La noticia que nadie quería escuchar sobre los créditos hipotecarios
En medio de las preguntas que surgen en cuanto al futuro de los préstamos hipotecarios, un nuevo interrogante preocupa al sector
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LA NACIONCandela Contreras
En un país con más de tres millones de hogares con necesidades habitacionales y donde el crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del Producto Bruto Interno (PBI), cualquier novedad que prometa destrabar el acceso a la vivienda genera expectativa.
Y eso fue lo que ocurrió con las hipotecas divisibles: una figura legal nueva en la Argentina que permite comprar una propiedad en pozo con financiamiento a largo plazo, incluso antes de que el inmueble esté construido o subdividido.
La medida fue publicada en el Boletín Oficial a mediados de julio a través de la Resolución 2/2025, las hipotecas divisibles habilitan a que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre un terreno o proyecto en construcción, y que luego cada comprador asuma su parte del crédito a medida que avanza la obra.
Anuncio que fue celebrado no solo por los consumidores finales como un paso innovador para acercar a los argentinos al sueño de la casa propia desde etapas tempranas del desarrollo inmobiliario, algo que hasta ahora estaba fuera del radar del sistema financiero; sino también por los desarrolladores como un incentivo para alentar la compra de proyectos en pozo.
Pero la mala noticia no tardó en llegar: los principales bancos del país ya anticiparon que no ofrecerán créditos bajo esta modalidad, por lo menos no en el corto o mediano plazo. “No está en agenda, no vamos a avanzar”, aseguraron diversas entidades a LA NACION.
A pesar del marco legal vigente, las entidades bancarias consideran que no están dadas las condiciones para implementar este tipo de préstamos. La resistencia deja en evidencia una vez más el desajuste entre las políticas pensadas desde el Estado y la lógica con la que operan los actores clave del sistema financiero.
Es más, un banco aseguró que la reglamentación “se podrá implementar cuando se genere el mercado secundario de hipotecas. Eso es lo que necesita el sistema financiero para poder generar más volumen de créditos”.
¿Qué son las hipotecas divisibles?
La herramienta permite que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre todo el proyecto y que los compradores comiencen a pagar su unidad mientras se construye. Una vez finalizada la obra y subdivididas las unidades, esa hipoteca se “divide” y cada comprador asume su deuda individual con el banco, sobre el bien específico que adquirió.
En otras palabras, tal como difundió la página oficial del Gobierno, la medida permite que, a partir de ahora, “cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo, para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos”. Aseguran que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, de tal manera que se facilite el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
¿Por qué los bancos no las ofrecerán?
Pese al potencial que podría tener la medida para facilitar el acceso a la vivienda, los bancos no están dispuestos, por ahora, a lanzar líneas bajo este formato. ¿La razón principal? Los bancos no cuentan con el fondeo necesario para poder afrontar semejante desembolso.
Pero también, diversos analistas concuerdan en que el riesgo también es un problema. “En la compra de una unidad usada existe un departamento terminado como garantía. Acá puede fracasar el proyecto inmobiliario y hay más partes involucradas en el procedimiento”, advierte el economista especializado en vivienda Federico González Rouco. Es decir, las entidades no sólo deben confiar en la solvencia del comprador, sino también en la viabilidad del proyecto y en la capacidad de ejecución del desarrollador.
A eso se suman dos obstáculos estructurales: la suba de tasas y la falta de liquidez del sistema financiero. En los últimos meses, los bancos comenzaron a recortar su oferta de créditos hipotecarios. La tasa promedio subió cuatro puntos desde el año pasado, encareciendo la financiación. Y, como explican desde el sector, no hay margen para seguir prestando a 20 o 30 años con depósitos que vencen cada 30 o 60 días.
“Los créditos necesitan sortear la tensión que genera la liquidez del sistema financiero para prestar a largo plazo. No se puede seguir tomando depósitos cortos y prestar a largo. Tiene que haber un mercado de capitales que lo respalde, como sucede en los países donde el crédito hipotecario es la base del acceso a la vivienda”, analiza González Rouco.
Por su parte, Issel Kiperszmid, el presidente de la desarrolladora Dypsa, considera que esta herramienta es positiva, pero que por sí sola no resuelve el déficit habitacional argentino. “La macro es una condición necesaria, pero no suficiente. Tiene que haber crédito a tasas razonables, y para eso, primero, los bancos tienen que poder financiarse. Hoy eso no está”, explica.
Incluso Eduardo Costantini, uno de los referentes del mercado inmobiliario argentino, fue categórico: “Las hipotecas van a depender de que el sistema financiero se fondee a largo plazo, y eso todavía no se está viendo. La macro tiene que consolidarse más. No es algo de un día para el otro”.
En otras palabras, la herramienta fue pensada como un incentivo desde el plano legal, pero sin un compromiso o interés concreto por parte del sistema bancario, que es finalmente el actor que debe otorgar el crédito. Motivo por el cual, hoy es más un sueño que una realidad.
La importancia de la securitización en el mercado hipotecario
En medio de este debate, varias asociaciones de bancos (ABA, ABAPPRA y ADEBA) asistieron en una propuesta para hacer que el mercado hipotecario sea sostenible: avanzar hacia un esquema de securitización. Como lo expresó Santander Argentina en un comunicado reciente, este modelo permite que los bancos puedan dar créditos y, una vez otorgados, compartir esa responsabilidad con otros inversores a través de instrumentos del mercado de capitales.
Esto les permite a las entidades financieras seguir prestando a más personas y empresas, ya que no necesitan mantener el total del crédito en sus balances, lo que les da la liquidez necesaria para seguir operando. Este sistema, ya en uso en Estados Unidos, Europa y muchos países de la región, atrae a inversores institucionales como fondos comunes, compañías de seguros y fondos de pensión, multiplicando así las oportunidades para que más familias accedan a una vivienda.
“En Santander Argentina estamos acompañando al mercado con préstamos hipotecarios, pero con herramientas como la securitización podríamos escalar con mayor rapidez y llegar a más familias”, explica el banco. Es una solución que, según el sector, podría ser clave para pensar en soluciones estructurales y enfrentar la deuda social de la vivienda en el país.
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