Cuáles son los departamentos que más subieron de precio en el último año y más se demandan para comprar
Con la recuperación del financiamiento a largo plazo, nuevos inmuebles empiezan a tomar protagonismo
5 minutos de lectura'
LA NACIONMaría Josefina Lanzi
En un mercado que vivió una metamorfosis en el último año, dado el resurgimiento del crédito hipotecario y la derogación de la ley de alquileres, la radiografía del mercado hoy es otra. Mes a mes se supera la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles que se hicieron un año atrás; además, una de cada cuatro escrituras ya se hacen con hipoteca. En el mundo de los alquileres, la oferta de propiedades en plataformas inmobiliarias tuvo un crecimiento exponencial y, en tan sólo dos meses luego de que se disolviera la ley, esta llegó a duplicarse. Pero los cambios no se reducen únicamente a este ámbito, ya que, en este escenario surgió un nuevo actor en la demanda: el consumidor que busca tipologías de inmuebles grandes.
Hasta hace un año, los protagonistas del mercado eran sobre todo las unidades chicas. Los inmuebles de tres o cuatro ambientes, con valores más elevados, eran difíciles de acceder sin crédito hipotecario. Además, había un gran público de inversores: personas que contaban con el capital para adquirir inmuebles de tipologías chicas, como los monoambientes, y que usaban para destinar al alquiler y, así, obtener una renta.
Hoy, con la posibilidad de solicitar un crédito hipotecario y de comprar una propiedad financiada en cuotas, la demanda se amplió al consumidor que busca unidades más grandes, específicamente, los cuatro ambientes. Este nuevo escenario dio lugar a una combinación particular: hay cada vez más demanda de unidades grandes, como los tres y cuatro ambientes, pero, al mismo tiempo, no hay tanta oferta, ya que son tipologías que no se construyen tanto, dado el alto ticket con el que cuentan. Y parecería que esta ecuación está dando como resultado un aumento en los precios de estas tipologías.
Así lo mostró un informe de Reporte Inmobiliario, que asegura que durante junio de 2025 los valores promedio del metro cuadrado mostraron aumentos en todas las tipologías, comparándolo con un año atrás. Y, específicamente, los departamentos de cuatro ambientes encabezaron el ranking de las subas, con un aumento interanual del 14,5%. Le siguieron los dos ambientes, con un 5,3% de suba; luego, con un 3,9% de aumentos, los tres ambientes y, por último, los monoambientes, con un alza del 1,97%.
Estos números se repiten en el análisis de Selectia, que también muestra que, los cuatro ambientes crecieron por arriba del 15% (análisis interanual del primer semestre del 2025 con relación al primer semestre 2024). “Los cuatro ambientes fueron los más castigados ante la crisis de los últimos años, por lo que es lógico que estén recuperando los precios en término relativos”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
Aún así, vale aclarar que en términos de metro cuadrado, los monoambientes siguen siendo la tipología con mayor cotización, con un promedio de US$2125/m², según el informe de Reporte Inmobiliario. Les siguen las unidades de dos ambientes con US$1943/m², las de cuatro ambientes con US$1828/m², y finalmente las de tres ambientes, con US$1796/m². Así los números, el precio total promedio por tipología se ubicó en US$69.900 para los monoambientes, en US$80.500 para los dos ambientes, en US$112.000 para los tres y llegaron a US$159.000 para los cuatro.
El rol de los créditos hipotecarios
“En general, el cuatro ambientes es un tipo de unidad que está menos ofertada, ya que se construye menos, debido al ticket de venta más alto; la cuestión es que, con el nuevo comprador que opera con crédito hipotecario vuelve a tener demanda”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Achával profundiza en la manera en que los créditos actúan en la demanda y en estas subas de valores y agrega: “El alza en los precios probablemente se explica por los créditos hipotecarios y por el efecto multiplicador que generan; es decir, por cada propiedad que se vende con crédito, el antiguo propietario puede escalar y comprar una unidad más grande, de más dormitorios, como los cuatro ambientes”.
Efectivamente, la participación del crédito hipotecario en las operaciones de compraventa es cada vez más creciente. Los números de las últimas escrituras de CABA lo demuestran: en mayo se firmaron 5610 operaciones de compraventa, de las cuales 1300 fueron hechas con hipoteca, es decir, el 23,2%. Estos números representan un crecimiento del 822% respecto al mismo mes del año anterior.
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, coincide con Gómez Picasso y con Achával, y asegura que “un cuatro ambientes de menos de 100 m² tiene buena demanda y, en algunos casos, es objeto de crédito hipotecario”. Ahora bien, aclara que, según Zonaprop, el cuatro ambientes no es la tipología con mayor presión de demanda (es decir, la cantidad de búsqueda en relación a la oferta que tiene). Efectivamente, en el primer trimestre del 2025, el 61% de las búsquedas se orientaron a propiedades de dos y tres ambientes (29% a dos ambientes y 32% a tres ambientes), mientras que las de cuatro ambientes estuvieron por debajo, aunque levemente (29%). Los monoambientes fueron los menos buscados, con un 9% de demanda.
Los datos del último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), elaborado por Selectia, muestra también este aumento en la demanda de tipologías grandes ya durante el año pasado. Las unidades más vendidas en el 2024 fueron los departamentos de dos y tres ambientes, que representaron el 25% y el 30% de las operaciones, respectivamente -situación que se mantiene en lo que va del 2025-. En tercer lugar aparecen los cuatro ambientes, con un 22% del total. Les siguen los cinco ambientes (12%) y, por último, los monoambientes, que apenas alcanzaron el 11% de las transacciones.
Más leídas de Casas y Departamentos
1Créditos hipotecarios: noviembre fue el peor mes del año para los préstamos UVA
2Así está la tabla de precios de la construcción en diciembre 2025
3“¿Me puedo quedar en tu casa?”. Cómo funciona el sistema de intercambio para viajar por el mundo sin pagar alojamiento
4Se vende la casa de Palermo Hollywood donde Joaquín Furriel filmó la serie “El jardín de bronce”