La ciudad del país en donde las inversiones inmobiliarias pagan menos impuestos
Con más turistas, más habitantes y poca tierra disponible, nacen nuevos proyectos inmobiliarios
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LA NACIONCandela Contreras
Ushuaia, la mítica ciudad del fin del mundo, muestra un fenómeno particular: es un imán para los argentinos y para el turismo internacional y, al mismo tiempo, un territorio donde conseguir alojamiento es un desafío permanente.
Los datos evidencian la atracción que ejerce el lugar: en enero de 2025, ingresaron 132.465 visitantes y se registraron 103.505 pernoctaciones, con un nivel de ocupación hotelera del 59,4%, según datos oficiales. Mientras que en agosto -último mes con estadísticas completas- se contabilizaron 102.049 pernoctaciones, un salto interanual del 19,1%, impulsado tanto por residentes como por turistas extranjeros.
No obstante, encontrar alojamiento puede resultar una tarea ardua, asegura Santiago Zaefferer, gerente comercial de Ezasa Desarrollos. Este escenario crea una oportunidad que los desarrolladores empiezan a detectar ante un mercado con déficit habitacional, una demanda internacional firme y un esquema fiscal que potencia la rentabilidad.
Además, Ushuaia fue la capital argentina que más creció porcentualmente entre los censos 2010 y 2022. Ese incremento poblacional sumado al turismo y a una geografía que impide expandirse libremente, por el Canal de Beagle al sur, la cordillera al norte, el Parque Nacional Tierra del Fuego al oeste y las estancias al este explica una dinámica de precios.
Los desarrolladores coinciden en que el déficit habitacional es estructural. La escasez de tierra urbanizable, los límites del código de planeamiento y los altos costos de construcción encarecen cada metro cuadrado.
“La demanda inmobiliaria en Ushuaia es alta y sostenida, impulsada por el constante crecimiento poblacional y el auge del turismo”, resume Marisol Zoratto, de Latitud Propiedades.
“La escasez de tierras disponible por su geografía natural única, sumada a las restricciones del código de planeamiento urbano, que son insuficientes en cuanto a desarrollos inmobiliarios de magnitud, y los altos costos de construcción por la incidencia del transporte vía terrestre o marítima desde Buenos Aires, limitan la oferta con respecto a la demanda”, explica Zoratto.
Los motores de Ushuaia
La ciudad fueguina combina dos motores difíciles de replicar en el país: un régimen impositivo particular, con la Ley 19.640, y un turismo internacional que crece temporada tras temporada.
La normativa declara a Tierra del Fuego como zona aduanera especial. Este régimen impositivo ofrece beneficios fiscales para quienes invierten en inmuebles. Están exentos del Impuesto a las Ganancias, del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre la operación y del Impuesto a los Bienes Personales para los activos radicados en la zona. Además, pagan la mitad en sellos, en débitos y créditos bancarios.
“Los beneficios de la Ley 19.640 son un diferencial decisivo y especial para el inversor”, asegura Zoratto. En un contexto nacional de alta presión tributaria, esta ventaja resulta cada vez más atractiva.
Las rentas de un alquiler turístico en Ushuaia se mueven entre el 12% y el 15% anual, libres de prácticamente toda carga impositiva.
Inversores atentos
El mercado de Ushuaia atrae a una combinación de perfiles, pero el dominante es el inversor. Zoratto lo describe como aquel que “busca una renta turística segura o un inmigrante a la ciudad, que necesita instalarse por su gran atractivo laboral con beneficios fiscales y un entorno natural único”.
Los inversores llegan desde distintos lugares del país seducidos por los beneficios fiscales y la rentabilidad del alquiler turístico, buscando un refugio de valor en dólares en una plaza de crecimiento demográfico constante.
A ellos se suman lo inversores locales (comerciantes y empresarios) y profesionales radicados en la provincia, que buscan vivienda para uso permanente o para renta, así como grandes inversores en desarrollos turísticos.
Mario Zirolli, presidente de Furlong y desarrollador en Monte Susana, destaca que “hay mucho inversor que está comprando” y “mucha gente de Buenos Aires que quiere invertir para ir a esquiar, usarlo de tiempo compartido y tener una fuente de ingresos”.
En esta línea, Santiago Zaefferer señala que la mayoría de las ventas de su proyecto Insignia Residences fueron a clientes locales, pero que las últimas operaciones ya comienzan a reflejar el interés de compradores de Buenos Aires, a medida que el mercado se abre a nuevos horizontes.
Los nuevos desarrollos en Ushuaia
Frente a este contexto, nuevos emprendimientos buscan satisfacer la demanda, redefiniendo el mapa urbano de Ushuaia y capturando la atención de inversores.
En el microcentro de Ushuaia y con una inversión de US$7 millones se encuentra en pleno desarrollo un edificio de 56 unidades distribuidas en ocho pisos. Los departamentos de Insignia Residence son de un ambiente, (de 30 m² a 36 m²), divisibles (de 43 m² en L) y de dos ambientes (de 56 m²), con vistas panorámicas al Canal de Beagle y a las montañas.
Zaefferer detalla que el emprendimiento se encuentra a mitad de obra, y espera entregarse en octubre de 2026. La preventa, iniciada con un friends and family, ya lleva vendidas 26 unidades, con un precio promedio de US$3200/m², apuntando al mercado ABC1, con un ticket final de US$150.000 en promedio. La financiación incluye anticipos del 25% o 50%, con el resto en 12 cuotas ajustadas por CAC o fijas en dólares.
En Monte Susana, Costa Susana se posiciona como el primer proyecto carbono neutral del país. Este emprendimiento, ya consolidado como opción residencial para familias fueguinas, se emplaza en 286 hectáreas de bosque nativo, de las cuales 55 son urbanizables.
Con 220 lotes de 600 a 900 m², el desarrollo incorpora un plan de reforestación y estándares de construcción sustentables, con un entorno natural a solo 15 minutos de la ciudad. Los 30 lotes que restan venderse se ofrecen desde US$120.000, con financiación en dólares.
En la ladera del monte con vistas al Canal de Beagle se comenzará a desarrollar un emprendimiento de 18 edificios de seis departamentos cada uno. Laderas del Fin del Mundo tendrá unidades de uno y dos dormitorios, con superficies de 60 m² y 70 m², respectivamente.
“Este verano vamos a empezar a vender, van a estar en US$3000 el m2”, anticipa Zirolli, quien proyecta una inversión de US$25 millones. El proyecto busca capitalizar la creciente afluencia de un perfil de inmigración orientado a servicios, con mayores ingresos, que busca una mejor calidad de vida y opciones de alojamiento premium. La aprobación municipal es el próximo paso para este emprendimiento.
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