Estos departamentos se construyen en una fábrica y se ensamblan como Legos
En un mercado subofertado como el de California, se acelera la innovadora construcción en serie de viviendas, con bajo costo y en menos tiempo
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¿Y si las viviendas se construyeran como los autos, en una línea de montaje adentro de una fábrica?
Rick Holliday piensa que así debería ser. Este veterano desarrollador de la zona de San Francisco convirtió una vieja fábrica de submarinos de la Marina norteamericana en un complejo que construye casas en serie. Los trabajadores en la Factory OS construyen los componentes para departamentos en Mare Island, en Vallejo, a unos 60 kilómetros de la ciudad del Golden Gate, y de ahí los transportan en camiones de carga hasta su locación final. “Cuando terminamos el proceso, sale de la fábrica como un departamento terminado que el cliente ensambla como si fueran piezas de Lego”, cuenta Holliday.
El método puede acortar el tiempo de construcción de un departamento a la mitad, haciendo posible que se terminen en solo once o doce meses, explicó, con muchas secciones construyéndose de manera simultánea en un ambiente controlado, lo que significa menos retrasos y un proceso en general más eficiente.
Holliday, que cofundó la fábrica junto a Larry Pace, contó que hacerlo de esta manera, en oposición a construir in situ, además recorta los gastos en un 30%, en una zona en la que construir una unidad de vivienda puede costar hasta US$1 millón, y que puede marcar, para un desarrollador, la diferencia entre construir o no.
“Me metí en esta industria cuando tenía 26, y desde entonces prácticamente no cambió nada”, grafica Holliday, que hoy tiene 68. “Si no cambiamos el enfoque de lo que significa construir, no vamos a llegar a ningún lado”, afirma. Hasta ahora, OS Factory entregó unos diez edificios en el Norte de California, los cuales suponen unas 1200 unidades. Además, recibió financiación de empresas tech como Google, Autodesk y Facebook.
La pandemia llegó solo un año y medio después de la inauguración. Incluso en un momento en que la demanda de casas crecía, la construcción se volvió lenta. Los precios de insumos clave como madera se dispararon, subiendo el costo de una región ya tremendamente cara como California. Así se agravó la crisis de vivienda de la zona de Bay Area, en donde el precio promedio de una vivienda unifamiliar llega a un millón de dólares. A nivel nacional, los precios de las casas norteamericanas subieron un 18% interanual, según la consultora CoreLogic.
Holliday dice que hay, sin embargo, un aspecto positivo: más desarrolladores en esta industria tradicionalista y conservadora están dispuestos a experimentar y arriesgar con tal de bajar los costos y concluir proyectos de forma más rápida. El resultado es que “nos vimos inundados de trabajo”. Factory OS recientemente abrió una segunda sede, la compañía tiene encargados otros 24 proyectos y para atender la demanda del Sur californiano planea abrir una tercera fábrica en el área de Los Ángeles en los próximos dos años.
Otros casos de innovación constructiva
Pero no es la única empresa tratando de cambiar la manera en que construyen casas. IndieDwell, una startup de solo tres años con base en el estado de Idaho, construye edificios multifamiliares prefabricados, además de viviendas unifamiliares y viviendas de emergencia. También está Blokable, una compañía con base en Sacramento que se lanzó en el 2016 y que también construye complejos multifamiliares adentro de una fábrica.
Stonly Blue, un inversor de riesgo de San Francisco que inyectó financiación en Blokable, dice que una combinación de factores, desde el cambio climático hasta falta de mano de obra, explican el creciente interés del mundo tech en la innovación constructiva. “En las últimas décadas, el foco estuvo en el software. Lentamente, el interés vuelve al hardware. Y no hay nada más tangible y analógico que un edificio”, afirma.
La construcción modular es, sin embargo, un rubro en el que muchos han fallado a la hora de innovar. Pulte Homes, uno de los constructores de vivienda más grandes de los Estados Unidos, abrió un complejo de prefabricadas a mediados de los 2000, el cual tuvo que cerrar cuando explotó la burbuja inmobiliaria, en 2007. Katerra, una startup de alto perfil surgida en Silicon Valley, que en un principio tuvo un crecimiento espectacular, se declaró en bancarrota a principios de este año. La empresa tenía fábricas en California, Washington y la India, se había lanzado en 2015 y recibió a lo largo de su historia unos US$2000 millones. En diciembre del año pasado había levantado unos US$200 millones de emergencia.
“Tengo total confianza en que este es el rumbo correcto, aunque es cierto que hacerlo bien es muy difícil”, admite Randy Miller, cofundador de RAD Urban, una compañía de construcción modular que, de igual manera, se fundió a principios de este año.
