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El dato sobre los alquileres que sorprendió a quienes invierten en propiedades
Los aumentos de los alquileres están por encima de la inflación: qué pasó con la renta
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LA NACIONManuela Viñales
El año del mercado inmobiliario arrancó con una sorpresa: los valores de los alquileres de los departamentos de tres ambientes en el Gran Buenos Aires se equipararon a los de la Ciudad de Buenos Aires.
Este fenómeno se da en un contexto en el que los precios de los contratos de las propiedades ubicadas en la Ciudad acumularon un aumento interanual del 34.9%, por arriba de la inflación (31.2%), lo que se tradujo en un incremento mensual del 2.7% en enero, según el informe de Zonaprop.
En el Gran Buenos Aires, los alquileres también registraron subas superiores a la inflación, al punto de que el valor promedio de un departamento de dos dormitorios ya supera el millón de pesos. Este número representa un incremento del 51,6% en la comparación interanual.
En concreto, el alquiler medio de un departamento de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $ 1.026.674 mensuales. Al comparar este valor con el del Gran Buenos Aires, se encuentran casi en la misma línea, en ambos casos superaron el millón de pesos, según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario.
¿Por qué se da este fenómeno?
En un mercado de alquileres históricamente liderado por la Ciudad de Buenos Aires, durante el primer mes del año el conurbano bonaerense sorprende.
“Seguramente esto se deba a la menor oferta que posee en general el GBA por efecto de los menores índices de desarrollo de edificios de departamentos en los últimos años”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, y agrega que la tasa de incremento interanual viene siendo mayor en el Gran Buenos Aires que en los barrios de CABA. En otras palabras, la menor oferta presiona los precios al alza, mientras que la Ciudad, con mayor volumen de desarrollos, muestra incrementos más alineados con la inflación durante el último año.
“El riesgo del negocio cambió rotundamente desde hace ya dos años sin la antigua Ley, atrayendo a los inversores nuevamente al sector debido a que se mantuvieron las rentabilidades y hasta mostraron un ascenso sostenido en estos meses”, concluye el especialista
Cuánto cuesta un alquiler en el Gran Buenos Aires
Zona Norte
La Zona norte es el sector dentro del Gran Buenos Aires que presenta los valores más altos. En el caso de los tres ambientes, los precios promedio mensuales son:
- Vicente López: $1.485.715
- Martínez: $1.296.665
- Olivos: $1.241.665
- San Isidro: $1.223.335
- Tigre: $1.161.665
Vicente López se posiciona como la zona más cara, con un valor 44,62% superior al promedio del GBA, y 44,71% por encima del promedio de CABA.
Esta zona también alcanzo el millón de pesos en la tipología de dos ambientes: Vicente López lidera nuevamente el ranking con un valor promedio de $1.013.335 , seguido por Martínez con $1.058.335.
Zona Sur
La Zona Sur se ubica en el segundo lugar en término de valores. Si bien los alquileres de tres ambientes se acercan al millón de pesos, en promedio aún no lo alcanzan. El ranking está conformado por:
- Lomas de Zamora: $964.000
- Avellaneda: $900.000
- Quilmes: $900.000
- Lanús: $846.155
- La Plata: $811.655
Lomas de Zamora es el distrito más caro de la zona, aunque su valor se ubica $63.269 por debajo del promedio de GBA, y $521.715 por debajo de Vicente López.
Zona Oeste
La Zona Oeste presenta los valores promedio más bajos, alejándose aún más de la barrea del millón de pesos. Los promedios por localidad son:
- Ramos Mejía: $845.00
- Haedo: $843.750
- Morón: $825.000
Cuánto cuesta un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires
El inicio del año trajo aparejado un nuevo aumento en los valores de alquiler, luego de un cierre de 2025 con subas más moderadas. Los departamentos de menor tamaño fueron los que más subieron en términos interanuales, según Zonaprop.
La brecha promedio entre tipologías es cada vez más marcada: mientras que la diferencia entre un monoambiente, $659.331, y un dos ambientes, $763.818 es del 15,9%, la diferencia se duplica al comparar un dos ambientes con un tres ambientes ($1.026.674).
En la categoría de dos ambientes Puerto Madero, supera la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.240.723. Los siguen, con precios aproximadamente 30% inferiores:
- Palermo: $858.364
- Núñez con $845.352
Dónde hay alquileres por menos de $700.000
En el otro extremo, con valores casi $600.000 más bajos que Puerto Madero, se ubican:
- Lugano: $652.670
- Parque Avellaneda: $658.382
- Floresta: $ 661.138.
¿Hay más o menos departamentos en alquiler?
Desde la pandemia, la oferta de alquileres disminuyó de manera sostenida, hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero 2023. El punto de inflexión se produjo en enero del 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, que ocasionó que la oferta de departamentos en la ciudad porteña aumentara un 62% respecto del mes previo.
Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó hasta enero 2026 cuando volvió a caer un 7,7% mensual. Aún así, el volumen actual es 2,9 veces superior al registrado en el mínimo (febrero 2023).
Cuál es la renta que deja comprar una propiedad para alquilar
La relación alquiler/precio sube en enero y se ubica en 5,09% anual. En este contexto, se necesitan 19.6 años de alquiler para recuperar la inversión, un 3.2% más de lo que se necesitaba hace un año, según Leandro Molina, director de Zonaprop.
La renta, barrio por barrio
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son:
- Lugano: 9,6%
- Nueva Pompeya: 7,6%
- La Boca: 7,3%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros, son también los de menor rentabilidad:
- Puerto Madero: 3,3%
- Núñez: 4%
- Palermo:4,1%
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