Tuvieron que cambiar sus proyectos inmobiliarios por la pandemia: ¿Qué hicieron?

Nada más rígido que un ladrillo y nada más elástico que un proyecto. Sin embargo, los rígidos ladrillos demostraron que bien pueden acoplarse a los elásticos proyectos, los cuáles, a la vez, se mueven al ritmo del mercado.

Durante esta época de pandemia, cuando cambió de manera dramática nuestra forma de vivir y habitar, algunos emprendimientos, literalmente, decidieron torcer su destino, haciendo gala de plasticidad en materia de diseño y de agilidad en lo referido al negocio.

Oficinas por departamentos

Aun cuando los desarrollos suelen ser distintos de los primeros bocetos, la demanda es la que en líneas generales manda hoy. Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, explica cómo impactó la pandemia en uno de sus emprendimientos. “Readaptamos todo un edificio, en el proyecto Step Dúo”, introduce, aludiendo al emprendimiento ubicado en Carlos Calvo al 1500 de CABA que originalmente contemplaba la construcción de dos edificios: uno residencial y otro de oficinas. “Como la cuarentena nos agarró recién terminado el hormigón del proyecto de oficinas, decidimos adaptarlo y cambiamos el rumbo, transformándolo también en un edificio residencial”, revela el desarrollador, explicando que las cuatro oficinas de 80 metros cuadrados que conformaban cada planta se convirtieron en seis departamentos: dos de dos ambientes y cuatro unidades monoambientes divisibles, con ventilación y luz cruzada.

Consultado acerca de cómo, cuándo y por qué tomaron la decisión del cambio, el desarrollador comenta que durante la primera etapa de la cuarentena, entre abril y mayo, hace alrededor de un año, junto a su socio, “con base en nuestra intuición, expertise y a varios artículos que leíamos del exterior”, se dieron cuenta de que el teletrabajo llegaba para quedarse. “Ya no era un tema pasajero, sino que la cuarentena estaba acelerando un proceso que de todas formas se iba a dar: más trabajo a distancia, menos presencialidad, menor necesidad de espacios físicos de trabajo”, puntualiza. Según sus cálculos, la demanda de oficinas, “un segmento muy golpeado por la pandemia”, tendrá una reducción de alrededor de un 30 a 40% por muchos años. “Además, previmos una fuerte caída del PBI y consiguientemente, de toda la actividad económica. En ese contexto, nos dimos cuenta de que insistir en un proyecto de oficinas no era un buen camino y no le traería rentabilidad a nuestros inversores”, analiza el empresario que tuvo que hablar con cada uno de ellos. “El edificio estaba vendido en un 80%”, continúa. La buena noticia es que todos entendieron el planteo y acompañaron la decisión, aunque el cambio de proyecto implicaba perder unos 10 metros cuadrados por cada planta.

Oficinas por unidades de usos mixtos

Otro caso es el de Spot, un emprendimiento ubicado en la calle Paraguay, en pleno centro porteño. En este caso, las oficinas se transformaron en un proyecto de usos mixtos, concepto que implica un uso residencial, otro profesional y un tercero como alquiler temporario. “Los studios sintonizan con la zona, también en plena transformación e integrada con los servicios urbanos: transporte público, oferta gastronómica y esparcimiento, con acceso a la red de bicisendas y calles peatonales”, analiza Alejandro Reyser, a la cabeza de la desarrolladora RED, responsable de la iniciativa. Aclara que la adaptación que tuvieron que realizar no fue tan importante, porque el proyecto de las unidades era de planta libre. “Lo que sí modificamos fueron los palliers y también generamos unidades más chicas, porque el uso residencial apto profesional permite hacerlo. Esto a su vez nos dio la posibilidad de ofrecer tickets bajos”, en alusión a las unidades que promedian los US$70.000.

“La decisión se tomó en agosto de 2020 en plena cuarentena”, puntualiza Reyser. “Lo hicimos viendo que el mercado estaba muy escéptico respecto a invertir sólo en oficinas”, confirma. Para el empresario, la ubicación, a dos cuadras de Plaza San Martín y a dos de la 9 de Julio, es de lo mejor del proyecto, porque “ya sea para vivienda, alquiler temporario o estudio profesional, es excelente para los tres usos.”. “Es una zona que ha cambiado el perfil, transformándose en un barrio seguro, atractivo para trabajar y vivir”, agrega.

Por cierto, el área céntrica es una de las que el Gobierno porteño mira con atención y en línea con asociaciones civiles –de hecho, ha participado la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos-, estudia la residencialización del centro, que inclusive contempla la refuncionalización de oficinas ya construidas en el microcentro para reconvertirlas en departamentos e impulsar la radicación de determinados segmentos. “Todos estamos comprometidos a trabajar por este gran desafío que es reconvertir una zona administrativa y financiera que actualmente está casi vacía”, señala Mali Vásquez, directora institucional de la Cámara de Desarrolladores Urbanos y destaca que las modificaciones no solo requerirán de las mixturas o reconversión de usos sino de una compleja mirada urbanística integradora.

Cambios estructurales

También están los casos de los proyectos que no generaron cambios radicales, pero también tuvieron que modificarse. “Todos nuestros proyectos de vivienda, usos mixtos y oficina, sufrieron transformaciones, con el inicio de la pandemia, desde los que les restaban cuatro meses para ser entregados hasta los que aún no se habían iniciado o estaban en proceso de desarrollo de producto”, confiesa Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, empresa que desarrolla distintas tipologías en diferentes áreas de la ciudad. Según revela la estrategia fue poner énfasis en las áreas comunes. “Son compartidas por varias personas, ahorran recursos y crean espacios de vida comunitaria”, completa. Y reconoce que hay un común denominador que aplicaron a todos los emprendimientos que construyen: decidieron ampliar el espacio de microtransporte, es decir aquel que alberga medios de locomoción como la bicicleta, el monopatin eléctrico y las motos, y para ello resignaron espacios de cocheras para transformarlos en lugar de guardado. También reforzaron la intervención de paisajistas y diseñadores en los espacios comunes, para que las personas tengan más áreas verdes dentro de los desarrollos.