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Un economista anticipa qué pasará con los precios de las propiedades y con el crédito
Esteban Domecq analiza el impacto de la estabilización económica en el sector de la construcción, y sostiene que aún hay recorrido alcista para los precios
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LA NACIONCandela Contreras
¿Por qué todavía no despega el crédito hipotecario en la Argentina? ¿Qué tiene que pasar para que una familia pueda volver a pensar en comprar una vivienda con financiamiento? ¿Alcanza con que bajen las tasas de interés o hay otras variables que deben alinearse?
Un economista responde a estos interrogantes y analiza los tres factores clave que hoy condicionan al mercado inmobiliario: la situación del costo de construcción, ¿está caro o barato?; las dificultades estructurales del crédito hipotecario, con condiciones aún inaccesibles para muchos; y el impacto de la estabilización económica, que asoma como condición indispensable para que el sector se reacomode.
En una charla organizada por Lugaren —la firma que brinda liquidez a proveedores del sector que cobran en metros cuadrados—, llevada a cabo en el marco de la Expo Construir, que juntó a más de 30 mil concurrentes en dos días, el economista Esteban Domecq compartió su mirada sobre la situación actual del mercado inmobiliario.
En diálogo con LA NACION, dejó definiciones clave sobre los desajustes de precios relativos, las tensiones en la cadena de valor y los desafíos que enfrenta la recuperación del crédito a largo plazo.
- Estamos en el marco de un evento en el que distintos desarrolladores tienen un punto en común: que el precio del costo de construcción hoy está alto en la Argentina. ¿Estás de acuerdo con esto?
- Primero hay que entender que el costo de construcción tiene tres grandes componentes: materiales, mano de obra y gastos generales. Entre 2022 y 2023, en un contexto de inflación acelerada y represión de precios relativos, sobre todo el dólar oficial, los materiales —que deberían tomar como referencia el tipo de cambio— empezaron a marcarse al dólar libre. Eso hizo que, al igual que otros activos como autos o alimentos, subieran fuertemente en dólares oficiales. Pero lo que parecía una construcción barata era, en realidad, un dólar muy caro en una economía extremadamente distorsionada. Con la estabilización que comenzó en diciembre de 2023, el dólar paralelo se estabilizó y eso generó que muchos bienes quedaran caros en esa moneda.
- ¿Eso es producto de un encarecimiento del costo de la construcción o de una reducción drástica del tipo de cambio?
-Probablemente es una combinación de las dos cosas. El costo de construcción en dólares se duplicó en un año y medio. Hoy no está caro, está por debajo de la media en dólares. Este tipo de procesos ya se vieron en otros momentos de estabilización en Argentina, como la convertibilidad o el post-2001. En esos procesos, los costos hasta llegaron a cuadruplicarse. A medida que la economía se estabiliza, los costos tienden a subir. Y yo creo que ese proceso está en marcha. Momento en el que, cuando uno mira los tres principales rubros del costo de la construcción, los materiales quedaron desfasados: como empezaron a marcarse con el dólar blue en 2023, ahora no pueden retroceder al ritmo que bajó el tipo de cambio, y ahí es donde aparecen las distorsiones.
- ¿Todavía pueden seguir subiendo?
- Sí. Yo soy de la idea de que el costo de construcción, si bien tuvo un encarecimiento rápido, repentino e importante, se ve con claridad que todavía no está en la zona media de que va a llegar. Va a seguir subiendo porque la economía sigue estabilizándose y normalizándose. Ahora bien, después del salto abrupto que vimos, es esperable una pausa.
- ¿Por qué?
- Porque se salió del offside. Mientras que el metro cuadrado de los inmuebles subió alrededor del 10% en el último año, el costo de construcción subió 100%. Y eso genera un desacople de velocidades. Hoy convivimos con un mercado inmobiliario en recuperación y un sector de la construcción que siente el impacto negativo de ese desajuste.
- El metro cuadrado a construir es más caro que el de las propiedades usadas pero también se habla de que el stock se va a agotar en algún momento. ¿Cómo va a impactar esto en esta pausa de la que hablás?
