Créditos hipotecarios: crecen las dudas sobre su futuro, ¿tocaron techo?
Los datos de junio encendieron una señal de alarma: cayó el desembolso mensual por primera vez en el año
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LA NACIONCandela Contreras
¿Llegaron a su techo? Esa es la pregunta que resuena con fuerza tras conocerse los últimos datos de los créditos hipotecarios en la Argentina.
En junio, el sistema bancario registró una disminución en el desembolso de los préstamos otorgados: US$ 294 millones, frente a los US$ 305 millones del mes anterior, según datos compartidos por la consultora Empiria en base al Banco Central.
Este dato representa una caída intermensual del 3,6 %, en un contexto en el que aún se mantiene una tendencia alcista en comparación interanual.
Pese al fuerte impulso del primer semestre -casi US$ 1500 millones, un monto que se acerca al doble de todo 2024 -estos números ponen en duda si el crecimiento alcanzó su límite, o si en cambio sufre de un frenazo técnico que podría anunciar tiempos más lentos en los bancos para otorgar los préstamos. Es importante aclarar que la entrega de los préstamos recién comenzó a darse con fuerza a partir de septiembre/octubre de 2024, por lo que, al hacer la comparación con ese año debe tenerse esto en cuenta.
Aunque es una baja chica, el dato cobra relevancia si se considera que desde hace seis meses el crédito se mantiene estancado en torno a los US$ 280/300 millones mensuales.
“La caída es circunstancial, no es tan marcada. Pero, creo que el punto es ese: cuesta crecer, le está costando mucho crecer a este mercado”, analiza Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
El especialista explica además que desde hace unos meses se consolida un promedio de US$280 millones por mes, un reflejo del techo técnico que enfrenta el sistema crediticio. No se trata de un colapso, aclara, sino de un parate en un momento en el que se esperaba un nuevo envión. Dijo que “los bancos están corridos del crédito, la mayoría”, y aunque las tasas de los bancos en general subieron, “la tasa pactada, que es del 6%, no se mueve: el Banco Nación sostiene el crédito”.
Este freno llega en un escenario donde los protagonistas del sistema imaginaban seguir creciendo, pero los números y su estabilidad hoy envían otro mensaje. El principal interrogante es: ¿por qué?
Las explicaciones se repiten: por un lado, la suba generalizada de tasas encareció las cuotas y limitó el acceso a los posibles tomadores. Por otro, la falta de un mercado de capitales hipotecarios (securitización) obliga a los bancos a mantener en agenda todo el riesgo.
La mayoría de las entidades privadas son las que suben las tasas. Esto explica el estancamiento: aunque haya demanda, el financiamiento no termina de crecer. “Que la tasa pactada no esté subiendo y se mantenga, quiere decir que los que suben las tasas se están corriendo del mercado”, analiza el economista.
Por su parte, Alejandro Moretti, miembro del Observatorio del Colegio profesional inmobiliario, advierte que los datos oficiales reflejan una realidad que ya quedó atrás: “Las escrituras y lo que figura en el Banco Central son una foto anterior. Desde que el cliente deja la reserva y finalmente escrituró, pasan tres meses”, explica.
En este sentido, alerta sobre una nueva tendencia que ya se empieza a notar: “Hoy hay menos consultas en general por compra de departamentos, y dentro de ese grupo, cayó mucho el interés por créditos. Es un mercado que empezó a madurar, porque sostener una dinámica alcista tanto tiempo es difícil. También influye que aumentaron las tasas, entonces menos personas pueden acceder”.
Y cierra con un dato clave: “Lo que estamos viendo es que en las últimas semanas hay menos movimiento. Si esto no se revierte, los créditos van a empezar a caer. Todo tiene que ver con la estabilidad socioeconómica del país. Hoy solo un 24% de los compradores califica para crédito, el resto no llega”.
Una señal del freno
La provincia de Buenos Aires alcanzó en mayo el mayor volumen de escrituras de los últimos 13 años. Se firmaron 11.790 operaciones de compraventa, lo que representa un crecimiento interanual del 24,65% respecto al mismo mes de 2024, según datos del Colegio de Escribanos bonaerense.
Pero, a pesar del récord, un dato encendió una luz de alerta: en la comparación con abril, el mercado mostró una baja del 3,12% y, en particular, retrocedió de una manera más abrupta la cantidad de escrituras con hipoteca, lo que vuelve a poner en el centro del debate los obstáculos que persisten en el acceso al crédito hipotecario.
De acuerdo con el relevamiento, en mayo se concretaron 1992 operaciones con financiamiento bancario. Aunque este número representa el mejor mayo desde 2018 y un aumento del 471% interanual (el año pasado apenas se habían firmado 349 hipotecas en ese mes), el dato mensual mostró una caída del 6% respecto de abril, cuando se habían rubricado 2110 escrituras con crédito.
“En mayo hemos visto cómo se mantiene la tendencia de crecimiento interanual que venimos observando desde hace unos meses. Más allá de la leve baja con respecto a abril, seguimos notando signos positivos en el comportamiento general del mercado”, reconoció Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.
¿Qué tiene que pasar para que se reacomode el mercado?
En las últimas semanas, varias entidades ajustaron sus tasas entre dos y cinco puntos, encareciendo las cuotas mensuales.
Para entender la suba de las tasas, es importante conocer la situación del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos. Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.
Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA), de manera de moderar el acceso. “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, señala el economista.
De esta forma, los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.
Por lo que, el panorama sugiere que este mercado atraviesa un momento de madurez que exige nuevas herramientas para repuntar: fuentes de fondeo a largo plazo, tasas más competitivas, políticas públicas que incentiven la securitización y una agenda macroeconómica de estabilidad.
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