Créditos hipotecarios: desde los costos ocultos hasta los bancos que permiten sumar ingresos, 10 preguntas clave para evitar sorpresas

Dicen que la casa propia es el sueño de muchos. Pero en los últimos años, para los argentinos, ese sueño se fue alejando cada vez más del alcance de las manos. Con un mercado inmobiliario en plena transformación, la posibilidad de comprar una vivienda parecía un lujo reservado para pocos. Sin embargo, la vuelta del crédito hipotecario reavivó las esperanzas de quienes buscan dejar de alquilar y poder tener su casa propia.

¿Por qué los créditos hipotecarios son clave para el acceso a la vivienda? En Argentina, la posibilidad de ser dueño de una propiedad sin financiamiento bancario es cada vez más difícil. Según la última Encuesta Permanente de Hogares (EPH), el 35,7% de los hogares en la Ciudad de Buenos Aires alquila, la cifra más alta en décadas. Hace veinte años, solo el 23,9% de las familias eran inquilinas, mientras que el 65,5% vivía en su propia casa. Hoy, ese número cayó al 40,3%.

El crédito hipotecario es la herramienta más utilizada en el mundo para acceder a una casa propia. Sin financiamiento, las opciones para poder comprar una propiedad se reducen significativamente, ya que, se considera una herramienta fundamental para democratizar el acceso a la vivienda.

Después de casi cinco años de que la oferta de créditos hipotecarios sea prácticamente nula, en abril del año pasado, 24 bancos -públicos y privados- volvieron a la escena ofreciendo sus líneas de préstamos ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), un sistema que permite cuotas iniciales bajas, pero que se actualizan por inflación.

“A partir del primer anuncio que se hizo de crédito hipotecario se despertó una enorme expectativa dentro del mercado y de los interesados en poder acceder a una vivienda”, afirma esperanzado José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Tal fue la respuesta de los consumidores que, en 2024 se otorgaron más de 11.000 préstamos, con un promedio de US$75.000 por cada uno, de acuerdo a un informe de la Fundación Tejido Urbano.

Los préstamos, en su mayoría, pueden destinarse tanto a adquisición de primera o segunda vivienda, refacción, mejoras o ampliación de la propiedad, y se destina tanto a empleados en relación de dependencia, independientes, como a monotributistas.

Por su parte, las tasas oscilan entre el 3% y el 14% anual. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Los montos en algunos casos llegan hasta los $250 millones o incluso hay entidades que no tienen límite a prestar. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia. La principal característica de estos préstamos es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero en una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es alto. “Los que tomaron un crédito UVA en aquella primera etapa, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”

10 preguntas clave para tener en cuenta antes de sacar un crédito hipotecario

1) Los bancos con las tasas más bajas

En general, una tasa de interés más baja en un crédito hipotecario implica que el préstamo sea más barato. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las cuotas del crédito pueden variar con el tiempo debido al ajuste por inflación. “La tasa de un crédito hipotecario va a impactar más en el monto total de la cuota que el plazo en que se solicite”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Por lo que, los analistas del mercado inmobiliario concuerdan en que mientras más baja sea la tasa, “más barato” será el préstamo. En este sentido, las entidades bancarias que presentan las líneas de préstamos con las tasas más bajas son:

• Municipal de Rosario: la entidad lanzó sus líneas de créditos hipotecarios “NIDO”, con el objetivo de otorgar préstamos UVA dirigidos a toda la provincia de Santa Fe con la tasa más baja del mercado: del 3% para sus clientes con cuenta sueldo y del 4,2% para quienes no cobren sus haberes allí.
• Banco Ciudad: cuenta con una tasa promocional del 3,5% para comprar en el microcentro porteño y en el sur de la ciudad, mientras que para el resto de las zonas la tasa es del 5,5%.
• Banco de Neuquén: la entidad provincial cuenta con diferentes tasas para dos tipos de líneas. La primera otorga hasta $50 millones tiene la tasa más baja, del 3,5% para clientes con acreditación y paquete de productos, y la otra es del 4,5%, abarca a clientes autónomos y monotributistas. Mientras que la segunda línea es de hasta $100 millones, con una tasa del 8,5% para clientes del banco con paquete de productos y del 9,5% para los que no cobren sus haberes.
• Banco de Chubut: en este caso, la Tasa Nominal Anual también es del 3,5% para quienes tengan cuenta sueldo y del 8% para quienes no acrediten sus haberes en el banco.
• Banco Nación: la tasa del banco más importante del país también se encuentra entre las más bajas del mercado. En este caso, la tasa es del 4,5% para los clientes con cuenta sueldo que soliciten hasta 180.000 UVAs; mientras que para quienes no cobren sus haberes en la entidad o soliciten un monto mayor a 180 mil UVAs la tasa asciende al 8%.

