Del “para siempre” al alquiler: cómo los divorcios están cambiando el mercado inmobiliario
Los datos revelan la expresión concreta de una reorganización de la vivienda para “solos y solas”
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LA NACIONCandela Contreras
“En la actualidad se registra aproximadamente un divorcio por cada dos matrimonios inscriptos”, el dato de la ciudad de Buenos Aires expone un cambio profundo que impacta de lleno en la forma en la que se reorganizan las viviendas a partir de las modificaciones en la estructura familiar.
Esta situación revela un dato que modifica la dinámica del mercado inmobiliario: las separaciones presionan principalmente sobre el segmento de departamentos chicos y en alquiler. Porque donde antes había un hogar, ahora potencialmente hay dos nuevas demandas de vivienda. Y en un país como la Argentina donde cada vez menos jóvenes logran emanciparse por sus propios medios y donde el acceso a la vivienda depende crecientemente de la ayuda familiar o la herencia, son los divorciados quienes empiezan a ocupar un rol clave dentro del mercado de alquiler.
“En este sentido, el mercado habitacional no solo responde a variables económicas como ingresos o crédito, sino también a transformaciones en las trayectorias familiares”, aseguran desde la Fundación Tejido Urbano. El fenómeno figura en un último informe que analiza cómo las transformaciones familiares impactan directamente sobre las ciudades y la vivienda, con el crecimiento de los hogares unipersonales.
El cambio es contundente. Entre 2001 y 2022 —año del último censo nacional—, los hogares unipersonales pasaron de representar el 15% al 24,6% del total y crecieron 159% en términos absolutos. En paralelo, los hogares nucleares clásicos (parejas con hijos) perdieron peso dentro de la estructura social: cayeron del 40,8% al 30,2%.
En la actualidad, la suma de hogares unipersonales y monoparentales pasó del 30% a representar casi el 45% del total.
Dentro de esa transformación, el divorcio aparece como uno de los motores centrales. Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) -del tercer trimestre de 2023-, existen 1.846.485 personas divorciadas o separadas en los principales aglomerados urbanos del país. De ese total, más de 1,4 millones son jefes de hogar.
Es importante aclarar que en la EPH el estado civil agrupa bajo una misma categoría a las personas divorciadas y separadas, por lo que los resultados reflejan el conjunto de personas que disolvieron o interrumpieron su unión conyugal, independientemente de si el proceso fue formalizado legalmente o no.
El matrimonio también pierde centralidad. Las convivencias informales aumentan y las trayectorias afectivas se vuelven más reversibles. La reforma del Código Civil de 2015, que introdujo el “divorcio exprés”, terminó de acelerar un proceso que ya venía gestándose culturalmente.
El informe detecta, además, un dato clave para entender la presión sobre el mercado: más de uno de cada tres jefes de hogar divorciados vive solo; en términos absolutos, son 558.710 personas. Y cuando la separación ocurre, el alquiler aparece como principal vía de reorganización habitacional con un impacto sobre las unidades pequeñas que se vuelve todavía más evidente. Tres de cada cuatro divorciados que alquilan y viven solos residen en viviendas chicas.
“El estrés del mercado habitacional no solo es escasez de viviendas; también es multiplicación de hogares”, resume el informe.
Así, el tradicional relato inmobiliario que explicaba el boom de monoambientes a partir de jóvenes independizándose empieza a perder fuerza. La emancipación juvenil hoy es cada vez más difícil en un contexto de ingresos deteriorados y crédito hipotecario inaccesible. La “herenciocracia” gana terreno: cada vez más personas acceden a una propiedad por ayuda familiar o sucesiones y no por ingresos propios.
Mientras tanto, otro actor ocupa ese espacio: adultos que necesitan reorganizar rápidamente su vida luego de una separación. El resultado demuestra que las separaciones y divorcios impactan fuertemente en la estructura tradicional de los hogares, generando una mayor cantidad de familias monoparentales o personas solas que deben asumir la jefatura de su propio hogar.
