1
Iván Kerr, exsecretario de Vivienda de la Nación: “Hay que convertir las medidas del Gobierno en un sistema y no confundir poder pagar con poder acceder”
El Gobierno anunció que iba a destinar dos billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para ampliar el financiamiento hipotecario para primera vivienda
11 minutos de lectura'
El anuncio realizado por el Gobierno de destinar dos billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para ampliar el financiamiento hipotecario es una muy buena noticia. No solamente por el volumen de recursos involucrados, sino porque confirma una decisión que venimos celebrando desde que comenzaron a reaparecer los créditos UVA: la Argentina necesita hacer todo lo posible para reconstruir un mercado de crédito hipotecario.
El programa anunciado por el ministro Luis Caputo prevé que el FGS coloque esos recursos mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA en entidades financieras, que deberán destinarlos a créditos para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda. Los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima de UVA más 7,5% y un monto máximo de 150.000 UVA.
Según las estimaciones oficiales, los dos billones de pesos permitirían financiar inicialmente a unas 17.000 o 18.000 familias.
Es un paso importante y llega, además, en un momento en el que el crédito necesita ganar escala. Lo venimos diciendo desde hace tiempo: hay que impulsar a fondo todas las medidas necesarias para que vuelva el crédito hipotecario.
Y la primera, sin ninguna duda, es la estabilidad macroeconómica.
No existe financiamiento de largo plazo en una economía sin estabilidad. Nadie puede prestar a 20 o 30 años si no existe una mínima previsibilidad sobre el valor del dinero, la evolución de los ingresos y las condiciones bajo las cuales deberá cumplirse ese contrato.
Por eso, bajar la inflación, ordenar las cuentas públicas y recuperar la estabilidad son probablemente las medidas de política habitacional más importantes que puede adoptar un gobierno. Sin macroeconomía ordenada no hay crédito hipotecario sostenible.
Pero la estabilidad, aun siendo indispensable, no alcanza.
La Argentina tiene un déficit habitacional que afecta a cerca del 35% de los hogares y más del 40% de los trabajadores se desempeña en la informalidad. En esas condiciones, pretender que el mercado, sin ninguna política pública, pueda resolver por sí solo el acceso a la vivienda resulta poco realista. No sucede en ningún país del mundo.
Chile, con uno de los mercados hipotecarios más desarrollados de América Latina, combina el crédito bancario con subsidios, garantías y herramientas públicas para facilitar el acceso a la vivienda. Estados Unidos, paradigma de una economía de mercado y con uno de los sistemas hipotecarios más profundos del mundo, desarrolló durante décadas una extensa arquitectura institucional para garantizar créditos, aportar liquidez y vincular las hipotecas con el mercado de capitales.
No existe contradicción entre desarrollar un mercado hipotecario privado y tener una política pública activa de vivienda. Por el contrario, los mercados hipotecarios más desarrollados combinan ambas cosas.
Del fondeo al mercado de capitales
El mecanismo elegido permitirá que los bancos cuenten con una fuente adicional de fondeo para originar hipotecas. Los bancos seguirán evaluando a sus clientes y asumiendo el riesgo crediticio, mientras el FGS colocará sus recursos mediante instrumentos remunerados y con un destino específico. Es una herramienta razonable para esta etapa.
Resulta interesante que varias de estas cuestiones hayan formado parte, apenas un mes atrás, de una mesa de diálogo sobre vivienda asequible convocada por la Gerencia de Desarrollo Territorial Sostenible de CAF (Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe), de la que participaron representantes del sistema financiero, desarrolladores, cámaras empresarias, gobiernos subnacionales, academia y especialistas. Allí hubo un amplio consenso en que uno de los principales obstáculos para expandir el crédito hipotecario en la Argentina es la falta de fondeo de largo plazo.
Entre las alternativas analizadas aparecieron el desarrollo de un mercado secundario y la securitización de hipotecas, los fondos de garantía y seguros hipotecarios, e incluso la posibilidad de movilizar recursos del FGS como fuente de ahorro de largo plazo. El anuncio de esta semana resulta, por eso, particularmente oportuno.
A medida que el mercado crezca, el desafío debería ser avanzar hacia un mecanismo todavía más profundo: desarrollar un verdadero mercado secundario de hipotecas.
