Propiedades: la baja de los precios no da tregua, cuánto cayó el metro cuadrado

El precio del metro cuadrado usado en Buenos Aires se retrajo un 27% con respecto a mayo del 2019. Si en ese momento un departamento de 2 o 3 ambientes, usado y de calidad estándar, se ofrecía a US$2367 por metro cuadrado, hoy el valor promedio de una propiedad con las mismas características está en US$1732. Así se desprende de un relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario desde el 2005, cuyos últimos números corresponden a mayo.

“La caída en los precios de publicación refleja el sinceramiento paulatino del mercado a muchas variables que lo estaban afectando, pero que tardaron en reflejarse en los precios”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Rozados ubica esos factores fundamentales incluso antes de la pandemia. “El punto de ruptura lo ubicaría alrededor de mayo de 2018”, explica. “Las primeras devaluaciones que se dieron durante el gobierno anterior, la desaparición del crédito hipotecario que venía dinamizando el mercado. La oferta tardó en asimilar esos golpes”, analiza. Y pone como ejemplo que durante gran parte del 2018 los valores de publicación de inmuebles no tuvieron rebajas sustanciales.

Arrastrando esas causas y añadiendo después el cepo cambiario, la pandemia y la recesión acumulada, durante los últimos trimestres el impacto en precios sí se notó con fuerza. De hecho, ya se acumulan nueve trimestres consecutivos de caídas, según el relevamiento. El último trimestre mostró un descenso de 4,1%, y si la comparación es con respecto a mayo del año pasado la baja totalizó un 17,4% (en mayo del 2020, el metro cuadrado promedio valía unos US$2097).

El desliz descendente ya ha empujado los precios a niveles similares a los de fines de 2012, y “prácticamente ya se retrotrajeron a los valores que se observaban durante el primer cepo del Gobierno de Cristina Fernandez”, afirmaron desde Reporte Inmobiliario.

Lógicamente, la baja en los precios de publicación lleva a un achicamiento de la brecha entre el valor de lista y el monto que finalmente se concreta, lo cual ayuda a cimentar referencias de mercado más claras. Menos idas y vueltas y valores más realistas. “Esa brecha era obviamente más alta el año pasado, cuando todavía no se acusaba en el valor de publicación una baja más pronunciada. A medida que bajan los precios de lista, la contraoferta se reduce”, explica Rozados. Coincide Soledad Balayan, cotitular de Maure Inmobiliaria y analista de mercado. Para llegar a un “precio de equidad”, dice, debe haber una tasación adecuada, “que responda al comportamiento del mercado de hoy y que tenga como factor principal el valor de cierre real de inmuebles comparables que no es más que el valor de mercado”.

El precio al que se publican los inmuebles cae al ritmo de la sobreoferta, pero también a medida que se reconocen factores y necesidades que todo vendedor tarda en enfrentar.