Créditos hipotecarios: el dilema de los bancos para prestar a 20 o 30 años con los depósitos que captan a 30 días
Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco coinciden en que la clave no pasa solo por estabilizar la macro, sino por destrabar el crédito hipotecario, un factor clave para cualquier país
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En un mercado inmobiliario que continúa en la búsqueda de su reacomodamiento, que aunque vislumbra señales positivas todavía está lejos de una recuperación sostenida, la discusión sobre qué medidas se deberían tomar para intentar poner nuevamente a la construcción en el centro volvió a escena cada vez más fuerte.
Esta vez, el consenso vino de parte de economistas muy escuchados en el sector: la clave no pasa solo por estabilizar la macro, sino por destrabar el crédito hipotecario, un factor clave para cualquier país. Y para eso, hay un actor con el que insisten los especialistas: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.
El planteo no tiene muchas vueltas: sin financiamiento a largo plazo, no hay acceso a la vivienda. “Sin crédito hipotecario no hay justicia social”, tiende a repetirse en todos los sectores del mercado. Y, sin acceso a la vivienda, la demanda estructural sigue contenida, y con ella la construcción, que es a su vez uno de los sectores que mayor empleo genera, no logra despegar.
En ese diagnóstico coinciden Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco, quienes señalan que el FGS podría ser la pieza que falta para activar ese círculo virtuoso.
Según Redrado, el FGS acumula activos por alrededor de US$70.000 millones entre bonos, acciones y otros instrumentos financieros. Sin embargo, su capacidad para motorizar la economía real hoy es limitada
Kiguel propone reorientar esos recursos hacia el financiamiento productivo, con foco en la construcción. “La economía necesita algún tipo de empujoncito para ir más rápido, y que no sea solamente tener los incentivos para invertir”, advierte en diálogo con LA NACION, y plantea que el Gobierno podría utilizar el fondo sin generar déficit fiscal, a través de mecanismos como la compra de carteras hipotecarias o el financiamiento de proyectos privados.
“Y hay un stock ahí, que incluye bonos, acciones y otras inversiones, y creo que habría que movilizar esa plata, buscar en forma creativa, a lo mejor con la ayuda de organismos internacionales, para impulsar a un sector que para mí es el que puede darte vuelta la economía hoy, que genera mucho empleo y derrama mucho, que es la construcción", asegura el economista.
"Serviría para financiar al sector privado, o usarlo como un organismo que compra hipotecas que emiten los bancos y de esa forma facilita que se desarrolle el crédito hipotecario, o se podría usar para financiar obra pública, por ahí junto con las provincias", agrega Kiguel.
Para Redrado, el problema es aún más estructural: la Argentina carece de un sistema financiero capaz de sostener crédito a largo plazo. Y sin ese instrumento, la clase media queda fuera del mercado.
“El acceso a la vivienda requiere préstamos en pesos, a 20 o 30 años. Hoy eso prácticamente no existe”, señala. En ese sentido, plantea que el FGS podría canalizarse para ofrecer ese tipo de financiamiento, con reglas claras y previsibilidad.
A la vez, suma otra pata: un régimen de incentivos específico para la construcción (similar al RIGI) que permita mejorar la ecuación de los desarrollos. “Así como tiene el RIGI, la Argentina debería tener un RICO, un Régimen de Incentivo para la Construcción”, expresó y justificó que actualmente, cuando una persona va a construir, debe pagar el IVA antes de que empiece a tener rendimientos. Por lo cual, propuso que el impuesto se pague una vez que se empiece a producir.
El cuello de botella del sistema hipotecario
Más allá del rol del Estado, hay una restricción que atraviesa todo el sistema: la escasez de ahorro bancarizado.
Según explicó el ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger, en el evento “Real estate 2026: expectativas y realidad”, organizado por Reporte Inmobiliario, los depósitos en Argentina representan apenas entre el 12% y el 15% del PBI, muy por debajo de economías comparables de la región. En Chile, por ejemplo, superan el 80%.
