Propiedades: qué tipo de contrato podés hacer si no querés alquilar ni vender un departamento ahora
Su uso es muy común cuando se concreta una operación de venta en las inmobiliarias; los riesgos de utilizar esta herramienta para simular un alquiler
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En medio de un escenario de incertidumbre del mercado locativo, por el retraso del tratamiento de las posibles modificaciones de la ley 27.551, continúa la escasez de oferta de departamentos y el precio de los alquileres. Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) aseguraron que la suba de los precios de los alquileres de acuerdo al ICL alcanzará el 58,15% en julio.
Desde las inmobiliarias advierten que muchos propietarios retiraron los inmuebles del mercado mientras esperan definiciones del Congreso. Así, en medio de contratos que quedan en suspenso ante la preocupación de los inquilinos, otras figuras legales empiezan a tomar protagonismo, aunque con otras características que la locación y con diferentes destinos.
Se trata de los contratos de comodato: son préstamos de inmuebles de carácter gratuito en los que quien recibe el inmueble (comodatario) no paga nada por el uso a su dueño (comodante). “Es una práctica histórica en el mundo. No se cobra nada por el préstamo del inmueble y es para un destino determinado que se acuerde entre las partes”, explica a LA NACION Mariano Esper, abogado especializado en temas empresariales e inmobiliarios y profesor de la UBA y la Austral.
En cuanto a los plazos, a diferencia de un contrato de alquiler, que estipula un régimen de tres años, el abogado señala que “no hay plazos mínimos ni plazos máximos”. “Se puede prestar por un día, una hora o varios años. Por ejemplo, he trabajado en contratos de comodatos por 15 años. Estos casos suelen estar relacionados con entidades religiosas o civiles, en las que se prestan inmuebles para actividades de carácter cultural o religioso y donde existe confianza entre instituciones”, apunta.
Este tipo de contratos se utilizan en distintas situaciones. Además de ser de uso frecuente entre entidades con diferentes fines -educativos, culturales, religiosos- es una práctica muy común en las inmobiliarias cuando una persona vende un inmueble y se tiene que quedar unos meses. “Se puede firmar un contrato de comodato entre el que compra y el que vende para justificar por qué el que vendió sigue ocupando el inmueble. Se hace el contrato por dos o tres meses”, indica Esper.
También, a veces se utiliza para explicar por qué una persona está ocupando un inmueble ante autoridades tributarias, como la AFIP, como para que conste que hay una ocupación legítima y justificada de la propiedad.
Sin embargo, a pesar de las diferencias con los contratos de alquiler, en el último tiempo se notó un incremento de los comodatos con un fin polémico. “A partir de la entrada en vigencia de la ley de alquileres se ha potenciado en un uso que no es el correcto. Se crea una figura que no es la adecuada para evitar la ley que corresponde a las locaciones”, apunta Esper.
¿Cuál es el riesgo de simular un alquiler a través de un contrato de comodato? El abogado especialista en temas inmobiliarios indica que ante este tipo de artilugios el dueño se expone a un potencial conflicto judicial, en el cual el locatario puede alegar que hubo un intento deliberado de violar la ley y pedir que se cumplan los artículos de la 27.551. “El riesgo que tiene el dueño es que si quiere recuperar el inmueble y desalojar al inquilino (que con un contrato de comodato se puede hacer) el locatario se plante judicialmente y argumente que se vio forzado a firmar ese contrato de comodato por su situación personal y porque no hay suficientes propiedades en el mercado; pero que en realidad se trata de un alquiler. En ese caso, se puede exigir que se cumplan los plazos de la ley de tres años”, añade.
Por otra parte, el letrado advierte de una práctica que puede surgir cuando se redactan los contratos por un tiempo inferior a los tres años contemplados en la ley de alquileres, que es que los dueños le hacen firmar pagarés al inquilino por cada mes que ocupan la propiedad. “La ventaja con la que corre el locador es que tiene un modo de documentar la deuda del ocupante a través de pagarés firmados por el locatario y eso no es usual en un contrato de alquiler común y corriente.”
¿Qué tener en cuenta al hacer un contrato de comodato?
Hay algunas cuestiones importantes a la hora de la confección de un contrato de comodato para que no existan vacíos legales que puedan resultar en perjuicio del comodante ni del comodatario.
“Este contrato en general es bastante informal en el modo en que se redacta. Muchas veces se hacen contratos de comodatos como para justificar que alguien ocupa un inmueble, pero a veces no se redactan bien los puntos”, advierte Esper. Por eso, hay por lo menos cuatro cuestiones claves a la hora de realizarlo.
- Que esté bien aclarado el destino del inmueble. Para qué se va a usar; en caso de tratarse de una actividad cultural que hay que describir en qué consiste; si es destino familiar, comodatos entre clubes para actividades deportivas. “Es clave que todo esté bien circunscripto para evitar excesos en el uso”, apunta Esper.
- A quién se le otorga el inmueble. Si es una persona humana o una persona jurídica. Si es humana, si es sólo esa persona o incluye un grupo familiar. Y, en caso de ser jurídica, a esa institución o a las asociadas.
- El plazo. El letrado advierte que a veces se redactan contratos sin plazo que se llaman “comodatos precarios”, por diferentes motivos: desconocimiento, desinterés, informalidad.
- El cuidado del inmueble. Este es un punto central porque contempla el deber que tiene quien recibe el inmueble de pagar los gastos ordinarios vinculados con el uso; como por ejemplo los impuestos, servicios y reparaciones. En cuanto a los gastos extraordinarios -como por ejemplo, la rotura de un caño, de la caldera o estufa o reparaciones de gran envergadura-, la ley establece que están a cargo del comodante. “El contrato podría pactar otra cosa y sería válido, pero generalmente no es el caso. Debe estar bien detallado quién paga qué y que el comodatario le avise inmediatamente. En el caso de los gastos ordinarios, el comodante no tiene derecho a reembolso”, añade.
Además, hay otros dos temas importantes. En primer lugar, a diferencia de los contratos locatarios, no se piden depósitos de garantías, ni se suele establecer que haya garantes o fiadores. Sin embargo, es algo que podría pactarse aunque, según el abogado, “puede quedar como poco cordial pedir garantías en un contrato que está basado en la confianza”.
En cuanto a los seguros, es una práctica que -aunque no se acostumbre- es aconsejable en contratos que se celebran por varios años. “Si es por tiempo largo, se recomienda que el comodatario contacte un seguro para incendios o eventuales daños para cubrir al propietario que presta el inmueble de buena fe y que no tenga problemas con terceros.”
Respecto a la extinción del contrato, Esper cuenta que “se puede pactar una cláusula que le permita al propietario que, en caso de alguna necesidad urgente o imprevista, pueda recuperar el inmueble con un período lógico de anticipación para que el comodatario pueda desalojar y buscar otro lugar”. Además, como ocurre con las locaciones, se debe establecer una multa si no devuelve el inmueble.
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