La regulación del mercado de capitales que pateó el tablero de las inversiones inmobiliarias

Unas semanas atrás, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó una medida clave que marca un punto de inflexión en el mercado de capitales argentino, impulsando su modernización, sin dejar de lado la seguridad jurídica. La CNV aprobó la Resolución General 1069/2025, y, de esta forma, estableció un marco regulatorio para la tokenización de valores negociables con oferta pública, que patea completamente el tablero de los negocios en el real estate.

Pero vale preguntarse ¿qué significa tokenizar? Para llevarlo a una explicación muy simple, se podría decir que, en el mundo de los inmuebles, consiste en dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital” -mejor conocido como token- esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, un tipo de red digital, pero que, a diferencia de las bases de datos convencionales, está descentralizada y es inmutable, es decir, no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.

En otras palabras, cuando se habla de tokenizar, lo que se hace es representar digitalmente un activo del mundo real, dentro de la blockchain, una red que no tiene intermediarios y que cuenta con ciertas ventajas, que van desde la posibilidad de fragmentar el activo y que varios participen de los flujos de fondos que genera, hasta contar con mayor liquidez en mercados que son ilíquidos (porque el token puede comprarse y venderse en cualquier momento).

La reciente medida de la CNV constituye el primer régimen regulado para la representación digital de valores negociables mediante tecnologías de registro distribuido (TRD) o blockchain. Es decir, regula cómo se pueden representar digitalmente los valores negociables como acciones, bonos, etc., usando tecnologías como blockchain o registro distribuido.

“La resolución representa, sin dudas, un paso histórico para el mercado argentino. Por primera vez, la CNV reconoce la tokenización como una herramienta válida dentro del mercado de capitales, siempre y cuando se ajuste a estructuras ya existentes”, comparte Manuel Arias, CFO de R3al Blocks, aunque reconoce que el camino recién empieza. “La normativa es limitada: funciona bajo un sandbox de un año, solo aplica a ciertos instrumentos y deja afuera la posibilidad de innovaciones más abiertas, como tokens peer-to-peer, propiedad digital o integración con protocolos internacionales”, agrega.

La iniciativa funcionará bajo un sandbox regulatorio que durará un año. Esta palabra viene de “caja de arena”, implica que se crea un entorno de prueba controlado para que las empresas exploren esta tecnología y evalúen, así, el impacto de la tokenización. Vale aclarar que, esta nueva normativa no implica que se puedan emitir tokens sobre una propiedad en sí, sino sobre instrumentos financieros regulados cuyo activo subyacente sean inmuebles u otros activos del mundo real. En concreto, en esta primera etapa, la CNV autoriza la tokenización de:

• Certificados de participación de fideicomisos financieros, cuyo activo subyacente esté compuesto principalmente por créditos, inmuebles, facturas u otros activos del mundo real que no sean valores negociables ya cotizados en mercados autorizados.
• Cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, cuyo patrimonio también esté integrado principalmente por activos del mundo real o bienes que no sean valores negociables negociados en mercados habilitados del país (las cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados son valores negociables que representan una parte del patrimonio de un fondo cerrado, y que pueden comprarse o venderse, pero no se pueden rescatar directamente ante la sociedad administradora como en los fondos comunes abiertos; el inversor que quiere salir lo hace vendiendo su cuotaparte en el mercado).

En criollo, para tokenizar un inmueble, primero hay que estructurarlo legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado de inversión. Estos instrumentos ya están regulados y aprobados por la CNV, y, de hecho, ya se utilizaban anteriormente para tokenizar activos inmobiliarios, ya que eran estructuras legales que existían previamente y que se adoptaron para estos modelos. Con la resolución de la CNV, se establece una regulación específica que establece que para tokenización de inmuebles se usará este marco legal.

Desde la Cámara Argentina Fintech comparten la importancia de esta nueva medida: “Esta normativa es muy relevante, ya que permite transformar activos existentes en instrumentos digitales de inversión, abriendo nuevas vías para el fondeo del crédito, el financiamiento productivo y la creación de productos financieros más ágiles y accesibles”.

Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, coincide en que se trata todavía de una primera etapa, pero resalta la relevancia de dar este primer paso: “Desde mi mirada, esta norma tiene muchísima potencia para lo que viene, no solo por lo que habilita técnicamente, sino por lo que representa simbólicamente: un regulador que empieza a reconocer la trazabilidad, transparencia y eficiencia de la blockchain como base para una nueva arquitectura del mercado”.