2) ¿Cuáles son los 12 bancos que aumentaron sus tasas luego de lanzar el crédito?

Entre noviembre/diciembre de 2024, meses después de que las entidades bancarias anunciaran la vuelta de las líneas de créditos hipotecarios, 12 bancos ajustaron sus condiciones y dos de ellos lo hicieron en febrero de 2025, incrementando principalmente la Tasa Nominal Anual (TNA) y, en algunos casos, acortando los plazos o modificando los montos a otorgar. Los analistas concuerdan en que las tasas elevadas encarecen los préstamos y frenan el dinamismo del mercado.

A partir de tasas menores, califica más gente, pero, al subir la tasa, aumenta el filtro inicial. Esto es así porque para acceder a un crédito hipotecario se debe considerar que la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar, aunque en algunos bancos, la relación cuota-ingreso puede ser del 30%. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso demostrable mayor. Este punto es que el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.

A continuación, un detalle de los cambios más relevantes aplicados por los bancos que modificaron sus condiciones:

• Bancor: elevó su tasa del 4,9% al 6,9% para clientes con cuenta sueldo y redujo el financiamiento de la propiedad del 100% al 75%.
• BBVA: incrementó la tasa del 5,5% al 6,5% para clientes con cuenta sueldo -en el primer período- y en febrero volvieron a subirlas a 6,9%.
• Brubank: subió la tasa al 9% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 14% sin cuenta sueldo (antes 8%).
• Banco Ciudad: aumentó el monto máximo a prestar de $250 millones a $350 millones y subió la tasa del 5,5% al 6,9%, pero mantiene la tasa preferencial del 3,5% en algunos sectores de la ciudad de Buenos Aires.
• Del Sol: modificó su tasa del 5,5% a 9% para clientes con cuenta sueldo, y del 8,5% a 12,5% para quienes no cobran sus haberes en la entidad.
• Galicia: incrementó la tasa del 5,5% al 7% para cuenta sueldo y del 7,5% al 9% sin cuenta sueldo.
• Hipotecario: redujo el plazo máximo de 30 a 20 años, fijó un tope de $250 millones y aumentó la tasa al 9,5% (antes 6,9%).
• ICBC: subió la tasa del 5% al 6,9% para cuenta sueldo y del 7,5% al 8,9% sin cuenta sueldo, ampliando el plazo a 20 años.
• Macro: elevó la tasa al 6,5% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 8% sin cuenta sueldo (antes 7%).
• Patagonia: en diciembre aumentó el monto máximo de $250 millones a $320 millones, con una tasa que pasó del 4,9% al 5,4%, y en febrero volvieron a subir la tasa llevándola a 6,5%.
• Santander: incrementó la tasa del 5,5% al 7%.
• Supervielle: Redujo el plazo de 30 a 15 años, subió la tasa al 8,5% (antes 5,5%) y disminuyó el financiamiento del 80% al 70%.

Un caso aparte es el del banco Credicoop. Esta entidad, a pesar de que no modificó sus condiciones, decidió retirar la oferta de su página web.

3) ¿Cuál es el “costo oculto” entre la tasa y el costo financiero total?

A la hora de analizar que préstamo tomar, los analistas concuerdan en que es clave mirar el CFT, ya que, la tasa está explícita en todas las líneas vigentes, pero lo que no está tan claro son los costos asociados a la operación; y esto va a determinar si un préstamo es más barato que otro.

El CFT es una variable obligatoria que impone el BCRA, como entidad regulatoria, e incluye todos los cargos que tiene la operación, es una medida más precisa del costo real de un préstamo. Mientras que la TNA corresponde al porcentaje de interés que se aplica al capital para calcular el pago de intereses en un año. Por lo que, el CFT incluye la TNA, además de otros gastos, tales como: seguros de incendio y de vida; comisiones de apertura y de evaluación crediticia, aunque suelen estar bonificadas; impuestos: IVA (21%) sobre intereses; gastos e impuestos ligados a la obtención del préstamo (honorarios de escribanía sobre la escritura de la hipoteca o impuestos de sellos según la provincia).

“La brecha entre TNA y CFT varía según el banco y los componentes adicionales, pero en créditos hipotecarios suele ser de 0.5% a 3%“, cuenta Alan Daitch, CEO y fundador de Tasa Tasa. Por ejemplo: en el Banco Ciudad, la diferencia es de solo 0,24% (TNA 6,9% vs. CFT 7,14%).

¿Por qué es clave mirar el CFT? Si bien la TNA es el factor principal del costo del crédito, la variación del CFT puede influir considerablemente en la cuota mensual. Los analistas recomiendan preguntar siempre por el CFT total, ya que los simuladores de crédito usan esta variable y no solo la TNA.

Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, advierte que “la tasa en general representa entre el 90% y 95% del CFT, porque casi todos los bancos tienen costos similares en seguros y administrativos”. No obstante, la comunicación sobre el CFT sigue siendo un desafío, ya que “la tasa es un concepto fácil de entender rápidamente, pero el CFT es una medida más precisa del costo real del crédito”.

4) ¿Cuánto tenés que ganar para pedir un préstamo?

Para una familia promedio, alcanzar los ingresos mínimos necesarios para cubrir la cuota inicial de un crédito sigue siendo un desafío. Además, el ajuste por inflación supone un riesgo que los solicitantes deben considerar cuidadosamente antes de embarcarse en un préstamo de este tipo.

El ingreso mínimo para calificar pidiendo $100 millones es de $2.026.741, este es el caso del Banco Nación a 30 años para los clientes con cuenta sueldo (que tiene una tasa de interés del 4,5%). En este caso, la cuota inicial será de $506.685.

Cuanto menor sea el plazo del crédito, mayor será la cuota mensual, lo que implica que el ingreso exigido también será más alto. Por eso, los créditos a 15 años o menos son viables solo para quienes tienen ingresos elevados.

5) ¿Qué conviene más: sacar un crédito para comprar un departamento o alquilar?

La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario a aportar (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda.

En casos concretos, tomando un crédito hipotecario UVA -con una tasa promedio del 6,5% a pagar a 30 años-, y un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, un ejemplo sería así: una pareja adquirió un crédito UVA por $114.937.500 para la compra de un departamento promedio de dos ambientes y 40 m² en Palermo, que cuesta US$125.000 (alrededor de $153.250.000, tomando un dólar a $1226), por lo que tuvo que tener de ahorro inicialmente US$31.250 (el 25% del valor de la vivienda que solicita el banco). En este caso, el valor de la primera cuota sería de $765.861, y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación.

En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Palermo (el segundo más caro de la ciudad), implica un alquiler mensual alrededor de los $654.940, aproximadamente un 14% menos que la cuota del préstamo. Aunque, en esta ocasión, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo el contrato firmado.

Otro caso, utilizando el mismo monto a pedir, se puede ver reflejado en la compra de un tres ambientes en, por ejemplo, Paternal. En esta zona, el valor de un alquiler de similares características, ronda los $733.400, un 4% menos que el valor de la cuota del crédito.

6) ¿Es posible sumar sueldos de hasta tres personas o más?

La competencia entre las entidades generó que haya opciones cada vez más flexibles que permiten incluir a múltiples titulares o codeudores en la solicitud de los préstamos. Esta opción resulta fundamental para quienes no cuentan con ingresos suficientes de forma individual o desean incrementar el monto del préstamo para poder comprar una propiedad de un monto mayor. En este sentido, los bancos en los que se pueden sumar tres o más ingresos son:

• Banco Ciudad: es uno de los bancos más flexibles en este aspecto, ya que permite sumar los ingresos de hasta seis personas para acceder a un crédito hipotecario. Esta opción está pensada para quienes no logran alcanzar los requisitos mínimos de ingresos de manera individual.
• Banco Nación: admite hasta dos titulares y dos codeudores, quienes deben ser familiares directos, como padres, hijos o hermanos, y cumplir con los requisitos establecidos para la obtención del crédito.
• BBVA: esta entidad admite sumar los ingresos del tomador con hasta dos familiares directos.
• Banco Galicia: permite juntar ingresos con otras tres personas, lo que incrementa significativamente el monto que se puede solicitar.
• Banco Comafi: ofrece la posibilidad de incorporar hasta cuatro codeudores solidarios, ya sean el cónyuge o familiares directos.
• Municipal de Rosario: permite sumar ingresos con otros cotitulares, siempre que los firmantes sean familiares hasta el tercer grado de consanguinidad, incluyendo padres, cónyuge, conviviente, hermanos, hijos, abuelos o tíos.

7) ¿Cuáles son los bancos que prestan sin límite de monto?

Un dato clave a destacar en este contexto es que, a diferencia de las demás entidades, solo seis bancos son los que prestan dinero sin límite de monto. Es decir, la cantidad de pesos disponibles estará atada a la capacidad de pago y a la relación cuota-ingreso del solicitante (que tiende a ser de entre el 25% y 30%, depende el banco). Los que prestan dinero sin límite son: Santander, Supervielle, Macro, BBVA, Galicia y Banco del Sol.

8) ¿Por qué más de cuatro millones de trabajadores pueden no calificar?

En la Argentina, 4.5 millones de personas están registradas como monotributistas (dato analizado hasta diciembre de 2024), según información oficial. Este régimen simplificado, diseñado para pequeños contribuyentes, agrupa a gran parte de los trabajadores independientes del país. Sin embargo, cuando se trata de acceder a un crédito hipotecario, este segmento enfrenta condiciones específicas que pueden complicar su sueño de acceder a la casa propia.

