity. “En la economía real no se puede esconder la ineficiencia en los precios. Para operar cantidad hay que invertir, y para invertir hay que creer”, enfatizó.
Zuchovicki advirtió que no todos están listos para ese escenario, y que se verán fusiones y adquisiciones, sobre todo en el real estate. También puso sobre la mesa un concepto que incomoda: “Esperar a que todo se calme te da seguridad, pero si sale bien, no vas a conseguir los precios de hoy. El riesgo país está en 720 puntos básicos: si todo estuviera resuelto, no estaría ahí. Esto es jugarse o no, y tiene que ver con la personalidad y el momento de vida de cada uno”.
En un tramo más global de su análisis, Zuchovicki subrayó el impacto de los cambios demográficos en el real estate y en la economía en general. “El 90% de los cambios de hoy son demográficos. La inmigración cambia la cultura, y hoy somos ciudadanos del mundo. Los sistemas jubilatorios fueron diseñados para cuando vivíamos 65 o 70 años; hoy todos están fundidos”, señaló.
A esto sumó la situación fiscal de las potencias: “Estados Unidos es el país más endeudado del mundo y con un déficit enorme. Lo vemos en la depreciación del dólar frente a otros activos. Y si todos los Estados tienen déficit, ¿con qué plata van a ayudar? El financiamiento va a venir del sector privado”.
Para Zuchovicki, Argentina no es la excepción. “Los argentinos tenemos 268.000 millones de dólares declarados. En algún punto, esa es la discusión: cómo canalizamos ese capital hacia inversión productiva sin que el Estado tenga que emitir, porque la emisión genera inflación. Eso, espero, lo damos por superado”.
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