Catalinas: la reconversión del polo corporativo

La avenida Alem comenzó una mutación que no tiene límites en materia de innovación inmobiliaria. Con el puntapié del Paseo del Bajo, que une de punta a punta las autopistas Buenos Aires La Plata con la Illia, aquellas arterias que quedaron de espalda al río volvieron a tomar protagonismo, dando lugar a un nuevo despertar. Pero una de las mayores transformaciones es la que ocurrirá en el submercado de Catalinas que se encuentra entre las avenidas Antártida Argentina, Madero, L.N. Alem y San Martín, y que conforma una nueva etapa fundacional de la zona. Allí, en el ala norte de lo que se conoce como Catalinas, después de cien años, resurge la oportunidad de lograr un nuevo dinamismo en el mercado de oficinas del centro porteño: el área sumará 290.600 metros cuadrados a los 237.800 existentes. Este submercado en los que 79.000 metros cuadrados se encuentran en construcción, son ocupados principalmente por compañías del sector bancario (75.391 m2), servicios empresariales (55.160 m2) y farmaceútico (29.067 m2). Según da cuenta un informe realizado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Oficina Urbana, la nueva superficie edificable prevé la construcción de torres de 139 metros de altura máxima que cambiarán el mercado y la estética corporativa de la ciudad. Este nuevo escenario surge como consecuencia de la subasta de lotes realizados en 2017 por la Administración de Bienes del Estado (AABE).

Ese año la firma Consultatio de Eduardo Costantini e IRSA de Eduardo Elsztain se quedaron con tierras claves, por las que pagaron cerca de US$40.500.000, cada uno. Pero no se trata de dejar atrás el pasado de lo que supo ser un imponente polo de negocios, sino de conectar los edificios actuales con los nuevos a través de puentes peatonales. De este modo, esa integración también se realizará con el resto de la ciudad. Y como si fuera poco, está prevista la construcción de dos nuevos edificios en los actuales terrenos del hotel Sheraton y en el cruce de las avenidas Córdoba y Alem. "En Catalinas se dará un fenómeno que se ven en las grandes ciudades del mundo como Lima, Santiago de Chile, Nueva York o San Francisco", explica Herman Faigenbaum Managing Director, Cushman & Wakefield Southern Cone, y agrega que el desarrollo de este sector culminará con "cien años en los que se imaginó un gran centro de negocios de grandes rascacielos en pleno Buenos Aires". A la hora de analizar el mercado actual, la realidad es que en el centro porteño ya no quedan inmuebles premium de grandes dimensiones, lo que generó en gran parte el éxodo de muchas empresas hacia el corredor Norte de Panamericana. No por nada, Buenos Aires es hoy la ciudad del mundo con el mercado de oficinas más chico del mundo, dado que la vacancia es muy baja.

Esta realidad es producto de la falta de oferta de calidad, un escenario en proceso de reconversión. En datos concretos, el segundo trimestre del año cerró, en la ciudad de Buenos Aires, con una vacancia de 6,9 por ciento, un 3 por ciento más alta que el trimestre anterior, según datos de Cushman & Wakefield. Esto representa 90.180 metros cuadrados de superficie disponible en el mercado. A su vez, en lo que respecta a la demanda, si bien es un 50 por ciento menor que en el mismo periodo del año pasado, en comparación con el trimestre anterior se duplicó. Respecto a los precios, el valor de alquiler por metro premium promedia los US$32. "La incorporación del nuevo stock en Catalinas será bienvenida por las empresas que se encuentran buscando grandes superficies en edificios de última generación. El mercado se verá beneficiado por la renovación de un producto corporativo acorde a las necesidades actuales de las compañías", anticipa Rafael Valera Senior broker Cushman & Wakefield Argentina.

