Propiedades: el sector zafó del “bochazo” pese al enfriamiento de los créditos
Los especialistas consideraron el 2025 como un “muy buen año” para el mercado
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Los créditos hipotecarios fueron un gran incentivo para el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires durante el último trimestre de 2024 y a lo largo de 2025. Sin embargo, hacia el final del año comenzó a sentirse un enfriamiento, producto de la decisión de los bancos de endurecer las condiciones de calificación, lo que afectó el nivel de operaciones.
En este contexto, aunque el freno se sintió los últimos meses, los especialistas evalúan que el 2025 fue un “muy buen año”. Los números lo reflejan: en 27 años, el 2025 se ubicó como el quinto mejor período. Cerró casi cumpliendo las expectativas del mercado con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires - se esperaban 70.000-: un 26,8% más que el 2024, que había cerrado con 54.770 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
Del total de escrituras, casi 14.000 fueron con hipoteca. Es decir, cerca del 20% del total se compró con crédito hipotecario, lo que representa un crecimiento del 180% respecto al 2024. A pesar de esos números, no fue suficiente para alcanzar el boom que se dio entre 2017 y 2018 cuando los créditos UVA impulsaron al mercado inmobiliario cuando se llegó a 16.000 escrituras con hipoteca.
Si bien el porcentaje de operaciones con crédito sigue siendo acotado, para considerar el impacto que tienen en el mercado inmobiliario hay que tener en cuenta que: por cada escritura con hipoteca se generan, en promedio, 2,5 operaciones inmobiliarias, ya que quien vende vuelve a comprar y activa nuevas compraventas.
“En los dos últimos meses se registró una desaceleración de los créditos y estuvimos muy cerca de tener el récord de hipotecas desde que la medimos en 2009. Con una vuelta de préstamos un poco más intensa, estamos para seguir creciendo porque claramente el crédito a la vivienda es multiplicador del mercado inmobiliario”, asegura Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño.
Si se analiza únicamente diciembre, se firmaron 7646 escrituras, un 32% más que las que se formalizaron el mes anterior (5250 escrituras). Mientras que, a nivel interanual -diciembre versus diciembre-, hubo un descenso del 0,3%, según datos del Colegio de Escribanos porteño. Del total de escrituras firmadas durante el mes, el 11% fueron con crédito lo que representa aproximadamente 900 hipotecas.
El aumento de las escrituras de un mes al otro se explica, en gran medida, por el cierre de balances. Hay que tener en cuenta que diciembre suele estar entre los meses más altos del año, mientras que enero y febrero son los más bajos.
Sin embargo, llama la atención que en 2025, noviembre haya sufrido una baja tan brusca. Luego de un “veranito” de alza de escrituras en la ciudad, impulsado principalmente por el crédito hipotecario, la pausa que esperaban en el sector llegó, y el dinamismo del mercado inmobiliario porteño sufrió un golpe.
Una explicación a este fenómeno puede deberse a que las personas buscaron adelantar las escrituras a octubre por miedo de lo que podía suceder con el tipo de cambio en un contexto de elecciones.
“Mi sensación actual sobre el termómetro del mercado inmobiliario es que la gente ‘se tiró a tomar sol’. No está pensando en tomar grandes decisiones por el momento″, comparte Soldad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
Charlie D’Aria, director de la inmobiliaria homónima, explica que a pesar de que la suba de tasas de los créditos afectó a quienes buscaban financiamiento bancario “los ahorristas no dependen exclusivamente de los créditos, producto de una idiosincrasia y una economía propia de la Argentina”. Hoy, existen diversas formas de poder acceder a una propiedad: “Los desarrolladores, por ejemplo, están lanzando planes de financiación propios que fomentan la concreción de operaciones inmobiliarias. Este tipo de oportunidades hacen que la rueda siga funcionando”, agrega el bróker.
En paralelo, el monto total involucrado en las transacciones firmadas en diciembre ascendió a $1.175.604 millones, lo que representa una suba del 45,6%, con un valor promedio por operación de $153.754.186 (equivalente a US$104.412). Estos números muestran que los departamentos de tickets medios de unidades usadas fueron los grandes protagonistas de este período.
En ese marco, el 2025 fue un buen año de crecimiento comparativamente a otros en ritmo hipotecario, aunque sin picos. Sin embargo, reflejó un problema estructural: la Argentina no logra sostener 12 meses continuados de crédito.
“Este país presta muy poco para vivienda, pero cuando hay algo de crédito la gente lo toma”, analiza Federico González Rouco, economista especializado en el sector de la consultora Empira y agrega que la expectativa está puesta en cómo recrear las condiciones del crédito en 2026.
“La reactivación dependerá de un mejoramiento macroeconómico, mejoras salariales y condiciones hipotecarias más favorables, ya que “con tasas por encima del 12% cada vez menos personas pueden acceder a un crédito para comprar su casa”, concluye el especialista.
Las escrituras en la provincia de Buenos Aires
Al igual de lo ocurrido en la Ciudad de Buenos Aires, en la provincia también se registró un fuerte aumento de escrituras de un mes al otro. En diciembre las operaciones crecieron un 54% en relación con noviembre, un comportamiento que desde el Colegio de Escribanos definieron como “estacional y habitual del mercado”.
Durante el último mes del año se registraron 19.253 compraventas de inmuebles en la Provincia de Buenos Aires, según el relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos bonaerense. En la comparación interanual, hay una leve baja del 1%, respecto a diciembre 2024 , con una diferencia de 260 operaciones menos.
Un dato a tener en cuenta es que el 2025 se ubicó como el año con mayor cantidad de compraventas desde 2005, con 147.393. Este número representa un crecimiento del 29% en comparación con el 2024, en el que se habían registrado 114.018 operaciones.
“2025 muestra un mercado que recuperó volumen y dinamismo. Más allá de las variaciones mensuales, el balance anual refleja un crecimiento sostenido que vuelve a ubicar a la provincia en niveles altos de actividad”, explica Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
Las hipotecas también mostraron una tendencia alcista: en diciembre se contabilizaron 2161 actos, es decir una suba del 46% respecto a noviembre y un incremento del 5% interanual frente a diciembre 2024.
En todo el 2025 se realizaron 23.395 hipotecas, número que posicionó al año como “uno de los de mayor nivel de actividad hipotecaria de las últimas dos décadas”, finaliza
El aumento en la cantidad de hipotecas confirma la importancia del financiamiento para sostener este proceso. La consolidación del crédito es clave para ampliar el acceso a la vivienda y darle continuidad al sector.
LA NACION
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