El fenómeno inmobiliario que nadie esperaba y vive el mercado de España

Muchas compras de vivienda y los precios por las nubes. Es el resumen de lo que vivió el mercado inmobiliario en 2024, según las cifras publicadas por los registradores de la propiedad. La estadística registral, que es la fuente de la que bebe el INE, certificó un nuevo récord en el importe medio de las casas, con €2086 euros por metro cuadrado. Eso convierte al año pasado en el más caro de la historia, al superar los precios medios de 2006 y 2007, los años más álgidos de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, sin tener en cuenta el efecto de la inflación acumulada desde entonces.

En el caso de los inmuebles de obra nueva, el precio marcó una media en 2024 de €2265 por metro cuadrado, también el máximo de la serie histórica. En el caso de las viviendas de segunda mano, los €2039/m² que se pagaron en promedio no superan, aunque se acercan mucho, a los de 2007, señala la estadística registral.

Pese a tratarse de precios de récord, el mercado ya los da por superados porque siguen subiendo. De hecho, en un año que fue de menos a más, los registradores ya sitúan el precio medio de la vivienda en €2164/m² (€2338 en el caso de los pisos a estrenar y €2113 en los de segunda mano).

La tensión en los importes es fruto, para muchos expertos, de la combinación de una oferta escasa con una demanda que no para de crecer. De esto último da también cuenta la estadística registral: España cerró 2024 con 636.909 compraventas, una cifra muy próxima a la de 2022, que fue el año con más actividad del mercado desde la burbuja. A diferencia de lo que sucedía en la primera década del siglo, ahora la mayoría de las transacciones corresponden a casas de segunda mano, aunque la venta de pisos nuevos ha repuntado de manera significativa en términos porcentuales.

Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico de la Universitat de València y director de Estudios Financieros de Funcas, advierte sobre este descontrol de precios que hace “cada vez más difícil encontrar viviendas asequibles”. “Mi sensación es que, aunque haya medidas por parte del Gobierno para frenar el encarecimiento de la vivienda, estas llevan tiempo en aplicarse y dudo que puedan notarse en 2025 o incluso en 2026. Se necesitaría la incorporación de miles de pisos al mercado para aliviar esta tensión, y eso requiere años”, detalla. En cualquier caso, descarta una crisis similar a la de la burbuja inmobiliaria, pues hoy el país sufre de un desajuste entre oferta y demanda y no un endeudamiento masivo, como en ese entonces.

El catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, José García Montalvo, confirma que la presión sobre los precios de la vivienda seguirá al alza en el medio plazo debido a la fuerte demanda, reflejada en otros indicadores, como el índice de ventas repetidas ―que también publican los registradores y que muestra los precios de venta de las propiedades que se han vendido más de una vez―. El experto apunta a que bajo este parámetro las casas se han revalorizado un 12%. Y aunque la obra nueva está aumentando, con previsiones de hasta 135.000 pisos iniciados en 2025, su efecto en los precios tardará en notarse.

El auge de la actividad inmobiliaria responde a varios factores. Por un lado, la mejora en los indicadores macroeconómicos, con un crecimiento sostenido del empleo, mejora en los sueldos y la recuperación del consumo, ha favorecido la demanda de vivienda, además de atraer a numerosa población extranjera a España. Además, el descenso en los tipos de interés durante el segundo semestre del año ha aliviado parcialmente la carga financiera para los compradores, facilitando el acceso a créditos hipotecarios.

De las casi 637.000 operaciones registradas el año pasado, el 80% corresponden a compraventas de viviendas usadas. No obstante, las ventas de pisos de obra nueva crecieron con fuerza el año pasado hasta alcanzar las 131.764 transacciones, lo que supone casi un 22% más que en 2023. Esto le permitió ganar algo de cuota de mercado, ya que las operaciones sobre casas de segunda mano repuntaron en el año un 6,4%.

El interés de los compradores internacionales sigue siendo un pilar del mercado, al representar casi el 15% del total de transacciones. Los británicos, alemanes, holandeses, marroquíes, franceses, rumanos e italianos son los que abarcan la mayor parte de estas compraventas. Y los destinos de costa son los que acaparan su interés: Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias concentran alrededor del 60% estas operaciones, según las cifras de los registradores.

Sobre este fenómeno, el catedrático de derecho civil y fundador de la Cátedra UNESCO de vivienda, Sergio Nasarre, advierte de que el crecimiento de la demanda extranjera ha sido exponencial en los últimos años, pasando del 4% en 2009 al 14,5% actual. “En el momento en que se dificulta a las familias españolas comprar, otros lo hacen. Y estos compradores, en muchos casos, adquieren las viviendas sin necesidad de hipoteca, lo que pone en desventaja a la población local”, señala. Además, destaca que el mercado de alquiler tampoco ofrece alternativas asequibles, ya que las políticas recientes han generado inseguridad para los propietarios, limitando la oferta y encareciendo los precios.

El año también acabó con más hipotecas firmadas que en 2023, gracias al tirón en la segunda parte del ejercicio, favorecido por el viraje en la política monetaria y el consecuente abaratamiento de los intereses. En 2024 se firmaron 435.328 hipotecas, lo que representa un 13,4% más que el año anterior. Casi el 70% de las compraventas de viviendas se hicieron con hipoteca, mientras que un 30% se compraron sin financiación. Al respecto, los registradores precisan que “en las zonas en las que el precio de la vivienda es superior normalmente se recurre en mayor proporción a la financiación hipotecaria, y viceversa”.

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