¿Qué país tiene la mejor legislación de alquileres en el mundo y por qué?

Desde la sanción de la ley de alquileres N° 27.551 en junio del 2020, todos los jugadores del sector inmobiliario salieron afectados. A pesar de que gobernantes y ciudadanos argentinos reconocen el fracaso de la ley y que el gobierno recientemente anunció las nuevas medidas que tomarían al respecto, no son el único país que enfrenta restricciones conflictivas en la regulación del rubro. “En general, en todo el mundo hay restricciones”, resume Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Antes de definir cuál sería la ley ideal, hay que entender qué criterios afectan los distintos aspectos de la ley. Lo que pondera a la hora de evaluar una norma como beneficiosa o perjudicial para las partes involucradas son cuestiones estructurales del país donde se sanciona.

El factor más tangible puede que sea la inflación, que se conjuga con los tiempos en los que se actualiza el contrato y, con éste, el precio del alquiler. De acuerdo a Enrique Abatti (h), también abogado especializado en negocios inmobiliarios, el plazo para actualizar los montos de alquiler va a ser una cuestión más o menos crítica dependiendo de la variación de precios que maneje el país.

“En Estados Unidos, en general el plazo mínimo para que las partes se juntan y hablen de cuál va a ser el precio es de un año. Si son dos o tres años, igualmente los ajustes son pocos ya que históricamente hubo un aumento del 2% o 3% anual”, detalla. Casos similares al de Estados Unidos se pueden encontrar en España o Chile, donde la inflación no galopa al nivel local y los contratos pueden darse el lujo de aplazarse por tres, cinco o hasta siete años. Por otro lado, en la Argentina hay una inflación mayor al 50% por año, que se traduce en que cuanto más se tarde en actualizar el precio, mayor incertidumbre y subida de precios en los alquileres va a haber. La nueva ley de alquileres dispuso que el plazo que duran los contratos en el país pase a ser de dos a tres años y que las actualizaciones de precios se realicen anualmente según el Índice para Contratos de Locación (ICL) creado por el Banco Central. Esto implica dejar atrás el ajuste escalonado de los valores y obliga a prever la inflación anual a la hora de firmar el contrato.

Ciudades como Berlín también sufrieron la inflación y, con ella, el aumento de los alquileres. El gobierno respondió primero sancionando en 2015 una ley para frenar las subas e impuso precios máximos por zonas que podían superar hasta 10%, lo que apenas desaceleró el proceso, según los expertos. Un año atrás, otra medida fue impulsada pero esta vez proponían poner un techo a los precios según el año de construcción del inmueble y las mejoras que haya tenido durante cinco años. Informes locales demostraron que, si bien los precios bajaron, la oferta se contrajo debido a que no era sostenible para los propietarios mantener sus unidades en el mercado restringido. París también añadió a su legislación en julio de 2019 una norma que exige la limitación de precios para que no excedan el 20% del valor de referencia fijado cada año por decreto ni que sea inferior a 30%, teniendo en cuenta la ubicación, el número de amientes o el año de construcción.

Otro aspecto relevante al analizar una ley de alquileres es la agilidad de los procesos judiciales, en este caso, con la que se juzga a un inquilino incumplidor. Es decir, qué tan rápido se realiza un proceso de desalojo a causa de -por ejemplo- un incumplimiento en los pagos. “En Estados Unidos, el proceso de recupero de una propiedad ante el incumplimiento del locatario es más corto que acá. Allá, el locador tiene que intimar por tres días al inquilino para que pague. Si no, va a la Corte, expone su caso y se resuelve en dos o tres semanas o como mucho en tres meses. En ese tiempo ya hay una sentencia de desalojo y van con la policía o el alguacil del lugar y lo sacan. En cambio, acá hasta tener sentencia puede pasar un año y medio y además después tenés que concertar una cita con el oficial de justicia para cuando tenga tiempo, que con la pandemia también se dificultó”, explica.

¿Cuál es el país con la mejor legislación inmobiliaria?

Según Enrique Abatti, “Donde hay más libertad en las contrataciones es en Estados Unidos, aunque no en todos los estados”. Ejemplifica que Nueva York y San Francisco tienen las regulaciones más complejas, y lo grafica al decir que “hacer un desalojo en Nueva York es bastante complicado”. El gran atractivo que tiene el país norteamericano se basa en la casi inexistencia de los plazos mínimos legales que debe durar un contrato y la agilidad de los procesos de desalojo. Otro caso de éxito en este tópico con similares características que Abatti resalta es el de Puerto Rico. Detalla que allí “tienen un nuevo código civil y el tema de la legislación de alquileres es muy libre: no hay plazos mínimos legales y hay algunas restricciones pero son mínimas”.

Sin embargo, su hijo opina que el caso donde la mayoría de los países del mundo ponen sus ojos es Viena, la capital de Austria. “En esta ciudad hay incentivos para que el inquilino pueda acceder a una vivida, como facilidades de crédito y garantías que puede otorgar el Estado, que es fuerte y tiene ese respaldo. Además, para los propietarios también hay exenciones impositivas y hay incentivos tanto en impuestos sobre alquileres como sobre los bienes personales cuando hay una inversión por parte del propietario”, puntualiza alguno de los motivos por los que la ciudad tiene una exitoso mercado de alquileres, que se refleja en que hay más de un 60% de inquilinos. La tendencia a que las propiedades aumenten de valor como en la Argentina “requiere de políticas que incentiven la construcción y faciliten el acceso al crédito por parte de Estado hacia el inquilino para que en algún momento este pueda pasar a ser propietario”, agrega.

“Es una ciudad antigua como París o Berlín con una densidad demográfica grande, donde los alquileres no se dispararon por las nubes ni hubo retracciones en la oferta de propiedades porque se logró un equilibrio. Esto es un poco porque el Estado empezó a dar garantías y propiedades, tanto a propietarios como a inquilinos”, resume, y concluye: “Tiene que haber incentivos estatales y libertad de las partes para poder determinar el precio de los contratos que se van a firmar” para que haya un mercado inmobiliario estable.