Los bancos deberían poder originar créditos, agruparlos y securitizarlos para que esos activos sean adquiridos en el mercado de capitales. De esa manera podrían recuperar liquidez, liberar capacidad de sus balances y volver a prestar.
Allí el propio FGS podría tener, en una próxima etapa, un papel todavía más estratégico: participar como inversor institucional de esos títulos respaldados por hipotecas, junto con compañías de seguros, fondos de inversión y otros inversores de largo plazo.
No se trata de contraponer un instrumento con otro. El fondeo anunciado hoy puede ser muy útil para acelerar el crédito en esta etapa. El objetivo de largo plazo debería ser utilizar ese impulso para desarrollar un mercado capaz de canalizar el ahorro hacia las hipotecas de manera permanente.
Poder pagar no significa poder acceder
Pero el fondeo no es el único problema.
Existe otra barrera que quizás sea hoy uno de los mayores obstáculos para que muchas familias puedan transformar su capacidad de pago en una vivienda propia: el anticipo.
El propio ejemplo presentado por el Gobierno permite verlo con claridad.
Para adquirir una propiedad valuada en US$106.667, una entidad financiaría el 75% del valor. El crédito sería de aproximadamente US$80.000 y la familia tendría que aportar los US$26.667 restantes.
A una tasa de UVA más 7,5% y un plazo de 25 años, la cuota inicial estimada sería de $865.098 y el ingreso familiar requerido de aproximadamente $3,46 millones mensuales.
Esto muestra una diferencia fundamental entre poder pagar un crédito y poder acceder a él.
Una familia puede tener ingresos formales por $3,5 millones mensuales, cumplir con la relación cuota-ingreso exigida por el banco y tener capacidad para afrontar una cuota de $865.000. Pero eso no significa que tenga US$26.667 ahorrados.
Un reciente informe de la Fundación Tejido Urbano llega a una conclusión similar. Para analizar el potencial de acceso al crédito entre los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires toma una vivienda de US$105.530 —prácticamente el mismo valor del ejemplo utilizado ahora por el Gobierno— y un préstamo por el 75% del precio. El estudio identifica un universo relevante de hogares que, por nivel de ingresos y formalidad laboral, podría calificar para un crédito hipotecario. Pero introduce una salvedad fundamental: ese universo potencial no contempla si las familias cuentan con el ahorro previo necesario para afrontar el anticipo.
Allí aparece un campo enorme para la política pública.
Después de décadas de inflación, crisis recurrentes y enormes dificultades para generar ahorro de largo plazo, exigir que una familia tenga acumulado el 20% o 25% del valor de una propiedad deja afuera del crédito a muchos hogares que sí tienen capacidad para pagar la cuota.
No se trata de eliminar el anticipo ni de inducir a los bancos a asumir riesgos imprudentes. El aporte propio cumple una función fundamental en cualquier crédito hipotecario.
Se trata de desarrollar instrumentos que permitan aumentar prudentemente el loan-to-value (LTV).
En el mismo ejemplo utilizado por el Gobierno, pasar de financiar el 75% al 90% reduciría el ahorro inicial requerido de aproximadamente US$26.700 a US$10.700.
Para muchas familias esa diferencia puede ser exactamente la que separa poder comprar una vivienda de continuar alquilando.
Seguros hipotecarios y fondos de garantía podrían cubrir parte de ese riesgo adicional y permitir que los bancos aumenten el porcentaje financiado sin deteriorar la calidad de sus carteras. No casualmente, fondos de garantía y seguros hipotecarios fueron también identificados en la mesa de CAF como instrumentos para atender a hogares sin ahorro previo suficiente y reducir los requisitos de entrada al crédito.
Pero reducir el anticipo no es la única respuesta. También hay que reconstruir herramientas de ahorro previo para la vivienda. Cuentas de ahorro específicas, mecanismos de ahorro programado y esquemas en los que el esfuerzo sostenido de la familia pueda complementarse con incentivos o aportes focalizados permitirían empezar a formar el capital necesario antes de solicitar la hipoteca. En un país que durante años destruyó los incentivos al ahorro en moneda local, volver a conectar ahorro previo y crédito hipotecario debería formar parte de la misma agenda.
Lo mismo ocurre con la informalidad. Con más del 40% de los trabajadores fuera del mercado laboral formal, no podemos ignorar que una enorme cantidad de familias puede tener ingresos y capacidad de pago, pero dificultades para acreditarlos bajo los parámetros bancarios tradicionales.
