Los vendedores ceden más en las negociaciones; cuál es la brecha entre el precio publicado y el de venta

En un mercado con récord de propiedades en venta, hay una nueva tendencia que se afianza mes tras mes: cada vez es más grande la brecha entre los precios publicados en los sitios inmobiliarios y los que finalmente se pagan por los inmuebles. Así se desprende del “Índice m² real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario.

Según los datos del informe, en junio, el valor del m² real cayó 2,39% en promedio con respecto al mes anterior. Así, el precio que se pagó para las distintas tipologías pasó de US$2012 a US$1964 por m² en el último mes. “Esto muestra que sigue la tendencia a la baja de los precios inmobiliarios”, afirma Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Además, el índice pone de manifiesto un dato novedoso con respecto al mes anterior: la brecha entre lo ofertado y lo vendido registró un pequeño incremento de 0,55 puntos hasta llegar en junio al 7,18%, desde enero de 2020. Al analizar el comportamiento por segmento, se observa que las unidades de un ambiente pasaron de US$2003 US$1863 este mes; las de dos ambientes de US$2001 a US$2051 y las de tres ambientes de US$2102 a US$1972.

Sobre este último punto, Gómez Picasso aclara: “Hacer una comparación entre las tipologías de forma mensual arroja un resultado parcial, no es que se vea una tendencia marcada a que baje el precio de los departamentos de tres ambientes. Al contrario, estas unidades son las más buscados porque es la tipología de la que menos oferta hay en la ciudad de Buenos Aires”.

En el mismo sentido, Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, resalta que la ubicación de los inmuebles influye en el precio de venta y agrega: “El tres ambientes hoy es lo más buscado dentro de la poca demanda que hay, por lo tanto, uno pensaría que es lo que tiene menos margen de negociación”.

El índice incluye los datos de compraventa de departamentos de la red federal de oficinas adheridas a la marca Re/Max, que abarcan desde enero de 2020 hasta junio de 2021. El mismo compara los precios de publicación de la red, con sus precios efectivos de venta. Desde el comienzo de la medición hasta la actualidad, se registra una caída del 12,95% en el valor del m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

Qué explica la brecha entre lo publicado y lo pagado

La caída de los precios de venta es un fenómeno que lleva al menos dos años. En un mercado en el que el comprador tiene tantas opciones, los especialistas remarcan que es común que, si el propietario quiere vender, termine resignando el precio del inmueble. “Las explicaciones son múltiples”, asegura Gómez Picasso. “La devaluación, la falta de acceso a crédito, la poca demanda, la crisis economica y también la pandemia de coronavirus, que generó cierta preferencia de la gente por irse a las afueras de la ciudad”, indica.

En el mismo sentido, Balayan indica que se trata de un fenómeno que tiene múltiples causas. La broker habla de “un círculo vicioso” que enfrenta el mercado inmobiliario en donde se vinculan ocho factores que explican el panorama: por un lado, hay una acumulación del stock en venta y una demanda de compra que se encuentra en los niveles mínimos. Además, los precios de publicación no son referencia de los valores de venta, algo que, junto al deterioro del salario real y la falta de acceso a créditos hipotecarios, lleva a que la cantidad de operaciones que se concretan sea de las más bajas de la historia. A su vez, el cepo y las restricciones cambiarias, sumadas a la baja rentabilidad y las condiciones que impone la nueva ley de alquileres, dificultan el mercado.

Por qué los brokers aconsejan bajar el precio para vender

En este contexto, los brokers exponen algunos motivos por los que, quien se decide a vender una propiedad, debería bajar el precio de publicación para estar dentro del radar de la demanda.

• El 23% de los departamentos fue retasado en los últimos seis meses. Así se desprende del último index de ZonaProp. Se trata de la mayor cifra de los últimos cinco años. Para tomar dimensión, en 2017, el porcentaje de retasados se ubicó en 14% y, a partir de fines de 2018, subió hasta el nivel de 20%.
• Hay récord de avisos de venta. La cifra de avisos de propiedades en venta bate un nuevo récord cada mes. Actualmente, hay 154.000 propiedades en oferta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), más del 30% más que el último año. Según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn en base a los datos de ZonaProp, la cantidad de inmuebles en venta no baja desde marzo de 2018.
• Lo que ingresa al mercado lo hace a precios más bajos. El indicador de tendencia de precios en venta que realiza Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA) marca que los valores de venta en CABA se encuentran en baja desde febrero de 2019. Los nuevos avisos siempre se ubicaron por debajo, pero en los últimos meses la brecha empezó a ampliarse. El precio de venta del metro cuadrado de las propiedades publicadas gira en torno a los US$2574, mientras que el de los inmuebles que recién ingresan al mercado cuesta US$2432, es decir, US$142 menos.
• Las ventas están en un piso histórico. La cantidad de escrituras que se firman cada mes es uno de los indicadores más claros del momento que atraviesa el sector. En mayo, se concretaron en total 1901 operaciones de compraventa, un 18% menos que en abril, cuando se hicieron 2317. Se trata del segundo mes consecutivo que registra una baja. Así las cosas, el stock de inmuebles en venta se acumula y, desde abril del año pasado, no se detiene.