Desregulación inmobiliaria: el sector digiere los posibles cambios y adelanta cómo podría impactar en los precios

La confirmación de que el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger puso la lupa en el mercado inmobiliario inquietó a los brokers. En principio, el funcionario está comenzando a analizar el sector y cómo desburocratizar a una industria que desde hace unos meses se reactivó. El año pasado cerró con casi 55.000 operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, 35% más que en 2023. Fue el mejor año desde 2018, donde se registraron poco más de 55.000 operaciones y casi se “empató” a un año que tuvo una excepcional palanca hipotecaria en el primer semestre.

Sin embargo, hay que tener en cuenta, que más allá de las intenciones de la mesa chica del presidente Javier Milei, el Gobierno solo puede revisar la legislación nacional porque las normas son municipales y son potestad de cada municipio. Esto significa que el Gobierno nacional no tiene jurisdicción sobre ellas, lo que define un camino más largo a la hora de implementar cambios.

Por otra parte, hasta ahora, se sabe poco de qué es lo que se cambiará y cómo se implementaría esta desregulación. En las primeras horas de conocerse la noticia, confirmada por fuentes cercanas al ministro a LA NACION, se especuló con la posibilidad de que se cerraran todos los colegios inmobiliarios, que son entidades semipúblicas que otorgan la matrícula a los corredores para poder ejercer la actividad, y los encargados de controlar y fiscalizar la actividad inmobiliaria.

Luego surgieron otras versiones que indican que el objetivo no es eliminar los colegios sino eliminar la obligatoriedad de tener una matrícula otorgada por los colegios. Es decir, estos seguirían existiendo, pero no haría falta contar con la matricula, ni cursar una carrera para desarrollar la actividad inmobiliaria.

Por otra parte, se transferiría el rol sancionador de los colegios profesionales a la Justicia Ordinaria y se derogarían las sanciones por vender propiedades sin tener la matrícula. “El objetivo es fomentar la competencia y la eficiencia por lo que los colegios deben seguir existiendo pero sin el monopolio en la intermediación. Si se elimina la obligación de la colegiación van a tener que mejorar sus servicios para que los profesionales quieran adherirse”, explica Jorge Amoreo Casotti, director de innovación de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

La primera norma que reguló al sector fue la Ley 20.266, sancionada en 1973 durante el gobierno de Lanusse. En 1999 se modificó mediante la Ley 25.028 que fue la que comenzó a exigir título universitario obligatorio para obtener la matrícula. Hoy, quien quiere trabajar como corredor inmobiliario debe cursar una carrera -que en algunas provincias es de grado universitario y dura más de cuatro años- y, una vez recibido, sacar la matrícula y pagar al colegio un monto -anual o porcentaje de las operaciones- para poder ejercer la actividad. Los encargados de otorgar la matrícula son los colegios inmobiliarios o de martilleros y corredores públicos, que son aprobados por los gobiernos locales de cada jurisdicción en la que ejercen.

Además de autorizar a los corredores inmobiliarios a trabajar, los colegios son los responsables de controlar que las inmobiliarias que operan cuenten con la matrícula y la formación requerida para desempeñar la profesión. “Antes de que surgieran los colegios, se vendían inmuebles que no existían y podía haber fraudes”, explica Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. De todas formas, reconoce la necesidad de que mejoren el servicio. “Hoy son más reactivos que proactivos. Los colegios terminan siendo una obligación de aporte monetario, en vez de solución a problemáticas”, agrega Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima.

Marta Liotto, expresidenta de CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), recordó que el colegio inmobiliario porteño se creó a partir de una iniciativa de los propios corredores. Explica que nació en 2007 como producto de una cantidad de irregularidades que se daban en el mercado: se vendían inmuebles de pozo que no estaban en capacidad de venderse, entre otras cosas, y “no estamos hablando de comprar zapatos, sino de una inversión grande, como es la casa de una persona”.