Si pretendemos que el crédito hipotecario vuelva a ser una verdadera herramienta de acceso a la vivienda, también habrá que trabajar sobre ese problema estructural.
Y hay una herramienta adicional que el propio Gobierno ya creó y que todavía espera su implementación efectiva: las hipotecas divisibles. Permitir que una familia acceda al crédito para comprar una vivienda desde el pozo puede reducir significativamente el costo de acceso y, al mismo tiempo, conectar el financiamiento hipotecario con la construcción de nueva oferta. El marco normativo existe, pero todavía falta que se transforme en un producto bancario disponible. Si al nuevo fondeo anunciado ahora se suma finalmente la puesta en funcionamiento de las hipotecas divisibles, el impacto puede ser mucho mayor: no solamente habrá más recursos para prestar, sino también más viviendas financiables y a un menor costo de entrada para las familias.
Convertir las medidas en un sistema
En estos últimos años comenzaron a aparecer varias de las piezas necesarias.
Volvió tímidamente el crédito UVA. Se creó el marco para las hipotecas divisibles y el financiamiento de viviendas en construcción, aunque todavía resta que esas herramientas se conviertan efectivamente en productos bancarios. Los bancos vuelven a competir por clientes hipotecarios. Y ahora el FGS aportará nuevos recursos para ampliar el fondeo.
Todo eso va en la dirección correcta.
Pero el desafío es convertir esas piezas en un sistema.
Un sistema en el que la estabilidad macroeconómica permita prestar a largo plazo; los bancos originen los créditos; el mercado de capitales aporte liquidez; los desarrolladores construyan nueva oferta; los inversores institucionales canalicen el ahorro de largo plazo; y la política pública permita incorporar a aquellas familias que, aun teniendo capacidad de pago, hoy quedan afuera por falta de ahorro o por la informalidad de sus ingresos.
Todas estas herramientas requieren, además, coordinación y continuidad. La mesa convocada por CAF destacó la creciente centralidad de provincias y municipios en la agenda habitacional. En ese contexto, y luego de la eliminación de la Secretaría de Vivienda, sigue siendo importante que exista a nivel nacional una mirada capaz de articular crédito, ahorro, garantías, mercado de capitales y producción de vivienda. No se trata necesariamente de recrear estructuras del pasado, sino de asegurar que las distintas iniciativas formen parte de una estrategia coherente y sostenida.
Durante décadas discutimos la política habitacional argentina como una falsa opción entre Estado y mercado.
La experiencia internacional demuestra que los sistemas que funcionan articulan ambos.
Necesitamos estabilidad macroeconómica. Necesitamos bancos que presten. Necesitamos un mercado de capitales que financie esas hipotecas. Necesitamos desarrolladores que construyan e inversores institucionales que canalicen el ahorro de largo plazo.
Pero también necesitamos una política pública inteligente que permita que quienes tienen capacidad de pago, pero hoy quedan afuera, puedan ingresar al sistema.
El anuncio del Gobierno es otro paso importante en esa dirección.
Hace casi dos años sostuvimos en otra nota de opinión publicada en este diario que el FGS podía cumplir un papel relevante en la reconstrucción del mercado hipotecario. Que hoy comience a hacerlo es una señal en la dirección correcta.
Ahora hay que seguir avanzando.
Porque el verdadero éxito no será que estos $2 billones permitan otorgar algunos miles de créditos adicionales. Será que contribuyan a construir un mercado hipotecario profundo, sostenible y capaz de financiar cientos de miles de viviendas.
Que acceder a un crédito a 20 o 30 años deje de ser una noticia extraordinaria y vuelva a ser una posibilidad normal para una familia argentina.
Las herramientas empiezan a aparecer. El desafío ahora es darles escala, continuidad y convertirlas en un verdadero sistema.
El autor fue secretario de Vivienda de la Nación en la presidencia de Mauricio Macri y presidente de Procrear.
Más leídas de Casas y Departamentos
2Créditos UVA en agosto 2026: qué bancos ofrecen las mejores tasas y cuánto hay que ganar
3Los expertos en psicología coinciden: las personas que se sientan siempre en la misma silla esconden un aspecto emocional
4El mercado inmobiliario se mueve a dos velocidades: las ventas resisten altas, el crédito cae y los precios se frenan