Los departamentos chicos ocupan la oferta porteña
A esta situación que cada vez ocupa más la escena de las familias argentinas, en la ciudad de Buenos Aires tres de cada cuatro avisos en alquiler corresponden a unidades chicas de uno y dos ambientes -de acuerdo a un relevamiento del Indec en base a publicaciones de Argenprop del primer trimestre de 2026-. Los monoambientes incluso aumentaron su participación respecto del año pasado.
En números concretos, los valores de alquileres publicados muestran, además, la consolidación de este segmento: un monoambiente promedio ya cuesta $538.595 mensuales en la CABA, mientras que un dos ambientes alcanza los $721.267 (entre usados y nuevos).
En lo que respecta a los precios de alquileres por barrio, los monoambientes de mayor valor se encuentran en Núñez ($606.000 en promedio por mes), seguido por Palermo y Belgrano ($588.760 y $582.160, respectivamente). Mientras que las publicaciones de Constitución ($442.610) y Liniers ($466.404) presentan los precios más accesibles.
La sobreoferta de estas unidades tampoco es casual. Durante años, los desarrolladores apostaron a construir departamentos mínimos porque eran el producto ideal para el pequeño inversor: tickets bajos, rápida comercialización y renta asegurada, con la opción de ofrecerlos como alquileres temporarios. Con costos de construcción relativamente bajos pre gobierno de Javier Milei, aumentaron los edificios con abundancia de monoambientes y dos ambientes pensados para renta.
Es más, de acuerdo a datos compartidos por desarrolladores, el 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcción en la ciudad de Buenos Aires corresponde a obras pequeñas, cuyos responsables no previeron la escalada de costos reales.
“Antes, a los que entraban a la inversión sin conocer les iba bien porque los números estaban holgados. Eso hoy ya no está”, sentenció Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos).
Pero este modelo empezó a mostrar señales de agotamiento. El aumento del costo de construcción —por encima del 120% en dos años— y la caída de márgenes obligan a replantear la lógica del negocio. “Ya no más el que hace ratoneras”, resumió un desarrollador sobre el cambio de paradigma que atraviesa hoy el sector.
Dos momentos de rupturas de pareja
El escrito de Tejido Urbano detectó también que hay dos grandes momentos de la vida donde se concentran las rupturas de pareja: el primero ocurre cerca de los 30 años, cuando muchas parejas atraviesan las primeras tensiones ligadas a la convivencia, trabajo y organización económica. “En estas generaciones, además, la formación del hogar suele realizarse directamente a través del mercado de alquiler”, aseguraron en el estudio.
Por otro lado, el segundo momento aparece después de los 50 años, frecuentemente vinculado a la etapa posterior a la crianza de los hijos o a la reconfiguración del proyecto de vida familiar.
Si bien las separaciones pueden ocurrir en cualquier etapa del ciclo de vida, estos dos momentos aparecen como puntos especialmente relevantes en las trayectorias conyugales y suelen implicar reorganizaciones residenciales con un fuerte componente económico.
En ambos casos, el efecto inmobiliario es similar: se generan nuevos hogares que necesitan resolver vivienda rápidamente y ahí aparece el mercado de alquiler como punto central.
Hoy, en los aglomerados urbanos hay 2,26 millones de hogares unipersonales, de los cuales el 80% corresponde a adultos (de entre 26 y 44 años) y adultos mayores. Y un tercio de estos está divorciado o separado.
En este sentido, el mercado habitacional no solo responde a variables económicas como ingresos o crédito, sino también a transformaciones en las trayectorias familiares. El fuerte aumento de los hogares unipersonales se consolidó como una de las formas de convivencia que más se expandió en el último tiempo; mientras que los hogares nucleares tradicionales perdieron peso.
Es más, en los últimos informes elaborados por la fundación identificaron dos tendencias estructurales que permiten comprender la problemática habitacional más allá de la noción tradicional de déficit de vivienda: por un lado, el crecimiento sostenido de los hogares unipersonales y, por otro, el proceso de inquilinización; ambos marcaron profundamente las trayectorias habitacionales en Argentina durante las últimas tres décadas.
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