“La Resolución 1069 es el primer paso hacia la tokenización completa del sistema financiero argentino. Entendemos que el proceso sea gradual: los actores tradicionales —mercados, agentes de bolsa, custodios— necesitan tiempo para adaptarse, como ya ocurrió en otras industrias ante cambios tecnológicos disruptivos", compartió Paula Vigliano, cofundadora de PALA Blockchain, y agregó: “Hoy estamos ante un cambio de era, la infraestructura financiera del futuro será tokenizada, con trazabilidad, seguridad y eficiencia como nuevo estándar. La CNV ya dio la señal. Lo que viene es el futuro del sistema financiero”.

La tokenización ya se está usando en modelos de negocio muy diversos: desde comprar tokens de jugadores de fútbol, hasta invertir en agricultura, energía o arte. Como se explicaba antes, en el caso de las propiedades, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí, sino un documento legal que respalda su tenencia (como un fideicomiso o un boleto de compraventa). Ese documento se fracciona, y cada token representa un derecho personal: puede ser el uso de la propiedad, un porcentaje de la renta que genere o una parte del valor de una futura venta. Es decir, quien compra tokens participa de los beneficios que genere el activo, según el porcentaje que tenga.

“Nos están contactando desarrolladores, especialmente desde el interior del país, para tokenizar proyectos inmobiliarios”, comparte Pedro Nicholson, abogado especializado en real estate del Estudio Béccar Varela, que forma parte también del equipo de Metro Futuro, y agrega: “Se está generando un clima de negocios que antes no existía. Nos vinieron a buscar de Brasil, que ya vienen tokenizando desde hace seis años”.

Según datos de la Cámara Argentina Fintech, distintos estudios afirman que la tokenización de RWA-son las siglas en inglés de Real World Assets (activos del mundo real)-será un mercado de US$16 billones hacia fin de la década, y que el 10% del PBI global será almacenado y negociado vía blockchains. Se calcula que, en 2023, el mercado de tokenización alcanzó los US$600.000 millones y se prevé que crezca 26 veces su tamaño hacia 2030.

“La tokenización permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando la inversión”, aseguró Eric Sánchez, CEO de Reental, empresa española que nació en 2021 y ya tokenizó 79 proyectos inmobiliarios que suman US$56 millones y una comunidad de más de 21.000 usuarios, procedentes de 85 países. Además, el argentino Luis Scola, exjugador de la generación dorada en la selección argentina de básquet, es uno de sus embajadores. “Es algo que no solo está llegando a pequeños inversores, sino también a desarrolladores más grandes, como Blackrock, porque el valor de esta tecnología facilita procesos”, agrega Sánchez, que detalla que el año pasado tuvieron en Reental un retorno de inversión del 13,10% en sus proyectos tokenizados.

En cuanto a las ventajas de esta tecnología, aún desconocida para la mayoría de la gente, las fuentes consultadas destacan la democratización de la inversión. El real estate funcionó históricamente como refugio de valor para los argentinos, pero se trata de un mercado en el que los tickets de ingreso son altos. Es difícil que quien no tenga como mínimo US$80.000/US$100.000 pueda invertir en una propiedad. Con la tokenización, al representar digitalmente un activo inmobiliario, es posible fragmentarlo en varias partes y contar con una mayor cantidad de inversores, que ingresen a este negocio con pequeñas sumas de dinero, que pueden partir desde los US$100.

Débora Carrizo, cofounder y CEO de R3al Blocks, startup que utiliza la tecnología blockchain para transformar activos del mundo real en tokens digitales, explica que es un instrumento que le permite llevar el ladrillo a la clase media. “Siempre consideré la tecnología como una herramienta para abrir caminos e igualar”, agrega Carrizo.

La tokenización también trajo liquidez a una industria tradicionalmente ilíquida, ya que las propiedades tokenizadas en la blockchain están fraccionadas en montos que pueden ser muy bajos y transferirse a un tercero prácticamente en cualquier momento. Además, podría permitir a un emprendedor inmobiliario tener un universo más amplio de potenciales inversores en sus proyectos, ya que, por pocos montos, se podría invertir en desarrollos de real estate. Esto deriva en un win-win, ya que el que compra tokens entra en una inversión de ladrillo y el desarrollador puede tener fondos para ir avanzando con la obra.

Por María Josefina Lanzi

• Real Estate

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