Créditos hipotecarios: ¿cuánto podrían aumentar las cuotas en 2025?
Un informe reveló cuál es la proyección de la inflación en 2025; ¿cómo impactaría esa suba en las cuotas de los créditos hipotecarios?
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LA NACIONCandela Contreras
La reaparición de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), a partir de la segunda mitad del 2024, marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario argentino, luego de años de estancamiento y baja de precios.
El cambio en el mercado con la vuelta de los préstamos ya se refleja en los números: en los primeros dos meses del 2025, se entregaron alrededor de 5000 préstamos hipotecarios en todo el país. A pesar de que enero y febrero tienden a ser meses en los que las operaciones bajan -y eso se vio en la cantidad de transacciones totales-, en el caso de las compras con hipoteca esto no fue así. “Los datos muestran la buena evolución de este tipo de créditos y la fuerte demanda de los mismos”, destacó Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.
En términos de volumen de financiamiento -en todo el país-, en enero se entregaron créditos hipotecarios para personas físicas por un total de US$186 millones, en febrero la cifra ascendió a US$204 millones en todo el país, mientras que en marzo llegó a US$214 millones, de acuerdo a los datos aportados por la consultora Empiria en base al BCRA. Este crecimiento sostenido refleja la confianza del mercado y la necesidad de financiamiento para la adquisición de viviendas. Luego de que en noviembre y diciembre se entregaran US$184 y US$187 millones respectivamente.
“Están habiendo más consultas y operaciones con crédito. Todavía no es a los niveles que estaba en 2017 -en la era de Macri-, pero si empieza a haber más movimiento. De igual manera, las consultas que recibimos son alrededor del 10% del total, no mucho más”, asegura Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin.
Uno de los factores de estos datos tiene que ver con que desde noviembre, de los 24 bancos que ofrecen créditos, 12 de ellos decidieron elevar las tasas de interés de los créditos hipotecarios, lo que encarece aún más el acceso a la vivienda. Los analistas del mercado señalan que esta tendencia responde a la necesidad de las entidades financieras de frenar de alguna manera la demanda frente a que su capacidad prestable es limitada. “Con una tasa inferior, califica más gente, pero los bancos no tienen el fondeo necesario para que esto ocurra, por eso suben las tasas”, explica José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario.
Es necesario aclarar que los préstamos en la Argentina dependen en gran medida de la inflación, ya que la UVA se ajusta diariamente de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo. Pero, en una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es alto. En los últimos seis meses, los pagos mensuales de estos préstamos aumentaron un 15,9%. Por lo que, la suba de precios y la volatilidad económica pueden ser variables que complican el acceso al financiamiento.
En este sentido, el 2024 cerró con una inflación del 117,8%, pero ¿qué se espera para 2025? Si la inflación se desacelera según lo proyectado, es posible que las tasas también se estabilicen, permitiendo una mayor previsibilidad para los tomadores de crédito.
Las proyecciones para 2025
Según las proyecciones del último informe de LatinFocus, que recopila estimaciones de más de 50 bancos y consultoras, la inflación llegaría a 26,6% a fin de año, lo que podría generar un alivio en las tasas de interés. Sin embargo, los expertos advierten que otros factores pueden jugar en contra. ¿Se viene un año más favorable para quienes quieren comprar una vivienda?
Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, destacó que más allá de la inflación, la clave para que el mercado hipotecario se consolide es la recuperación del poder adquisitivo es que “la demanda de créditos depende del ingreso disponible. Para que el mercado hipotecario crezca, es fundamental que los salarios se recuperen y que bajen las tasas de interés”.
Sobre este punto también hace hincapié Federico González Rouco, economista especializado en vivienda: “El principal punto para que crezcan los créditos es el salario. Sin una mejora en los ingresos, el acceso al crédito sigue siendo limitado para muchas familias”.
Achával agrega que “si bien la inflación proyectada para 2025 es menor que la del año pasado, el problema sigue siendo la relación entre cuotas y salarios. Mientras los ingresos no acompañen, mucha gente seguirá postergando la decisión de endeudarse”.