Al solicitar un crédito hipotecario UVA, los bancos evalúan los ingresos declarados por el solicitante. En el caso de los monotributistas, al tener ingresos que pueden variar mes a mes, pertenecen a una categoría que va de la “A” a la “K” y que se definen, entre otros parámetros, por el monto de ingresos brutos anuales. Por lo que, el ingreso considerado, en este caso, es el máximo permitido en la categoría en la que se encuentren inscriptos, y no necesariamente lo que facturen mensualmente. Este monto se utiliza como referencia para calcular la capacidad de pago.

Por ejemplo, si un monotributista está registrado en la categoría D, cuya facturación máxima es de $19.926.340,10, al dividir ese monto por 12, el ingreso mensual estimado será de $1.660.528. Este último es el valor que tomará el banco como base para determinar si la persona cumple con los requisitos para obtener el crédito.

Pero, este punto que podría considerarse ventajoso porque la entidad bancaria otorgaría un monto mayor a lo que cobra la persona mensualmente -al tomar el máximo de la categoría-, la realidad es completamente distinta, ya que en un contexto inflacionario esto se convierte en un problema.

“La recategorización se basa en ingresos del año anterior, lo que genera un desfase. Además, muchos bajaron de categoría debido a la inflación, lo que afecta su capacidad crediticia”. asegura Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, y explica: “Los ingresos están desfasados, porque la recategorización toma los del año anterior, por lo que están influenciados con lo que pasó hace 12 meses”.

La desactualización en la categorización del monotributo hace que, incluso quienes están facturando más, no vean reflejado ese crecimiento hasta un año después. Este retraso complica a los solicitantes, ya que los bancos evalúan su capacidad de pago con datos que no representan su realidad económica actual. “El problema para los monotributistas es ese hasta que seamos un país sin inflación”, explica el economista.

De acuerdo a fuentes oficiales consultadas por LA NACION, para aquellos que son monotributistas pero también trabajan en relación de dependencia, los bancos suelen tomar en cuenta ambos ingresos. Sin embargo, hay una diferencia clave: si el solicitante es solo monotributista, no tiene una cuenta sueldo en la entidad, por lo que se aplica la tasa más alta, es decir, la que es sin cuenta sueldo. Esto supone un costo adicional que podría limitar la cantidad de créditos aprobados.

9) ¿Se puede precancelar?

En un país caracterizado por tener una economía inestable en donde la inflación puede tener importantes saltos, a pesar de que en la actualidad se encuentra moderada y en un proceso de desaceleración, muchos de los que están pensando en sacar un préstamo para comprar su vivienda propia, se preguntan si tienen que estar pagando el crédito durante tantos años (20 o 30 años) o si existe la posibilidad de adelantar cuotas o cancelarlo anticipadamente si así lo quisiese.

Aunque liquidar la deuda antes de tiempo puede parecer una estrategia conveniente para reducir el pago de intereses y de un posible salto de la inflación, lo cierto es que la mayoría de los bancos imponen penalidades por este tipo de operaciones.

Si la precancelación se realiza antes de cumplirse el 25% del plazo total del préstamo, en la mayoría de los bancos, el tomador de crédito deberá pagar una penalidad del 3% más IVA sobre el capital adeudado. Una vez transcurrido ese límite, la cancelación tiende a ser gratuita.

10) ¿Cómo son las condiciones de los créditos para refacción?

En muchos casos, realizar una remodelación puede requerir una inversión significativa, y es común que las personas busquen opciones de financiamiento para llevar a cabo estos proyectos. Por eso, si estás pensando en cómo conseguir un crédito para remodelar tu casa, es necesario conocer cada una de las líneas para poder compararlas, teniendo en cuenta: las tasas, los plazos de pago y el monto que presta cada entidad.

Actualmente, de los 24 bancos que ofrecen créditos hipotecarios UVA para adquisición de vivienda, nueve son las entidades que ofrecen líneas destinadas a refacción de viviendas. El banco Ciudad, el Supervielle y el ICBC prestan el 100% del presupuesto de obra (pero no debe superar el 50% del valor de tasación del inmueble); el Nación, el 75% del presupuesto. El Patagonia presta hasta un 25% sobre el valor de la propiedad, el Galicia y el Comafi hasta el 50% y el de Corrientes hasta el 80%. El banco de Chubut, otorga hasta $75 millones.

En todos los casos la relación cuota ingreso es del 25%, es decir, la proporción entre el monto de la cuota mensual del crédito y el ingreso del solicitante; y el capital es ajustado por UVA, la unidad que se basa en el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que a su vez está basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Además, en ningún caso la entidad le exige al cliente demostrar que tiene el porcentaje restante a lo prestado para la refacción que desea hacer.

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