- Es cierto. El precio del usado ya empezó una dinámica alcista, aunque es lenta. El mercado de valores inmobiliarios es inelástico, grande y se mueve despacio. El costo de construcción cayó un 60-70% entre 2018 y 2023, a una velocidad tremenda, estaba en mínimos históricos y con un proceso que se dio a una enorme velocidad y en una magnitud muy importante, muy significativa. En paralelo, el mercado inmobiliario hizo un ajuste solo en forma parcial y más lenta: los precios inmobiliarios cayeron solo 30-35% en ese mismo lapso. Ahora, con el costo duplicado, el mercado empieza a pegar la vuelta de esa diferencia. Y a medida que la actividad, las escrituras y las hipotecas se reactivan, el precio del metro cuadrado va a seguir con presión alcista. Se va a seguir recomponiendo el precio de la del metro cuadrado en la Argentina. Y, tarde o temprano, precios, costos y productos van a reencontrarse en un nuevo equilibrio.
- Y ahí entra en juego el crédito hipotecario. Igualmente estamos todavía con números muy chicos de crédito comparado con el 2018. ¿Vos qué crees que tiene que pasar para que el crédito se revitalice?
- Lo primero es que tiene que concluir el proceso de estabilización y terminar de erradicar la inflación, y eso va a llevar tiempo. En los primeros meses del año tuvimos un nuevo episodio de inestabilidad, lo que derivó en subas de tasas. Hay que lograr una inflación sostenidamente baja —que vaya del 2-3% mensual a cero— para que puedan despegar los créditos hipotecarios, no puede haber volatilidad, no puede haber rebotes inflacionarios; porque todo eso le pega directamente. Pero también, del lado del tomador es importante una recomposición en los ingresos. Los ingresos familiares todavía destinan una porción importante a gastos fijos como servicios, prepagas, educación y transporte, que ya se sinceraron; por lo que, los componentes fijos del hogar hoy son más grandes y eso compite directamente contra la cuota. Una vez que esos ingresos se recompongan, va a haber más margen para la relación cuota-ingreso, lo que llevaría a que aumente la demanda.
- Pero también tiene que haber una baja de tasas bancarias...
- Totalmente. Si la inflación sigue bajando, las tasas también lo van a hacer. Ya hubo un cambio de estrategia monetaria con el acuerdo con el FMI: pasamos a una base monetaria amplia, lo que generó presión sobre la tasa, pero ahora eso está empezando a ceder. Si la inflación baja y la economía se estabiliza, la tasa de interés también va a ir bajando. Deberíamos ir hacia tasas hipotecarias del 5 al 8%, como se veían hace seis meses.
- ¿Y qué rol juega el mercado secundario de hipotecas?
- Es clave. Hay que desarrollarlo junto con más ahorro en pesos. Hoy estamos saliendo de una zona de turbulencia e inestabilidad. Yo soy optimista con respecto al crédito. Solo podría haber un fin del crédito hipotecario si no es exitoso el intento de estabilización. Pero si el programa fiscal y monetario se mantiene firme, yo soy de la idea que tarde o temprano la inflación en la Argentina va a desaparecer. El “cuándo y cómo” es discutible y tal vez ahí puedo tener opiniones desencontradas con el Gobierno, pero con estos lineamientos macro en los que se mantienen el equilibrio en las cuentas públicas, el déficit fiscal en su pared fiscal y la prudencia y disciplina monetaria, es una cuestión de tiempo.
- ¿De qué va a depender este tiempo?
- Si va a ser en uno o en tres años va a depender de un montón de factores: la situación política post elecciones, lo que pase en el mundo, el accionar de la política económica... Entonces, ahí tal vez yo no soy tan optimista de que esto va a ser un proceso lineal, al contrario. Es difícil pensar un sendero lineal en el que baja la inflación, bajan las tasas y se acelera el crédito en un formato lineal, ojalá que sí, pero no es tan fácil.
- ¿Cómo se espera que impacte en el largo plazo del mercado inmobiliario?
- Muy positivamente.
- ¿Por qué?
- Porque volvió el poder adquisitivo en dólares a la demanda del mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario es un mercado dolarizado. En 2023 la gente no se podía comprar una propiedad. No tenía poder adquisitivo, no había crédito. Hoy, con este tipo de cambio y un mercado que se flexibiliza para las personas, ¿Qué volvió? La demanda genuina de propiedades, por eso el mercado inmobiliario ya está en la fase positiva.
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