El economista Miguel Kiguel revela en qué barrios conviene comprar propiedades y en cuáles no
De acuerdo a un análisis de su consultora nunca fue tan grande la diferencia entre una propiedad nueva y una usada
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El mercado inmobiliario sigue su curso. A pesar de que empezó a mostrar señales de recuperación después del derrumbe que tocó fondo en 2023, el rebote no es parejo: mientras algunos barrios ya recuperan valor, otros siguen atrapados en un reacomodamiento que no parece llegar.
Además, el mercado parece haber encontrado un freno principalmente en el valor de las propiedades usadas. Es más, en el medio aparece un dato que explica buena parte del nuevo mapa del real estate: nunca fue tan grande la diferencia entre el precio de una propiedad nueva y una usada.
Hoy, las propiedades en pozo lideran los valores del mercado con un promedio de US$3109/m², seguidas por las unidades nuevas terminadas (US$2936/m²) y bastante más atrás por las usadas (US$2219/m²), según datos de la consultora de economía y finanzas Econviews, dirigida por Miguel Kiguel, elaborados en base a Zonaprop.
El dato más fuerte del análisis tiene que ver con el spread entre lo nuevo y lo usado. En la Ciudad de Buenos Aires la brecha llegó al 37%, un récord histórico. La tendencia también se replica en Córdoba (33%) y Rosario (31%). Esta situación tiene que ver principalmente con que el costo de construcción sigue en aumento, mientras que el pozo encontró su estancamiento y no subió al mismo ritmo.
Los barrios ganadores: dónde más subieron las propiedades
El análisis de la consultora se centra en que desde el piso de 2023, algunas zonas lograron despegar con fuerza. Núñez y Belgrano aparecen entre los grandes ganadores del ciclo, tanto en el segmento residencial como en oficinas. Pero Flores también sorprendió, especialmente en el rubro comercial.
Las inversiones con mayor revalorización fueron:
- Flores: los locales en este barrio representan la inversión más destacada con un incremento del 29%. Este tipo de inmuebles tiene un valor actual de US$2257 por metro cuadrado.
- Núñez: los departamentos aumentaron un 27%, con un precio de US$3473/m2.
- Belgrano: las casas registraron un incremento del 20%, con un valor del m2 que ronda los US$2578.
- Colegiales: los departamentos del barrio aumentaron el mismo porcentaje que las casas en Belgrano, un 20% y el metro cuadrado ronda los US$3005/m2.
- Núñez: en este barrio, además de los departamentos, también se revalorizaron las oficinas. Subieron un 19% y el valor por m2 llega a US$3275/m2.
El caso de Núñez resume bastante bien el nuevo momento del mercado: combina desarrollos nuevos de viviendas y oficinas, corredores premium y demanda sostenida. Flores, en cambio, aparece como la sorpresa. Los locales comerciales fueron la inversión con mejor rendimiento del AMBA.
Es importante aclarar que, a pesar de la suba de algunos barrios desde 2023, todavía siguen muy por debajo de los niveles de 2018. En Flores, por ejemplo, los valores aún están 35% abajo respecto de aquel pico. En Núñez, los departamentos siguen 26% por debajo. En Belgrano, 27%; en Colegiales, 30%; y las oficinas de Núñez todavía acumulan una caída del 16% frente a 2018.
Los grandes perdedores
Por el contrario, los mayores descensos en el valor del m² se observan principalmente en el segmento de oficinas del centro y casas en ciertas zonas del Gran Buenos Aires:
- Monserrat: es la zona donde las oficinas tienen peor rendimiento, un 23% por debajo de 2023.
- San Nicolás: similar al caso anterior, las oficinas en este barrio muestran una baja del 22%.
- Almirante Brown: las casas perdieron un 21% de su valor.
- San Fernando las casas bajaron 20% .
- Tigre: en este caso, las casas también fue la tipología más afectada con una cadía del 17%.
El derrumbe de las oficinas del Microcentro no llama la atención, ya que las empresas desde hace años empezaron a mirar la zona norte de la Ciudad para instalar sus nuevas oficinas, lo que dejó un stock grande con poca demanda.
