Qué cantidad de metros cuadrados conviene comprar para poner la propiedad en alquiler

En un mercado inmobiliario en constante cambio, en el que nuevos actores ingresaron al juego-como el crédito hipotecario, la derogación de ley de alquileres- y modificaron la dinámica que se venía dando, quienes tienen dinero “bajo el colchón” y desean utilizarlo como inversión eligen el real estate como una posibilidad tangible.

En este sentido, a pesar de que hoy el consumidor final volvió a ser un actor activo en el mercado, el perfil inversor sigue estando presente y se pregunta qué tipo de propiedad le es conveniente comprar para poner en alquiler.

Para responder a este interrogante, los especialistas del mercado aclaran que no existe una cantidad “ideal” de metros cuadrados para comprar una propiedad y destinarla al alquiler, sino que lo que hay que tener en cuenta es la rentabilidad que ese inmueble produce, es decir, el retorno que genera ese alquiler en relación a la inversión inicial.

Y esa rentabilidad va a depender de varios factores:

• Precio de compra: el valor por metro cuadrado es un punto clave,
• Ubicación: zonas con alta demanda, buenos servicios y conexiones suelen ser más rentables.
• Tipo de propiedad: los monoambientes o departamentos más pequeños suelen ser más rentables en relación a su precio de compra, pero la demanda también puede influir en el tipo de propiedad que se busca, Los departamentos pequeños suelen ser buscados para alquileres temporarios, estudiantes o como espacio de trabajo remoto. Los de tres y cuatro ambientes para familias.
• Gastos: los gastos asociados a la propiedad (expensas, impuestos) deben ser considerados para calcular la rentabilidad.
• Mercado de alquiler: la demanda de alquiler en el barrio o zona donde se encuentra la propiedad es un factor fundamental para determinar la rentabilidad.
• Rentabilidad: se considera que una inversión que genere un 5% de rentabilidad anual es buena, y si es superior al 8%, muy buena. 

El rendimiento del alquiler

En lo que respecta al mercado de alquileres, según los análisis realizados por el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario del Colegio Inmobiliario, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 -que derogó la normativa- la oferta de inmuebles en alquiler en la Ciudad se incrementó un 176,55%. Mientras que en el último mes, la suba fue del 10,87%.

“Hoy es más atractivo alquilar, es una de las razones que explica que no haya tanto apuro en vender”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. De hecho, en abril, de acuerdo a Zonaprop, la relación alquiler/precio se ubicó en 5.23% anual. Actualmente, se necesitan 19.1 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 7.3% menos de lo requerido hace un año atrás.

“Hay barrios donde el combo entre precio de compra bajo y alta demanda de alquiler hace que la rentabilidad suba fuerte”, dice Ezequiel Wierzba, CEO de Clicks Aparts, y agrega: “Si elegís bien la zona y la propiedad, el alquiler sigue siendo una gran forma de cuidar tu plata, generar ingresos y apostar a largo plazo en algo concreto”.

Lugano y Nueva Pompeya encabezan el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8,1% y 7,8%, respectivamente. Parque Avellaneda completa el podio, con una renta del 7,3%. En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,5%, un 4,1% y 4,3%, respectivamente.

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