Otras voces en off aseguran que los colegios profesionales terminan convirtiéndose en “entes burocráticos que cobran, pero no aportan valor”. Los colegios perciben una cuota anual o porcentajes de los honorarios que reciben las inmobiliarias por las operaciones que cierran. Por nombrar algunos ejemplos, en San Isidro, el Colegio de Martilleros percibe un porcentaje del 6% sobre la comisión cobrada por cada venta de sus matriculados mientras que CUCICBA, que cuenta con 10.000 corredores inmobiliarios matriculados -de los cuales 7700 están activos-, cobra $500.000 al año por cada uno de ellos.

Una salida que plantean algunos de los brokers es que pertenecer al colegio sea algo opcional y “pagues por cada gestión o asesoramiento que pidas. De esa forma evitarías que se cobren altas sumas sin servicios a cambio”, dice una fuente consultada. Otros sugieren que haya un solo representante nacional, en lugar de un colegio por cada provincia o por jurisdicciones.

En la Provincia de Buenos Aires existen 21 colegios en distintos departamentos judiciales, mientras que en la Argnetina, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios del País (COFECI) con cerca de 40.000 corredores matriculados, distribuidos en Córdoba, Rosario, Entre Ríos, Mendoza, Tierra del Fuego, entre otras jurisdicciones, es uno de los más fuertes. Son 18 colegios repartidos en las 24 provincias, es decir alguna de ellas funciona sin un organismo.

Esta cantidad de colegios inmobiliarios en el país también genera restricciones teniendo en cuenta que para operar en cada jurisdicción donde hay un colegio inmobiliario es necesario pagarle la matrícula correspondiente al colegio local. Por ejemplo, quien vende propiedades en Capital y en San Isidro debe matricularse en ambos lugares y, por lo tanto, pagar dos matrículas. “Todavía hay que conocer la letra chica de lo que va a proponer el Gobierno, pero me parece un disparate lo que sucede hoy: la necesidad de matricularse en cada colegio para operar. Debería existir uno solo, a priori, a nivel nacional”, comparte Mieres.

“Los colegios deberían actualizarse. Antes se agrupaban por zonas, ya que conocían a los matriculados de esos lugares, hoy la información circula con mucha más velocidad, por lo que una inmobiliaria podría trabajar en cualquier mercado”, agrega Raggio. “Lo que cobran no es lógico”, afirma de manera contundente Diego Cazes, director general de L.J. Ramos.

Más allá de la necesidad de ajustar temas de eficiencia de los colegios, los brokers consultados coinciden en que “cierta regulación” es importante para evitar una anarquía en el sector. “Es bueno que el sistema se modernice y liberalice pero también es clave no retroceder en temas de oferta. Quiero decir evitar que cualquiera pueda ofrecer cualquier cosa, sin un mínimo de garantías para el cliente”, asegura Raggio. Cazes comparte esta mirada y agrega: “Algún control tiene que haber, para que se regule la actividad”. La principal preocupación del sector es que la desregulación multiplique la cantidad de agentes inmobiliarios que ejerzan la actividad sin preparación que terminen tasando a cualquier valor y cobrando honorarios irrisorios.

Liotto aclara que, los colegios son “delegaciones que dio el Estado para controlar la actividad y garantizan un buen desarrollo y desempeño para brindar un servicio”. Armando Pepe, quien fue presidente del Colegio Inmobiliario de CABA entre 2017 y 2021, agrega que desde el colegio controlan que las inmobiliarias que operan tengan la matrícula. “Muchas veces desenmascaramos estafas, en casos de personas que tomaron 30 señas para un mismo departamento y luego desaparecían, loteos que se vendían sin tener aprobados los planes de subdivisión, casas en las que no se había hecho la sucesión”, recuerda Pepe y asegura que el 97% de las operaciones inmobiliarias que se realizan en la ciudad de Buenos Aires se hacen a través de los corredores matriculados “que se encargan de verificar títulos y revisar que el inmueble no tenga embargos” .