San Nicolás y Monserrat muestran una foto brutal: comparados con 2018, los valores acumulan pérdidas de hasta 52% y 50%, respectivamente. En paralelo, algunas zonas de Zona Norte que durante la pandemia vivieron un boom por la búsqueda de casas y verde ahora muestran una corrección fuerte. Tigre y San Fernando están entre los casos más claros de ese ajuste post-pandemia: las casas cuestan hasta 43% menos que hace tres años atrás.
En este sentido, la comparación entre ladrillos y activos financieros vuelve a aparecer en escena. Históricamente, el valor del m² en dólares tendió a seguir la dinámica de los activos financieros argentinos, pero con rezago. Sin embargo, el mercado inmobiliario no ha acompañado tanto al Merval en este ciclo.
Al presentar ambos valores en dólares constantes, el análisis de Kiguel en base a Idecba y TradingView permite identificar periodos de convergencia y disparidad.
La solución de Kiguel para que crezca el crédito hipotecario
Según el economista, la respuesta para que despegue el mercado hipotecario argentino es una y, según su mirada, podría implementarse más rápido de lo que parece: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema.
Para Kiguel, la solución no requiere demasiadas dificultades, sino de una decisión política sobre activos que ya existen. Según el economista, el FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos. De ese total, unos US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.
“Hoy tenés esa plata durmiendo en acciones y vos, en vez de tenerla durmiendo, la ponés a trabajar en la economía”, disparó el especialista durante una charla con Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en la apertura del décimo Congreso de la Construcción en la Expo Construir 2026.
Su propuesta consiste en que el FGS actúe como un fondeador de última instancia: los bancos originan los créditos con estándares comunes y luego se los venden al Fondo para recuperar liquidez y seguir prestando. Según sus cálculos, volcar apenas el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar, por el efecto multiplicador de la construcción, entre un 2% y 3% de crecimiento en el nivel de actividad.
El funcionamiento técnico operaría a través de un esquema donde los bancos o instituciones financieras actúan como “originadores”, otorgando préstamos bajo condiciones y documentación estandarizadas. Una vez emitida la hipoteca, el banco se la vendería al FGS para recuperar su liquidez y así poder seguir prestando, permitiendo que el Fondo mantenga el activo a largo plazo
“No hay que inventar nada”, insistió Kiguel. Incluso, sostuvo que este proceso es técnicamente sencillo y los bancos podrían acordar la documentación necesaria en apenas dos semanas, siempre que exista la voluntad política y la protección legal para los funcionarios que deben movilizar esos fondos.
Uno de los puntos más atractivos para la actual gestión económica es que esta medida no genera déficit fiscal. “La imagen positiva y la confianza en el Gobierno cayó, entonces me pregunto: ‘¿Qué puede hacer?’. Ahí aparece el FGS que tiene un montón de plata y está toda dormida”.
“Esto no es gasto público, es financiamiento del gasto público, de la construcción. Es dar crédito de largo plazo sacando acciones que están ahí paradas para generar liquidez y con eso prestar”, explicó Kiguel
Además, aseguró que esto va con la ideología del Gobierno: “Este para mí es el instrumento ideal. Requiere salir del letargo, empezar a hacer cosas”.
El crédito hipotecario no solo impulsa la compra de viviendas: activa una cadena que impacta en toda la economía, porque la idea del FGS sería para hipotecas pero también podría haber préstamos para la construcción de obra pública.
“En vez de ir a pedir un préstamo al Banco Mundial, se lo pedimos al FGS y hay plata para los dos sectores”, aseguró.
A pesar de que el esquema parece ser una solución, Kiguel advirtió que el principal obstáculo no es financiero, sino el temor a la judicialización. Según el economista, para que los funcionarios se animen a movilizar esos activos del FGS, es indispensable un marco legal claro. “Hace falta voluntad política y probablemente los funcionarios pidan una ley que los proteja, lo cual es razonable”, explicó.
“Sin plata esto no se puede hacer, pero la plata está”, concluyó.
LA NACION
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