Créditos hipotecarios: el Banco Central podría mejorar las condiciones de comprar una propiedad
La entidad recortó la tasa de política monetaria del 32% al 29% nominal anual, ¿esto puede influir en las líneas de préstamos hipotecarios que ofrecen 24 bancos?
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LA NACIONCandela Contreras
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) decidió reducir la tasa de política monetaria del 32% al 29% de TNA (Tasa Nominal Anual), mientras que la tasa de interés de pases activos bajó del 36% al 33%. Esta medida, “se fundamenta en consideración de la consolidación observada en las expectativas de baja de la inflación”, se puede leer en el comunicado del BCRA.
La tasa de política monetaria es la referencia que adopta el BCRA para alcanzar sus metas de inflación. Una reducción de esta tasa implica que los bancos pueden acceder a financiamiento más barato del Central, lo que suele traducirse en tasas más bajas para préstamos y créditos en el sistema financiero.
Pero, ¿esta decisión puede impactar de alguna manera en el mercado de créditos hipotecarios UVA -que volvieron al mercado a partir de abril de 2024 de la mano de 24 bancos-?
Para responder a esta pregunta, primero hay que entender a qué se debe la reducción de la tasa por parte del Central: “Esta baja es una señal de estabilidad. La reducción de tasas es un reflejo de una mayor estabilidad nominal: menor inflación, menor riesgo país y menor tasa nominal”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Entonces, ¿qué implica esta medida para quienes buscan acceder a un crédito hipotecario UVA? Primero, no se puede dejar de pensar que en diciembre 12 bancos decidieron aumentar las tasas de sus líneas de créditos hipotecarios, llevando a que en promedio las tasas se ubiquen en el 7,4%, cuando antes era de 5,5%. “Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) del 20% en un crédito a 25 años”, explica González Rouco. Esta medida afecta a gran parte de los posibles tomadores de préstamos, ya que: a tasas más altas, créditos más caros; lo que implica que menos personas puedan acceder.
Para el economista, la clave para entender el efecto en los hipotecarios es saber diferenciar entre tasas nominales y tasas reales. “La tasa del BCRA es nominal. Mientras que, en un crédito UVA, solo mirás la parte real porque la nominal ya está en las cuotas ajustadas por inflación. Que toda la nominalidad baje en el mediano plazo es bueno para un montón de factores, pero el crédito hipotecario, para que cambie la real, también va a depender de la capacidad de fondeo de los bancos”, detalla.
Los bancos, señala, no toman decisiones solo en función de la tasa del BCRA: “Lo que realmente importa es el costo de fondeo y como evoluciona el riesgo país, posibilidad de acceder a mercados de capitales y la estabilidad macroeconómica”.
Por lo que, “si se sostienen en el tiempo todas las reducciones y niveles de nominalidad: mayor estabilidad en nivel de precios (inflación más baja), mayor estabilidad en el tipo de cambio (dólar) y tasa de interés más baja, sí veremos un impacto en las tasas de los créditos hipotecarios”, afirma Rouco. “Además, los bancos no tendrían que subir las tasas, pero por las mismas causas por las que el BCRA las bajó (estabilidad macroeconómica)”, agrega.
Sobre esto concuerda el economista Juan Manuel Telechea: “Esta tasa del BCRA es una referencia para los bancos y también les sirve para poner los excedentes de liquidez, por lo que impacta de alguna manera en la tasa que las entidades ofrecen, aunque no de forma proporcional”. El gran problema, como explicó González Rouco, es que “la suba de tasas en los créditos que se vio en los últimos meses se debe a que los bancos tienen poca liquidez, por las propias medidas económicas del Gobierno, y no pueden bajar las tasas ahora, y si lo hacen el impacto será muy chico”.
¿Tasas más bajas garantizan más créditos hipotecarios?
Alan Daitch, CEO de TasaTasa, considera que la medida de la entidad es positiva porque cambia el costo de oportunidad para los bancos. “Al cambiar el costo de oportunidad de prestar el dinero al Estado, los bancos pueden ofrecer tasas más atractivas hacia los usuarios de créditos hipotecarios. Si la tasa del BCRA baja, el crédito privado debería empezar a reactivarse”, señala.
Además, con menores tasas, las cuotas de los préstamos hipotecarios, al revés que cuando suben, se vuelven más accesibles”. “A su vez, esta baja impactaría en la demanda porque más gente podría lograr pagar una cuota de un hipotecario. Resta ver si los bancos pueden resolver la necesidad de liquidez para abastecer a este gran mercado de gente que sueña con su casa propia”, afirma y agrega que cuando la demanda se acomode, los bancos van a volver a pelear por las tasas.
LA NACION consultó a las entidades bancarias si la baja de tasas del BCRA impactará en los créditos hipotecarios. A lo que, confirmaron que para que esto suceda tendrían que bajar las tasas del riesgo país, las expectativas de la salida del CEPO y generar un mercado secundario de hipotecas (como la titulación de carteras o securitización, medios que hacen posible la financiación a largo plazo y que se concretan en fondos de retiro, seguros de pensión, entre otros). “Al potencial inversor tenés que ofrecerle una tasa similar a lo que te ofrece un crédito soberano (un título de deuda emitido por un Gobierno para obtener financiamiento), sino al banco le es más atractivo prestarle plata al Estado”, aseguran.
Además, el tema está en el descalce de los plazos. “El efecto no es inmediato como puede pasar con los intereses de la tarjeta de crédito, pero con plazos de 30 años son otras las variables que se necesitan modificar para cambiar las tasas de interés”, explican.
Por su parte, José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, advierte que el impacto no será instantáneo. “Los bancos fijan la tasa según la regulación de las partidas previstas. Si ven que el dinero se va más rápido de lo esperado, pueden limitar el acceso aumentando las tasas, como ocurrió a fin del año pasado”, explica.
La reducción de tasas del BCRA es un paso en la dirección correcta, pero no significa que automáticamente bajarán las tasas de los créditos hipotecarios. González Rouco advierte que el mediano plazo es clave: “Si se sostienen la estabilidad de precios, la del tipo de cambio y la baja de tasas, entonces sí veremos una reducción sostenida en los hipotecarios”.
En definitiva, la decisión del BCRA es un reflejo de un contexto de menor inflación y mayor estabilidad macroeconómica. Si esta tendencia se mantiene, los bancos podrán ofrecer créditos hipotecarios a tasas más bajas, pero el impacto será gradual y dependerá de que el escenario económico continúe mejorando.
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