Un economista revela qué tiene que pasar para que crezca el crédito hipotecario en la Argentina
El especialista que sigue el minuto a minuto del financiamiento en propiedades plantea las respuestas a cuatro preguntas clave
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Federico González Rouco
En los últimos dos años, los bancos dieron cerca de 35.000 créditos hipotecarios y septiembre cerró como el mejor mes en siete años y medio, con US$350 millones. Si bien esos son buenos números cuando se compara con el último tiempo de Argentina, también es cierto que, a nivel global, el mercado local de crédito hipotecario está entre los más pequeños del mundo y representa menos del 0,5% del PBI.
En Argentina, el crédito hipotecario parece haberse convertido en una especie de reliquia. Su ausencia no es casual ni coyuntural: responde a una serie de factores estructurales, financieros e institucionales que, si no se abordan de manera integral, seguirán postergando el acceso a la vivienda para millones de familias.
¿Qué tiene que pasar para que el crédito tome volumen en serio? La respuesta exige mirar más allá de la tasa de interés o el tipo de cambio. Requiere una reconstrucción profunda de las condiciones macroeconómicas, del sistema financiero y de los instrumentos específicos que hacen viable el financiamiento de largo plazo.
1. Cuál es el primer paso
Pueden plantearse decenas de iniciativas específicas para fortalecer el crédito hipotecario, pero el primer paso es ordenar la macroeconomía. Sin estabilidad cambiaria, sin reducción del riesgo país y sin una política fiscal y monetaria coherente, no hay crédito que sobreviva.
Los bancos no prestan a 20 años en un país donde no se puede proyectar ni el trimestre siguiente. La volatilidad del dólar, la inflación persistente y la falta de anclas macro desalientan tanto la oferta como la demanda de crédito. Lo hecho en los últimos dos años va en esa línea, con equilibrio fiscal como eje principal, pero todavía falta para consolidar el acceso a financiamiento en el largo plazo.
No alcanza con estabilizar precios. Es imprescindible que mejore el nivel de ingresos y, específicamente, la relación ingresos / valor de vivienda. La demanda de crédito es infinita, con más de dos millones de jóvenes viviendo con sus padres o abuelos. Los jóvenes son el principal segmento que va a buscar el crédito, pasó en 2017-2018 y volvió a pasar en 2024-2025.
El problema está en la oferta de crédito, especialmente por la capacidad de los bancos de generar olas consecutivas de crédito. Históricamente, el crédito es hasta agotar stock, por eso lo percibimos como “momentos”. El crédito tiene que ser algo normal, algo que está ahí y se lo usa cuando hace falta.
2. La desconfianza en el peso, un karma de la Argentina
El segundo eje es el sistema financiero. Para que haya crédito, tiene que haber fondeo. Y para que haya fondeo, los bancos necesitan depósitos estables y de largo plazo.
Hoy, la liquidez del sistema está atrapada en instrumentos de corto plazo, con tasas elevadas y sin incentivos para canalizarse hacia el crédito hipotecario. La desconfianza en el peso y la falta de instrumentos de ahorro a largo plazo son parte del problema.
Además, el sistema financiero argentino es pequeño en relación con el tamaño de la economía. Aumentar su profundidad no es solo una cuestión de regulación, sino de confianza. Sin estabilidad macro, los depósitos seguirán siendo volátiles y escasos.
Los bancos reciben depósitos a 30 o 60 días que luego deben prestar a 240 meses o más. Hoy el plazo promedio de un crédito hipotecario son 24 años, por lo que es difícil generar un circuito estable de financiamiento solo con los depósitos. El mercado de capitales, entonces, se vuelve esencial.
3. Cuáles son los instrumentos necesarios
Incluso con estabilidad macro y un sistema financiero más robusto, el crédito hipotecario necesita instrumentos específicos que lo hagan viable. La securitización es uno de ellos: significa que los bancos adelanten el cobro de todas las cuotas restantes, a cambio de venderle a un inversor (a un precio menor) la posibilidad de cobrarlas a lo largo del tiempo, como si fuera un descuento de cheque. Permite transformar créditos individuales en activos financieros negociables, liberando fondeo para nuevos préstamos. Pero para que funcione, se necesita un mercado institucional que hoy no existe. La desaparición de las AFJP dejó un vacío en la demanda de instrumentos de largo plazo.
Otros instrumentos clave son los fondos de compensación, que reducen el riesgo de incumplimiento y permiten bajar la tasa de interés. Estos fondos funcionan de la siguiente manera: se agrega una capa extra al crédito, el fondo, que permite que el deudor pague una cuota indexada a la evolución del salario, mientras que el banco sigue cobrando la cuota UVA sin modificaciones. Esto tiene un costo, que paga el deudor por sobre la cuota (aproximadamente 1,5% de cuota) y, además, siempre que la cuota indexada a salarios sea mayor a la UVA, el fondo crece (y decrece en los momentos inversos).
Por otro lado, los seguros hipotecarios, que disminuyen la necesidad de ahorro previo y permiten que se financie un porcentaje mayor del costo de la vivienda (hoy hasta 75%, generalmente), con una relación cuota ingreso mayor (hoy hasta 25%, generalmente).
Por último, al menos por un tiempo, es necesario dotar a los créditos de coberturas cambiarias. Es decir, cubrir al deudor de la volatilidad del dólar en el transcurso entre que se le aprueba el monto del crédito en pesos y que se desembolsa. En ese periodo, todo aumento del tipo de cambio significa que recibirá menos dólares al momento del desembolso. Las coberturas cambiarias, que protegen a los tomadores frente a eventuales devaluaciones. Todos estos mecanismos requieren diseño, regulación y participación pública y privada.
También es fundamental segmentar a los clientes según su perfil de riesgo. El sistema actual tiende a aplicar criterios binarios: se presta o no se presta. Pero en un mercado complejo como el argentino, se necesita una arquitectura de tasas diferenciadas que permita incluir a más personas sin comprometer la sostenibilidad del sistema. Por ejemplo, utilizar los mercados de garantía de alquiler para incorporar información de los solicitantes de crédito, o los diferentes mecanismos de scoring bancario.
4. Cuál es el desafío de conectar oferta y demanda
Por último, el crédito hipotecario no puede pensarse aislado del mercado inmobiliario. Hoy, el financiamiento está concentrado en la compra de viviendas usadas, lo que limita su impacto en la construcción y el empleo. Es necesario unir el crédito a la compra con el crédito a la construcción, generando un círculo virtuoso que dinamice la economía.
Además, se requiere un impulso federal al desarrollo de viviendas. Los distintos niveles de gobierno deben coordinar esfuerzos para financiar, promover y comercializar proyectos que respondan a la demanda real. La vivienda promovida, con objetivos concretos de inclusión, puede ser una herramienta poderosa si se articula con el sistema financiero.
Conclusión
La vuelta del crédito hipotecario no depende de una sola variable. Es el resultado de un ecosistema que debe ser reconstruido con paciencia, inteligencia y coordinación.
No hay soluciones mágicas, pero sí hay caminos posibles. Ordenar la macro, fortalecer el sistema financiero, diseñar instrumentos adecuados y conectar el crédito con el desarrollo inmobiliario son los pilares de una estrategia que puede devolverle al crédito hipotecario su rol central en la movilidad social y el desarrollo económico.
El autor es economista de la consultora Empiria.
Por Federico González Rouco
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