El problema no es menor. Los bancos prestan en función de los depósitos que captan. Si esos fondos son de corto plazo, el crédito también lo será. Esa diferencia, explicó, responde a un problema de incentivos “porque las personas no depositan sus ahorros en el sistema financiero”. Pero no solo eso, sino que “colocaron ese dinero de fondos de corto plazo en instrumentos con tasas altas, impulsadas por la inflación”. Ese modelo, advirtió, deja de ser viable en un contexto de estabilidad.
“El sistema financiero va a tener que reconvertirse y salir a buscar el ahorro de los argentinos”, anticipó Sturzenegger. El potencial es significativo: se estima que hay más de US$200.000 millones fuera del sistema local.
En este esquema, diversos analistas coinciden en que el crédito ajustado por UVA sigue siendo el instrumento más viable para desarrollar hipotecas a largo plazo. Entre 2017 y 2018, se alcanzaron niveles récord de otorgamiento, con unas 60.000 operaciones anuales.
El economista especializado en vivienda Federico González Rouco sostiene que el principal desafío no es el instrumento en sí, sino su escala. “El problema es el fondeo”, resume y agrega: “Los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años si se fondean de los depósitos que captan a 30 días, así como tampoco puede funcionar cuando los plazos fijos no son en UVA”
Por lo que, para expandir el crédito, plantea que es necesario profundizar el mercado de capitales y generar más instrumentos de ahorro en UVA. En ese punto, tanto el FGS como otros fondos públicos pueden jugar un rol clave, ya sea como inversores o garantes.
A la vez, identifica otros obstáculos: el ingreso requerido —que limita el acceso— y la necesidad de ahorro previo para cubrir el anticipo y los gastos iniciales.
La situación de la construcción: un motor que falta arrancar
La construcción es uno de los sectores con mayor efecto multiplicador sobre la economía: genera empleo intensivo, demanda insumos locales y tiene impacto directo en la actividad. Y es hoy uno de los más golpeados por las altas subas de los costos.
Pero además, no todo crédito tiene el mismo efecto. Mientras el financiamiento para vivienda usada solo redistribuye stock existente, el crédito orientado a obra nueva amplía la oferta y dinamiza el empleo. Por eso, los especialistas coinciden en que el desarrollo del crédito hipotecario debe ir acompañado de financiamiento a desarrolladores, para que el impacto sea completo.
Es más, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), aseguró que hoy existe una competencia desigual del crédito. “Mientras que para las viviendas usadas y terminadas hoy existen créditos a 20 o 30 años que permiten mudarse de inmediato, los desarrolladores solo pueden ofrecer planes de cuotas cortos (3 o 4 años) durante la obra“, dijo en el evento de Reporte Inmobiliario.
Además, agregó que el costo de construcción subió mucho más rápido que el precio de venta del usado en dólares, lo que hace que el producto nuevo sea hoy “infinitamente más caro” y difícil de vender frente a la oferta de usados baratos. Pero, a pesar del “horrible momento actual para el desarrollo inmobiliario”, Tabakman alentó a los desarrolladores a no detenerse basándose en una lectura de largo plazo. Sostuvo que Argentina se encareció en dólares en todos los rubros excepto en el inmobiliario. Según su visión, esta “anomalía” terminará cuando el stock de usados se agote por la nueva demanda de créditos, obligando a los precios a ajustarse al costo de reposición.
Pero también argumentó que, aunque construir hoy es caro, será aún más caro en dos o tres años. Por lo tanto, iniciar obras ahora es una “buena decisión” para tener mercadería disponible cuando la demanda esté totalmente activa.
“El crédito hipotecario que financia la compra de una vivienda usada redistribuye stock existente; el que financia obra nueva genera empleo, amplía la oferta y crea ciudad. Potenciar el crédito a desarrolladores para que ese costo se traslade después a crédito al comprador es una palanca que tiene el efecto multiplicador de mejorar el acceso a la vivienda y reactivar la economía real al mismo tiempo”, aseveró González Rouco.
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