El dato que nadie quería escuchar sobre los créditos hipotecarios

La provincia de Buenos Aires alcanzó en mayo el mayor volumen de escrituras de los últimos 13 años. Se firmaron 11.790 operaciones de compraventa, lo que representa un crecimiento interanual del 24,65% respecto al mismo mes de 2024, según datos del Colegio de Escribanos bonaerense.

Pero, a pesar del récord, un dato encendió una luz de alerta: en la comparación con abril, el mercado mostró una baja del 3,12% y, en particular, retrocedió de una manera más abrupta la cantidad de escrituras con hipoteca, lo que vuelve a poner en el centro del debate los obstáculos que persisten en el acceso al crédito hipotecario.

De acuerdo con el relevamiento, en mayo se concretaron 1992 operaciones con financiamiento bancario. Aunque este número representa el mejor mayo desde 2018 y un aumento del 471% interanual (el año pasado apenas se habían firmado 349 hipotecas en ese mes), el dato mensual mostró una caída del 6% respecto de abril (cuando se firmaron 2110). También es importante aclarar que en mayo de 2024 recién habían comenzado a lanzarse las primeras líneas de préstamos, por lo que la comparación interanual con respecto al crédito no va a ser muy relevante.

En el acumulado de los primeros cinco meses del año, en la provincia se firmaron 47.966 escrituras, con un promedio mensual de 9.593 operaciones, lo que representa una suba del 48,31% frente al mismo período de 2024.

“En mayo hemos visto cómo se mantiene la tendencia de crecimiento interanual que venimos observando desde hace unos meses. Más allá de la leve baja con respecto a abril, seguimos notando signos positivos en el comportamiento general del mercado”, reconoció Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia.

La baja podría parecer menor en el contexto general, pero no pasa desapercibida para el sector, que sigue con atención la evolución de las condiciones de crédito. Entre febrero y mayo, cada mes superó por sí solo la cantidad de hipotecas firmadas en todo 2024. Sin embargo, las nuevas condiciones impuestas por los bancos comienzan a frenar ese envión. En muchos casos, las entidades subieron las tasas entre dos y cinco veces en cuestión de pocos mees, y aún hay un acceso limitado para monotributistas y trabajadores independientes, lo que restringe el alcance del financiamiento.

Pese al aumento del 471% interanual en hipotecas (de 349 en mayo de 2024 a 1.992 este año), la caída mensual muestra un obstáculo clave: la suba de las tasas de las líneas de préstamos. En las últimas semanas, varias entidades ajustaron sus tasas entre dos y cinco puntos, encareciendo las cuotas mensuales.

Sobre esto concordó el presidente de la entidad: “A pesar de que los números interanuales siguen siendo muy positivos, vemos esa pequeña merma en relación al mes anterior en las compraventas con hipoteca. Creemos que uno de los motivos puede ser el aumento de las tasas de algunos bancos que hacen que la cuota sea de mayor valor y por consiguiente, se reduce la cantidad de personas que pueden calificar“.

Para entender la suba de las tasas, es importante conocer la situación del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos. Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.

Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA), de manera de moderar el acceso. “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

De esta forma, los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.

“Las operaciones con crédito hipotecario, se sostienen en las escrituras mensuales. Sin dudas sería positiva la ampliación de los préstamos a más sectores de la población. Quizás las subas de tasas que vimos en los últimos meses están poniendo un techo, aunque siguen siendo números elevados”, agrega Alan Flexer, Gerente de Residencial & Emprendimientos en Narvaez.

Igualmente, el presidente del Colegio se mostró esperanzador: “El fuerte crecimiento interanual en la cantidad de hipotecas confirma el impacto que está teniendo una mayor disponibilidad de opciones crediticias. Esperamos que este proceso se sostenga y amplíe, para facilitar el acceso a la vivienda y fortalecer al sector en su conjunto”.

Más allá del freno del crédito, otra explicación para la baja intermensual del 3% en las escrituras en general radica en la escasez de producto disponible.

“Se nota mucho la baja de stock. Hay muy poco. Cuando entra una casa, se publica más cara porque hay mucha demanda y poca oferta. Lo que está en precio se vende enseguida, y después no hay reemplazo. Es probable que la caída de las escrituras tenga que ver con eso”, sostuvo Alejandro Soto Acebal, gerente de la inmobiliaria Varela Kramer, que opera en la zona norte del Gran Buenos Aires.

El broker explicó que “los valores de publicación hoy están más alineados con los precios reales de venta. Ya no hay tanta diferencia entre lo que se pide y lo que se paga. Eso achicó el margen de negociación, y como consecuencia, subió el valor de cierre en las operaciones”.

En ese sentido, advirtió que el crédito no está impulsando el mercado como se esperaba: “Yo no he recibido un gran aumento de hipotecas, no tienen el movimiento esperado. Hay menos crédito que operaciones al contado: cada cuatro escrituras, una es con hipoteca. No es lo que más se está haciendo”.

Pero, para traer un poco de calma aseguró que para ver como evoluciona el mercado hay que esperar a los próximos meses que son los que tienden a tener mayor movimiento (septiembre, octubre y noviembre). También estos períodos fueron los que en 2024 tuvieron el mayor movimiento de préstamos hipotecarios UVA, por lo que serán clave para poder hacer la correcta comparación interanual.

Por su parte, Flexer agrega que en relación a los precios de venta ven que se “continúan convalidando aumentos leves. Con el costo de la construcción aún elevado empujando al alza el precio de venta, deberemos observar con atención los números de escrituras de los próximos meses para entender el impacto”.

Por Candela Contreras

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• Real Estate
• Provincia de Buenos Aires

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