Otro de los temores de los brokers inmobiliarios matriculados es que la falta de regulación afecte los honorarios (comisiones) que se cobran en una operación de compraventa de inmuebles. En la Ciudad de Buenos Aires, los aranceles se fijaron por la ley 2340 y se estableció cobrar un máximo del 3% al vendedor y un 4% al comprador, es decir, en una operación la inmobiliaria cobra el 7% del valor de venta del inmueble. “Ahora bien, si alguien que no estudió ni conoce nada del mercado inmobiliario cobra comisiones bajas, terminará llevándose todo el mercado, pero ofreciendo un servicio sin conocimiento”, alertan en el sector.

La desregulación como parte de la agenda del Gobierno volvió a poner sobre la mesa el enfrentamiento de los colegios con las franquicias inmobiliarias que lleva años en la industria. Los grupos de Whatsapp de los colegios inmobiliarios arden y aseguran que “están detrás de la iniciativa de desregular”.

Uno de los comunicados que circula es el del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro en el que se hace referencia a las notas publicadas por los medios “claramente fomentadas por las franquicias que desarrollan ilegalmente la profesión”. El mensaje firmado por Paula Méndez, presidente de ese Colegio, pone énfasis en la necesidad defender la profesión de quienes “la venden como un fondo de comercio”.

Otro de los documentos firmado por el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI), institución constituida por los Colegios Inmobiliarios de las Provincias del País y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, aclara que “el mercado inmobiliario siempre estuvo desregulado” ya que la contratación de un corredor inmobiliario no es obligatoria porque no se requiere para vender o alquilar un inmueble. “Hoy hay muchas personas que trabajan desde su casa, intermediando en el rubro inmobiliario, pero sin contar con formación en la profesión”, agrega Mieres, que opina que los corredores inmobiliarios deben estudiar para ejercer su actividad.

En la disputa con las franquicias, los colegios consideran que compran y venden inmuebles sin matrícula y que utilizan la SRL para ceder una marca y no tienen la facultad de hacerlo porque no son corredores.”Ser martillero público es una actividad profesional no comercial. Las profesiones no se franquician”, afirman. Mientras que desde las franquicias se defienden argumentando que son una firma de servicios complementarios a la actividad inmobiliaria que otorga licencias para uso de una marca y que son los colegios inmobiliarios los que otorgan las matrículas.

“No creo que los precios de las propiedades bajen por esto”, es contundente Raggio, aunque reconoce que lo que podría disminuir son los costos transaccionales. “Una baja que podría traer un costo oculto que es un servicio de menor calidad, con mucha más informalidad y caos”, aclara. Armando Pepe comparte la mirada de Raggio y asegura que el “el precio de las propiedades no bajará, no tiene que ver el precio de los inmuebles con la actividad de las personas”.

Amoreo Casotti, por su parte señala que es imposible predecir exactamente cómo va a impactar esto en los valores de venta, pero explica que, en cualquier mercado cuando “abrís la competencia, los precios tienden a estabilizarse: queda a libre acuerdo de los actores el definir el precio, puede que los vendedores cobren comisiones más chicas, que eventualmente disminuyan los costos de los inmuebles”. Como ejemplo expone los casos de Singapur, Nueva Zelanda o España, mercados en los que asegura que los precios de las propiedades tendieron a bajar cuando se tomaron medidas que llevaron a la desregulación. “En España, en el 2000, se lanzó el Real Decreto de Liberación de la industria inmobiliaria, en un mercado que hasta ese momento estaba muy regulado, y los precios se volvieron más competitivos y se acomodaron a la baja”, sintetiza.

En definitiva, a la espera de la letra chica de una posible desregulación, el mercado inmobiliario digiere la confirmación de que es parte de la agenda del presidente Javier Milei. El Gobierno ya eliminó el ITI, que era el Impuesto a la Transferencias de Inmuebles; incentivó el lanzamiento de los créditos hipotecarios, que ya cuenta con 24 líneas de préstamos en distintos bancos; eliminó el parking en las operaciones inmobiliarias en las que se solicita un crédito hipotecario para se pueda comprar dólar MEP al momento de la operación; y se derogó la ley de alquileres, una medida que terminó con la distorsión de precios de los contratos.

Por María Josefina Lanzi

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