“La baja de la inflación es síntoma de estabilidad y eso genera tranquilidad a la hora de pensar en sacar un crédito. Pero lo importante es saber si con tu sueldo vas a poder pagar la cuota”, asegura González Rouco. Y cuenta que, en 2018 los préstamos se frenaron por la devaluación, no por la inflación. “Por supuesto que una persona que está pensando en tomar una decisión semejante, tener poca inflación da calma, pero no es el eje más importante”.
Rozados agrega que, “independientemente de cual sea la tasa de inflación, quien toma un crédito tiene que ser consiente de que su cuota y su capital se van a ajustar en UVA, entonces la decisión inicial tiene que ser responsable conociendo eso y previendo que va a poder asumir un aumento futuro, considerando su realidad laboral y sus ingresos”.
Es importante hacer hincapié en que, la unidad de cuenta UVA existe y tiene sentido porque hay inflación. En cambio, si no hubiese inestabilidad, “se prestaría directamente en pesos y no haría falta ningún índice. La unidad de cuenta se hace necesaria porque existen índices de inflación altos”, agrega el fundador de Reporte Inmobiliario.
¿Qué tendría que pasar para que haya un reacomodamiento de los créditos?
Para que los créditos hipotecarios sean más accesibles, se necesitan varios factores que generen una mayor estabilidad en el sistema financiero y bancario.
Rozados explica que, desde una perspectiva macroeconómica, “lo lógico es pensar que a medida que baja la inflación, las tasas de interés también deberían hacerlo”.
El especialista también indica que la solución estructural para un sistema de crédito hipotecario sostenible es que los bancos puedan securitizar los préstamos, como ocurre en otros países: “Hoy por hoy, se recurre a la disponibilidad de dinero en distintas cuentas. La lógica es que, en la medida en que se fortalezca la caída de la inflación y se solidifique la macroeconomía, iremos hacia un sistema con mayor acceso al crédito hipotecario”.
Achaval coincide en que la clave es la combinación de recuperación salarial y baja de tasas: “Para que se recupere el crédito tiene que haber dos cosas: que se recuperen los salarios y que bajen las tasas. Todos los créditos que se dieron ahora son con tasas anteriores a la última suba. Pero los bancos hoy tienen poca liquidez y, mientras el Banco Central continúe con su política de restricción monetaria para frenar la inflación, no habrá más pesos disponibles para prestar. Si la inflación comienza a bajar, la autoridad monetaria podrá ser más laxa y eso permitirá que bajen las tasas”.
Otro factor clave es el cepo cambiario, que genera incertidumbre en el mercado. “No hay perspectiva de cuándo se podría levantar, y si se levanta hay temor de que haya un salto cambiario. Para evitarlo, hacen falta dólares”, agregó Achaval.
Por su parte, Raggio destaca que la falta de competencia entre los bancos también es un obstáculo: “Hoy todavía los créditos están caros, no solo por la inflación, sino por las tasas bancarias. Tampoco es que los bancos están deseosos de colocar más fondos a la cartera de créditos hipotecarios porque son poco rentables. Aún no están compitiendo por ver quién se queda con más clientes”.
El desarrollador inmobiliario señala que esto podría cambiar con nuevas condiciones macroeconómicas: “Las tasas están caras, pero creemos que cuando siga bajando la inflación, los bancos van a empezar a competir más y eso hará que suba la demanda de créditos. Lo ideal sería que la tasa bancaria se acomode alrededor del 6%, pero los bancos hoy buscan negocios más rápidos y no tienen muchos fondos para prestar”.
Además, sugiere que el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional podría mejorar la situación: “Puede que ahora, con el arreglo con el FMI, los bancos puedan conseguir fondos más frescos para préstamos hipotecarios, y eso permitiría que salgan a competir un poco más”.
Si la inflación baja como proyecta LatinFocus, los créditos hipotecarios podrían volverse más accesibles en 2025. Sin embargo, todo dependerá de la política del BCRA y la estabilidad cambiaria. En un mercado con tanta volatilidad, los próximos meses serán clave para definir si más argentinos podrán acceder a la vivienda propia.
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