El mercado inmobiliario redefine su negocio: menos “ratoneras” y más vivienda real
Cada vez son más los sectores que deben reconvertirse para no perder su lugar y el del real estate no se quedó atrás
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LA NACIONCandela Contreras
“La construcción no está en su mejor momento y el costo no va a bajar”, fue la frase que resonó en todos los paneles del Congreso de Construcción que se llevó a cabo en la Expo Construir en el Hotel Hilton de Buenos Aires. Allí, desarrolladores, economistas y especialistas del mercado inmobiliario debatieron sobre el presente y futuro de uno de los sectores más golpeados del último tiempo. ¿Cómo reconvertirse para no perder en este contexto?
Con costos de construcción en niveles históricamente altos para la Argentina y un mercado hipotecario que no termina de arrancar, el comprador predominante sigue siendo aquel que dispone de efectivo. Y, al mismo tiempo, el pequeño inversor se volcó hacia alternativas más rentables que el ladrillo. Ante este escenario, desarrolladores y empresarios coinciden en un diagnóstico: el modelo tradicional se agotó y empieza una nueva etapa donde la productividad, la eficiencia y el financiamiento serán determinantes para sobrevivir.
1) “El costo de la construcción no va a bajar y el riesgo de las importaciones termina siendo mayor”
El mayor consenso que dejó el evento tiene que ver con que las importaciones no resolverán el problema del costo de construcción en la Argentina.
Para Eduardo Sposito, socio de Sposito y Asociados, el debate está mal enfocado: el grueso de los costos de construcción sigue siendo local. “La mano de obra, el acero, el cemento, todo eso es de acá”, explicó, y agregó que las importaciones representan apenas una pequeña porción vinculada principalmente a terminaciones.
Según detalló, aun si se lograra abaratar parte de esos productos, el impacto final sería marginal frente al peso impositivo y los costos estructurales de la actividad. “El riesgo logístico de importar termina siendo mayor”, sostuvo.
La conclusión que atravesó varios paneles fue contundente: los costos no van a bajar de manera significativa y el sector tendrá que encontrar competitividad a través de eficiencia, mejor planificación y reducción de tiempos de obra.
En ese sentido, Gustavo Llambías, socio de Real Estate Developers, sostuvo que “el impacto grande es el de la planificación”, y remarcó que la verdadera eficiencia no se logra trayendo materiales de China sino “desde el escritorio”.
2) “Volvimos a construir para el que va a vivir y no esa ratonera para el inversor”
La desaparición del “inversor de barrio” fue otro de los fenómenos más mencionados por los empresarios. Para varios desarrolladores, el mercado está dejando atrás el modelo de departamentos mínimos pensados exclusivamente como refugio de valor y vuelve a enfocarse en la vivienda como producto final.
“Volvimos a construir para el que va a vivir”, resumió Lucas Salvatore, presidente de Idero, quien criticó las “ratoneras” creadas únicamente para inversores intermedios.
Detrás de ese cambio también aparece una nueva realidad económica: con un inversor que hoy encuentra otras alternativas financieras y con costos de construcción más altos, el negocio necesita compradores reales y acceso al crédito para sostener la demanda.
Gerardo Azcuy, socio fundador de Azcuy, describió un cambio de época donde el inversor de “barrio” desapareció temporalmente al buscar otras opciones financieras. “Está invirtiendo en otra cosa”, sostuvo. Sin embargo, consideró que el metro cuadrado recuperará valor gradualmente en los próximos años con el crédito hipotecario que volverá a dinamizar el mercado y que los contratistas van a tener que llevar los costos más hacia abajo. “Por cada operación hipotecaria se generan cuatro o cinco operaciones más”, señaló.
3) “Si vuelve el crédito, el negocio va a ser 100% blanco”
La expectativa sobre una eventual expansión del crédito hipotecario fue otro de los ejes centrales del encuentro. Pero junto con el optimismo también apareció una advertencia: si el financiamiento regresa de manera masiva, el negocio inmobiliario deberá blanquearse por completo.
“Si vuelve el crédito, el negocio es 100% blanco”, lanzó Llambías, quien cuestionó además el funcionamiento histórico del mercado local. “Nosotros no prevendemos, nosotros precobramos”, dijo para explicar que durante años las obras se financiaron con los propios compradores ante la ausencia de crédito genuino.
La llegada de bancos, fondos institucionales y mercado de capitales cambiaría por completo esa lógica. En ese nuevo escenario, los inversores exigirán cumplimiento estricto de plazos, transparencia y estructuras financieras mucho más sofisticadas.
Alejandro Gawianski, CEO de HIT Group, explicó que ya trabajan junto al Banco Ciudad en esquemas de financiamiento desde el “momento cero” de la obra, con créditos hipotecarios a 20 años cuya cuota se acerque al valor de un alquiler. “No estamos inventando la pólvora, es lo que pasa en los países normales. Desarrollar en la Argentina es una carrera de obstáculos”, sostuvo.
