“Ya no se consiguen departamentos de tres ambientes por menos de US$200.000″

¿Qué pasará con los precios, seguirán subiendo? Esta fue la pregunta que respondió Leandro Molina, director de Clasificados de Quinto Andar -el grupo propietario de Zonaprop-, y encargado de abrir la décima edición del Summit de Real Estate organizado por LA NACION.

“En junio, el precio del metro cuadrado en CABA subió un 0,5% y en el primer semestre del año aumentó un 4,4%, muy similar a lo que sucedía en el mismo período de 2024”, detalló el ejecutivo, al mismo tiempo aclaró que todos los barrios registran aumentos mensuales en los precios, excepto algunos como Lugano, Liniers o Parque Avellaneda, que suelen presentar bajas mínimas de precios. Es decir, el 95% de los barrios de CABA registra aumentos interanuales en los precios.

A la hora de hablar de tickets, Molina explicó que hay “mucha diferencia de precios entre los barrios de CABA”. Por caso, un monoambiente tiene un precio de US$106.680, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta US$128.295 y uno de tres ambientes tiene un valor de US$177.220. Al mismo tiempo, detalló que otros son los datos que se manejan en la provincia de Buenos Aires: en las localidades de zona norte, un departamento de dos ambientes se ubica en US$113.319, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de venta de US$175.001. En GBA oeste-sur, un departamento de dos ambientes tiene un valor de US$81.853, mientras que uno de tres ambientes se ubica en US$118.071.

En este contexto, un dato que compartió y sorprende fue el aumento del 7% en el volumen de oferta en la Ciudad de Buenos Aires. “Desde diciembre de 2024 vemos un quiebre de tendencia. Hay un incremento en la publicación de avisos nuevos”, analizó. Esto quiere decir que hay más propietarios dispuestos a vender. Esto viene acompañado de un stock que disminuye mes a mes. “La combinación de ambas tendencias nos permitiría asumir que los avisos están encontrando demanda. Actualmente, los avisos de propiedades en venta en CABA duran en promedio 71 días publicados”, detalló. Este comportamiento se convalida con el aumento en el volumen de escrituras en CABA que, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo fue un 22% superior al mismo mes de 2024.

Pero el dato que sin ninguna duda sorprendió a los más de 250 asistentes que presenciaron el encuentro es que “dentro del Corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires ya casi no hay departamentos de tres ambientes por debajo de los US$200.000”, según el ejecutivo, que agrega que “además de que se trata de las tipologías más demandadas dentro del mercado, es una zona con puntos estratégicos”.

Durante la charla con Carla Quiroga, periodista de LA NACION, el ejecutivo detalló los barrios precios de los tres ambientes en las zonas más demandadas.

En orden, Palermo (US$279.016), Núñez (US$265.600) y Belgrano (US$244.231). Mientras que sorprendió cuando se refirió a los barrios en los que esta tipología es más accesible: Retiro (US$201.506), Recoleta (US$206.500) y Colegiales (US$219.835), cuya demanda concentra el 34% de las consultas.

Respecto de lo que pasa en el interior del país, destacó el gran crecimiento que tuvo Mendoza. “Las consultas para la compra de propiedades aumentaron un 60% en comparación a un año atrás, mientras que la oferta creció un 40%”, dijo. Mientras que Córdoba, Rosario y Buenos Aires (sin contar CABA) también mostraron una significativa evolución en los niveles de demanda, con un aumento interanual de entre el 20% y el 50% en las consultas. “La oferta en estas zonas también creció, alcanzando incrementos de hasta el 15%”, agregó.

La situación de los alquileres

Molina enfatizó que los cambios en la macroeconomía durante 2024 impactaron en el mercado de alquileres, no solo en los precios, sino también en la oferta y la demanda. Tras la derogación de la ley en diciembre de 2023, comenzó un período de desaceleración en los incrementos mensuales, hasta llegar a junio de 2025, con un aumento del 2,3%.

“Además, en el sexto mes del año, la oferta de departamentos subió un 2% y el volumen actual es 3,1 veces superior al de febrero de 2023, cuando se registró un piso histórico”, analizó.

Según los datos de Zonaprop, el propietario tiene que ser más paciente, porque el tiempo que permanece un aviso de alquiler publicado se duplicó con respecto a un año atrás. “Además, la presión de demanda en los avisos en dólares es 6,6 veces mayor que un aviso publicado en pesos”, señaló. Sin embargo, el porcentaje de avisos de departamentos ofertados en dólares comenzó a caer. Antes era superior la oferta en dólares y actualmente esta tendencia se revirtió y el 60% de los avisos publicados para el alquiler están en pesos.

Por otra parte, el ejecutivo explicó que durante el primer semestre de 2025, el aumento en los valores de los alquileres fue del 19%. En el mismo período de 2024, este valor era casi el doble (34%). Es decir, hubo una fuerte desaceleración en el incremento interanual de los precios del alquiler. El precio medio de un departamento de dos ambientes en alquiler sube un 2,3% en junio. A su vez, a nivel interanual, el incremento fue del 46%, notablemente por debajo de lo acumulado entre junio de 2023 y junio 2024 (184%).

Alquilar un departamento de dos ambientes en CABA cuesta, en promedio, $655.294 por mes y uno de tres ambientes, $879.239 por mes. Por su parte, en GBA norte, alquilar un departamento de dos ambientes vale $633.887 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se alquila por $891.043 mensuales. Mientras que, en el caso de GBA oeste-sur, un departamento de dos ambientes se alquila por $506.199 mensuales, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de $678.309 mensuales.

Tipologías más demandadas

De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria, las propiedades que mayor demanda generan para alquilar son los PH, y “hay escasez”, detalló Molina. “En CABA, particularmente, los PH reciben casi el triple de consultas que un aviso de departamento”, contó.

Al hacer la diferenciación entre las tipologías, el ejecutivo detalló que las unidades de tres ambientes son las que reciben el mayor volumen de consultas por aviso; mientras que en el caso de los monoambientes la presión de demanda cayó fuertemente en los últimos 12 meses y pierde participación dentro del mercado.

Por su parte, en la zona norte y oeste-sur del Gran Buenos Aires, “la presión de demanda es máxima sobre unidades de dos ambientes, mientras que las de cuatro reciben la presión mínima”, aclaró.

¿En qué barrio conviene comprar para alquilar?

Para poner en contexto, el número uno de Zonaprop describió que Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda son los mejores barrios para los inversores que buscan comprar un departamento para después ponerlo en alquiler. “En estos barrios, la rentabilidad es mucho más alta que en otros barrios, con retornos brutos de 9,2%, 8,4% y 7,7%, respectivamente”.

Mientras que, por el lado contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, de apenas un 4,1%. Le siguen Palermo (4,3%) y Núñez (4,5%). “Esto se debe a que, si bien son zonas muy valoradas con alquileres elevados, los precios de compra por metro cuadrado son considerablemente más altos”, explicó, y agregó para cerrar: “Quienes invierten lo hacen de manera tan elevada que, incluso con buenos ingresos por alquiler, el retorno porcentual sobre la inversión no resulta tan atractivo como en los barrios mencionados anteriormente”.

Por Candela Contreras

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• Alquileres

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