La inversión en las nuevas construcciones es una prueba fehaciente de la magnitud que generará esta nueva ola de inversiones en el mercado corporativo que suman más de US$870 millones, si se considera que se construirán 300.000 metros cuadrados por un valor que ronda los US$3000. Asimismo, desde la consultora explican que las nuevas torres de oficinas del submercado cambiarán el skyline de la ciudad en la dársena norte influenciada por una disposición que privilegia el río. Además los nuevos proyectos prometen un urbanismo sustentable donde primarán los espacios verdes. Este cambio del paisaje urbano también se verá puertas adentro, ya que algunas empresas están empezando a reducir sus cocheras -no sólo producto de la modificación en movilidad que se viene- sino para aprovechar sus espacios al máximo. Del mismo modo, los tamaños de las oficinas serán destinados a privilegiar la eficiencia y la confortabilidad de sus ocupantes. Por todo esto, los actores del sector presumen que la iniciación de las obras de estos nuevos colosos verticales ya cuentan con entre un 30 y 40 por ciento de alquileres tomados. El panorama se completa con la urbanización del área circundante a la línea Roca, el cual se articula con el peculiar diseño del Paseo del Bajo. Esto también dará lugar a a la construcción de nuevas torres de baja altura y terrazas verdes de acceso público irrestricto. A esto se suma que para 2020, se concretará la ampliación de la línea E de subte, así como la proliferación de corredores viales y peatonales, y el pleno funcionamiento del sistema de trenes metropolitanos. Esto es básicamente el desarrollo de la traza de la Red de Expresos Regionales (RER), que une las estaciones Once y Retiro, vinculando los trenes que entran a la ciudad desde el Norte, el Sur y el Oeste. "Estas nuevas centralidades que conforman circuitos dinámicos contribuyen a crear nuevos enclaves urbanos, como el que se generará en Catalinas, un área que desde hace tiempo había perdido el atractivo convocante", analiza Roberto Converti, director de Oficina Urbana. Por todo ello, se prevé, en los próximos años, el auge de la vuelta de las empresas a la zona de Catalinas lo que incrementaría un 132,8 por ciento la cantidad de personas que trabajarán en la zona, porcentaje que representa cerca de 55.361 individuos.

Los nuevos pioneros

IRSA y Consultatio son protagonistas en el área de reconversión de la zona. Eduardo Costantini, el hombre que lidera Consultatio desembolsó cerca de US$150 millones por tres lotes en la zona. El desarrollador planea desarrollar el conjunto edilicio de oficinas más grande de la Argentina, n el que destinará US$450 millones. "Tenemos la oportunidad de crear un nuevo concepto arquitectónico y urbanístico, que de respuesta a las formas de habitar y vivir los espacios de trabajo en el futuro, para agregar valor a una zona estratégica de la Ciudad de Buenos Aires y a su oferta de servicios", explica Costantini que en los terrenos ubicados en la avenida Madero, entre el Boulevard Grierson y la calle San Martín promete construir un proyecto arquitectónico único. IRSA por su parte avanza con la construcción de "200 Della Paolera", un coloso vidriado que marcará tendencia y se posicionará como el primer desarrollo de esta nueva ola. Con una inversión de más US$ 110 millones, la desarrolladora comandada por Eduardo Elsztain promete un edificio sustentable y de vanguardia, cuya inauguración está prevista para el primer cuatrimestre de 2020. "Siempre vamos a contramano de la economía y este es el año que estamos con más lanzamientos", asegura el empresario. En este caso se trata de una torre de 125 metros con 30 pisos y 35.800 metros cuadrados de superficie rentable. De ese total, Daniel Elzstain Chief Operating Officer (COO) de IRSA confirmó que el 89 por ciento ya se encuentra ocupado: Globant será una de las principales empresas que desembarcará en el edificio. La empresa de tecnología adquirió cuatro pisos del emprendimiento. El resto de las firmas que se instalarán es un enigma, pero Elsztain confirmó no sólo la presencia de importantes empresas multinacionales sino también la llegada de nuevas firmas al país. El proyecto que contará con 318 cocheras, vestuarios, servicios y amenities, integrará la sustentabilidad como eje de su propuesta fue construido bajo normas LEED, con la finalidad de lograr la certificación "Gold" en la categoría Core and Shell (núcleo y exterior). Para ello harán uso del agua de lluvia para riego, la selección de artefactos y griferías sanitarias de bajo consumo y el reaprovechamiento de al menos 75 por ciento de elementos reciclables.

Con este nuevo brío en el sector premium de oficinas, el sueño del arquitecto suizo Le Corbusier quien divisó desde un barco las luces de Buenos Aires y comenzó a bosquejar mentalmente una especie de "ciudad de los negocios", donde edificios corporativos emergían de una isla que se erigía sobre el Río de la Plata, termina de concretarse cien años después, pero con el río como espectador.