Por su parte, Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group, sugiere que el mercado de capitales y fondos como el FGS (Fondo de Garantías Sustentables) de la Anses deberían ser motores para el financiamiento de la vivienda. “El 40% de la población es de clase media y tiene necesidad de vivienda por lo que las personas tienen que poder comprar y no tirar su plata en el alquiler. Todavía la rueda no viene del lado de los bancos porque no pueden prestar a 30 años con depósitos a 30 días”, manifestó.
Eduardo Bastitta, founder de Plaza Logística y +Colonia, fue incluso más allá y aseguró que, si Argentina logra estabilidad monetaria, el país podría recibir “cientos de miles de millones de dólares solo en crédito”. El empresario, que también desarrolla en Uruguay, se mostró muy optimista sobre el futuro del país, pero aseguró que el gran problema es lograr el financiamiento.
4) “Hay que salir de Buenos Aires”
Si hubo una idea que atravesó prácticamente todos los paneles fue la necesidad de mirar al interior productivo como el nuevo motor del real estate argentino. Litio, minería, energía y Vaca Muerta aparecieron una y otra vez como los sectores capaces de generar nuevas demandas de infraestructura, oficinas y vivienda.
“La matriz productiva está cambiando, hay que salir de Buenos Aires”, planteó Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de emprendimientos de IRSA, quien insistió en que el desarrollo económico del país ya no estará concentrado únicamente en la ciudad de Buenos Aires. “Con valores de venta que están retrasados y con costos que no van a bajar por la coyuntura, hay que subirse a los aviones y empezar a mirar otros lugares... salir de Buenos Aires”, enfatizó.
Kiperszmid coincidió en ese diagnóstico y sostuvo que “la riqueza la va a dar el interior”. Incluso aseguró que se está produciendo un fenómeno inverso al histórico: mientras antes los inversores del interior buscaban colocar su dinero en Buenos Aires, ahora las empresas porteñas empiezan a mirar hacia las provincias.
Por su parte, Santiago Tarasido, CEO de Criba, también habló de un posible “país federal” impulsado por industrias como la minería y la energía, y destacó el efecto derrame que esos sectores podrían generar sobre la construcción y la vivienda.
5) “El que no sea eficiente y productivo va a quebrar”
La frase es contundente y sintetiza el concepto más repetido de toda la exposición. Para los desarrolladores, el negocio dejó atrás la etapa donde los márgenes se sostenían gracias a la inflación, el dólar o la apreciación automática de los inmuebles.
Salvatore sostuvo que hubo una “normalización de la economía” que obliga a las empresas a replantearse cómo construyen y cuánto tardan en hacerlo. En ese nuevo escenario, la productividad dejó de ser un diferencial y pasó a ser una condición de supervivencia. La industrialización de procesos, los sistemas modulares offsite, las estructuras metálicas y la planificación digital aparecieron como algunas de las herramientas para reducir tiempos y errores.
En la misma línea, Mariano Barloqui, director comercial de Grupo Pecam, advirtió que la construcción es una de las industrias que menos invierte en Investigación y Desarrollo a nivel mundial y explicó que la tecnología será clave para evitar sobrecostos. “Un error detectado en la oficina cuesta uno, en la fábrica cuesta 10 y en la obra cuesta 100”, resumió.
El uso de inteligencia artificial (IA) para generar renders, simulaciones y análisis de negocios, así como la metodología BIM para anticipar problemas antes de iniciar una obra, fueron algunas de las innovaciones más mencionadas por Barloqui.
La conclusión más profunda de Expo Construir fue que el sector entiende que el cambio ya no depende solamente del contexto económico, sino también de las propias empresas.
“Las compañías nos tenemos que reconfigurar”, resumió Kipersmid, quien planteó que los desarrolladores deben dejar de esperar soluciones externas y revisar puertas adentro sus estructuras, procesos y modelos de negocios.
La necesidad de producir más rápido, con menos errores, mejor calidad y costos más eficientes apareció como el gran desafío de la nueva etapa. Santiago Tarasido enfatizó en la necesidad de optimizar los proyectos desde la arquitectura y la estructura antes de comenzar la obra para evitar costos innecesarios.
Azcuy aseguró que la productividad es el único camino para ser competitivos en esta nueva etapa. “La productividad es esencial. Tenemos que entregar productos de buena calidad y ser competitivos con los precios”.
Si hay algo que está claro y sobre lo que los desarrolladores concuerdan es que los costos de construcción no van a bajar por cuestiones de coyuntura, sino que hoy las empresas tienen que reinventarse y cambiar desde adentro.
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