Para empezar está el costo de lanzar una fábrica, además de los numerosos desafíos que conlleva. A diferencia de un constructor normal, que tiene pocos costos fijos, los constructores modulares deben enfrentar los gastos de mantener una fábrica aunque el negocio no ande bien o cuando la demanda es baja. “No hay una perilla con la que simplemente encendés una fábrica”, dice Miller, que planea lanzar otra empresa de construcción modular en el corto plazo.
33 pasos para levantar una casa
El método de Factory OS tiene 33 pasos y, al igual que en la industria automovilística, empieza con el chasis o la parte de abajo de un edificio de departamentos, que luego se llena con las cañerías y las instalaciones eléctricas. En la fábrica, más de 100 empleados trabajan en una serie de “cáscaras” de departamentos, organizados en fila como si fueran vagones de tren. El área tiene la longitud de casi tres canchas de fútbol americano. A pesar de ser un ambiente ruidoso y polvoriento, predomina una sensación de eficiencia y orden.
Algunos constructores colocan cañerías debajo de una estructura con forma de caja elevada sobre una rampa. A unos metros, hay unos brazos hidráulicos que rotan las estructuras para lograr mejor accesibilidad. Del otro lado de la fábrica hay filas y filas de insumos como tubos, material de aislamiento térmico y cajones de cocina ordenados prolijamente en estantes. No muy distinto a lo que se ve en tiendas como Easy o Home Depot.
Factory OS se concentra principalmente en viviendas asequibles; un 80% de lo que se construyó en sus fábricas va desde casas para gente de bajísimos recursos hasta viviendas asequibles para estudiantes, artistas y trabajadores. La compañía también acepta encargos de proyectos de lujo, pero en los últimos tres a cinco meses han tenido tanta demanda que Holliday dice que tuvo que rechazar pedidos.
En la entrada de la Factory OS descansa un departamento modelo, como una gran caja a la que los visitantes pueden entrar caminando. El studio de 7 x 4 metros tiene piso de vinilo resistente, una cocina con dos quemadores, gabinetes de cocina empotrados y una heladera de acero inoxidable. Detrás de una puerta corrediza estilo granja hay un baño de tamaño considerable, y en el living un sofá gris de Ikea que puede convertirse en una cama.
Holliday explica que la unidad es muy similar a las que construyeron en un complejo de Oakland para personas que antes se encontraban en situación de calle. Dos de los departamentos, más el espacio de pasillo entre ambos, caben en un gran camión en el que pueden ser transportados.
Uno de los grandes desafíos, dice el creador, es encontrar suficientes trabajadores para poder cumplir con la demanda. “La fuerza laboral para construir casas se está encogiendo”, explica. ¿Su solución? Contratar y capacitar gente que de otra manera estaría desempleada. Cerca de la mitad de los empleados sindicalizados en la Factory OS son trabajadores de “segunda oportunidad”, incluyendo un 20% que alguna vez cumplieron tiempo en prisión.
Aunque las fachadas de los edificios se pueden personalizar, los planos de las casas construidas en fábrica deben ser uniformes. Cada departamento tipo studio, por ejemplo, debe tener el mismo diseño para maximizar la eficiencia en un edificio modular. Holliday dice que no cree que eso debería obstaculizar la construcción de las viviendas que se necesitan, comparó la innovación de la vivienda modular con la estandarización suburbana que se dio en Levittown, Nueva York, en tiempos de la posguerra, cuando se comenzó la construcción de la mayoría de los suburbios norteamericanos para albergar a las familias jóvenes. “Hemos permitido que el diseño de edificios se vuelva demasiado complicado”, opina.
En el futuro cercano, el objetivo es potenciar el proceso creando incluso más planos y diseños estandarizados para que los desarrolladores puedan elegir, como en un catálogo. Factory OS se asoció con Autodesk, una compañía que fabrica software para ingenieros y arquitectos, para hacer planos interactivos que guían a los operarios a medida que avanzan en la construcción, en lo que es una suerte de “versión Google Maps” de una maqueta de arquitectura. Además, el programa generará capas de información con datos de proyectos anteriores, así maximizando la eficiencia.
Para evitar el destino de empresas que se expandieron demasiado rápido, Holliday afirma que, por el momento, planea limitar sus operaciones a la Costa Oeste norteamericana. “Tengo la esperanza de que nos convertiremos en un estimulante para la industria”, se ilusiona. “Ahora que creamos varias fábricas nosotros solos”.
Por Candace Jackson
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