Propiedades: los bancos dan menos crédito y el sector recalcula, ¿qué pasará con los precios?
Financiamiento a tasas más altas, un dólar en alza y condiciones cada vez más restrictivas, alejan el sueño de la casa propia
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LA NACIONCandela Contreras
La crisis habitacional en el mundo es cada vez más crítica. En Estados Unidos, el acceso a la vivienda propia se encuentra en su nivel más difícil en casi cuatro décadas, con tasas hipotecarias que rozan el 7,5% que expulsan a miles de familias del sueño americano y con un Donald Trump que analiza con declarar la emergencia nacional de la vivienda.
En Europa, la escalada de precios en ciudades como París, Madrid o Berlín convirtió a la propiedad en un lujo reservado para pocos.
La Argentina que no se queda atrás: la ilusión de tener la casa propia es un sueño que poco a poco se va desmoronando.
Mientras el dólar amenaza minuto a minuto con tocar el techo de una banda cambiaria que estableció el Gobierno y los bancos buscan la forma de “manejar” la demanda de créditos hipotecarios con tasas de interés cada vez más altas que hacen que cada vez más gente se quede afuera, se suman nuevas restricciones a quienes esperan poder sacar un crédito hipotecario.
“Hoy no es momento para sacar un crédito hipotecario”, resumió una fuente que trabaja en el departamento de créditos de uno de los primeros bancos en anunciar las líneas para vivienda. “Las tasas no son atractivas para el tomador porque la coyuntura conspira contra el buen momento que atravesaban los préstamos. Para que chaya más el crédito se necesita desarrollar el mercado secundario que parecía venir, pero ahora la situación de tambaleo electoral lo pone en duda”, aseguró la mism fuente.
El ejemplo más claro lo dio Banco Macro, que llevó su tasa nominal anual (TNA) al 15%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no subió su tasa pero sí sus exigencias de scoring. Es decir que, ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.
Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre pre electoral, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto, es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, reconoció un broker inmobiliario.
En el sector inmobiliario aseguran que muchas operaciones en curso se vieron interrumpidas porque hubo bancos que cambiaron las reglas a mitad del partido: “De golpe te dicen que subieron el scoring u algún otro requisito y quedaste afuera”, aseguró un broker.
¿Por qué sube el scoring? Los bancos aumentan el nivel de scoring exigido para los créditos hipotecarios cuando perciben un aumento en el riesgo económico general. Al hacerlo, se aseguran de que solo los clientes más solventes y con mayor capacidad de pago puedan acceder a un préstamo.
En este contexto, en el Banco Nación aclararon que “las políticas de riesgo son dinámicas y evolucionan como el mercado, pero seguimos otorgando créditos hipotecarios”.
En cuanto a la explicación de por qué cada vez más bancos se suman a la suba de tasas y al endurecimiento de sus condiciones, Fabián Achával, economista y titular de la inmobiliaria homónima, dijo que es una cuestión macro: “Son diferentes caras de todo lo que está pasando. Siempre en un período prelectoral hay volatilidad cambiaria porque las personas dolarizan su portfolio”.
De esta manera, explicó que “el Gobierno quiso minimizar la volatilidad del tipo de cambio y terminaron subiendo las tasas. Esto hizo que se descalcen los bancos y que dejaran de tener capacidad prestable, por lo que algunos subieron la tasas de interés a un lugar prohibitivo, mientras que otros cambiaron otros requisitos como el scoring”.
Tasas, dólar y requisitos: un triple empate
El panorama se complica aún más por el aumento del dólar: hace apenas dos meses estaba casi $200 menos que ahora. Los créditos que se otorgaron antes de julio lo hicieron con una divisa paralela alrededor de los $1200, mientras que en agosto el escenario fue complemente otro.
“Me preocupa que se venga un parate en serio; el sector estaba infladísimo con toda la demanda que había”, dice un actor del mercado. El financiamiento hipotecario explica cerca del 20% de las operaciones en Capital y, sin esa pata, la demanda se retrae. “Si se va el crédito, se va el 20% de la demanda. Y entonces, ¿cómo explicás la suba de precio del usado?”, se pregunta Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
A su vez, la suba del dólar dejó a mucha gente afuera del acceso a la vivienda. “Son personas que hace meses calificaban y ahora no”, contó Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades.
Ya hay operaciones paradas
En la práctica, los cambios se ven en las inmobiliarias. “Hubo operaciones prácticamente cerradas que se frenaron a último momento: compradores con la aprobación inicial que, cuando el banco recalculó, se encontraron con nuevas exigencias o con montos a prestar menores al esperado”, contó Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
En otros casos, reconoció que “el crédito se volvió inviable porque la cuota inicial subió demasiado tras el ajuste de tasas. Ese aumento no es menor: hoy las tasas están en niveles altos y están definiendo si una operación avanza o no”.
Bryn insiste en los mecanismos cada vez más duros: los bancos piden ahora más años de antigüedad en el trabajo o en la relación como cliente. “No es que los bancos rechacen formalmente todos los créditos, sino que los vuelven más restrictivos y difíciles de sostener”, explica. El resultado: inmobiliarias con operaciones caídas, tiempo perdido y negociaciones que se vuelven más duras.
Moretti sumó que van a mermar las operaciones con créditos, hay menos demanda en la práctica. Por lo que también van a bajar las compras en efectivos que se veían encadenadas con las realizadas con crédito.
¿Qué va a pasar con los créditos?
Achával dio una previsión al mercado: “Se va a ralentizar mucho la otorgación de créditos hipotecarios y eso tiene un efecto multiplicador en las demás operaciones por el mismo efecto de encadenamiento del mercado”, y agregó que hay que esperar que se tranquilice esta turbulencia, “igual todo va a depender de lo que pase con las elecciones”.
En la misma línea, González Rouco reconoció que “la perspectiva del escenario que se viene es distinta con o sin crédito. El mercado se estructuró para tener financiación, por lo que si no hay crédito, deberá reestructurarse de vuelta o esperar que el año que viene se reacomode todo y vuelva el financiamiento hipotecario“.
A esto se le suma la falta de liquidez de los bancos. “Si no hay un Gobierno que busque que los bancos tengan liquidez, es prácticamente imposible. Creo que esto es el techo, las operaciones ya están bajando”, aseguró el economista.
¿Qué pasará con el precio de las propiedades?
Por ahora no hay consenso en una caída generalizada de precios. El mercado muestra más bien margen para negociación y presión a la baja en segmentos concretos, sobre todo en propiedades que dependían de créditos.
“No se espera una baja en el valor, porque sin crédito igualmente se vende mucho, Pero sí puede haber más espacio para contraofertas y para negociar, sobre todo en operaciones que dependían del crédito”, respondió Bryn.
El crédito representa hoy cerca del 20% de las operaciones totales en CABA. Muchos compradores que todavía pueden acceder al contado o a alternativas encuentran que el m² usado está relativamente barato frente a otras opciones.
En resumen, el primer semestre de 2025 encendió expectativas con un repunte del crédito hipotecario; pero el segundo trajo un reacomodamiento.
El combo: créditos con tasas prohibitivas para muchos, requisitos que actúan como filtros adicionales y un dólar al alza ponen en jaque el acceso a la vivienda propia.
Las operaciones se amesetan mientras que otras se caen. Para los especialistas, muchas de las respuestas de lo que vendrá se responderán luego de los resultados de las elecciones.
En el mientras tanto, los créditos hipotecarios que hicieron del 2024 un año en el que el sueño de la casa propia volvía a estar en la cabeza de muchos argentinos, hoy puede quedar solo para unos pocos.
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