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Ciudades: cómo son las viviendas líquidas en términos de inversión
La arquitectura y el capitalismo analizados desde la perspectiva del mercado inmobiliario
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En pocas palabras, la explicación de la causa y el efecto de la crisis financiera de 2008 se puede resumir en: bienes raíces. Las hipotecas arriesgadas que se negocian como acciones se convirtieron en una burbuja que estalló, devastando las finanzas y los ahorros de las personas en todo el mundo. Posteriormente, los inversores institucionales compraron lotes de propiedades ejecutadas, e impulsaron la financiación de la vivienda a una gran velocidad.
Hoy en día, las propiedades inmobiliarias se están desarrollando no sólo para vivir sino también como una forma de inversión que permite ganar dinero. Si bien éste no es un fenómeno nuevo, se fue consolidando en los últimos años. Esto lo explica claramente Matthew Soules en su libro Icebergs, zombies, and the ultra thin: architecture and capitalism, publicado por Princeton Architectural Press.
Soules, que es arquitecto y profesor de arquitectura en la Universidad de Columbia Británica, sostiene que hoy se prioriza la creación de valor sobre los propósitos fundamentales de los edificios y hogares. El título del libro menciona tres de las formas en que esto se manifiesta. Los icebergs son los hogares de los superricos de Londres que, debido a las reglas de altura de los edificios, pueden ver incrementados sus valores al agregar nuevos niveles cada vez más profundos bajo tierra. Los zombis son los barrios con poco movimiento en lugares como Dublín y el sur de España, donde el desarrollo especulativo y las casas de inversión a menudo quedan vacías. Las ultradelgadas son las altas torres de lujo que están apareciendo. Éstas sirven como lugares para invertir y hacer crecer el dinero del comprador.
Cada una de estas condiciones, sugiere Soules, es un síntoma arquitectónico de un sistema financiero que está remodelando las urbes de todo el planeta. Y así lo deja en claro en esta entrevista.
-Los hogares no sólo brindan refugio sino que, a la vez, también reflejan la cultura y representan riqueza. ¿Está cambiando ese rol?
-MS: El capitalismo tiene diferentes fases; diferentes puntos en su historia. En los años 80 se produjo una serie de cambios tanto en el sistema político como en la cultura empresarial y hasta en la forma en que se pensaba el dinero y, por ende, las inversiones. A grandes rasgos, todo fue dando forma a lo que denominamos capitalismo financiero. Éste no sólo estaciona su dinero en cuentas de ahorro sino que, en muchas ocasiones, lo hace funcionar (trabajar) en productos arquitectónicos o de bienes raíces. Cuando esto sucede la relación entre refugio, cultura y riqueza se modifican. Y hasta incluso, en algunos casos, uno de ellos comienza a desafiar a los otros dos.
-¿Cuánto ha cambiado en la construcción inmobiliaria que el foco esté puesto en la inversión?
-A nivel arquitectónico, sostengo (y éste es un punto muy debatible) que hay cambios literales en la morfología y la forma de los edificios, en sus proporciones, su masa y sus dimensiones que ayudan a crear un producto amigable para los inversores. En la actualidad, existe una creciente prevalencia global del uso de podios: estructuras de poca altura que a menudo albergan servicios comunitarios y minoristas que están a nivel, y tienen una interacción directa con las impredecibles imprevisiones desordenadas de la calle. Hoy, se pueden encontrar en Estambul, Tampa (Florida) y Shenzhen (China), por ejemplo. Sobre esta estructura luego se colocan las viviendas.
A medida que fluye más dinero hacia el sector inmobiliario para que realmente prospere como escenario de inversión financiera, la liquidez de la vivienda tiende a aumentar. Y los bienes raíces siempre han sido el ejemplo por excelencia de un activo no líquido. Mi argumento es que el podio en realidad aumenta la liquidez de la carcasa que se coloca encima.
Ellos son una forma y un programa arquitectónico específicos que están construidos para combatir la histórica falta de liquidez de los bienes raíces. Debido a que el espíritu financiero de la inversión quiere que la vivienda sea más líquida, necesita que el mercado sea más grande y que los activos se intercambien más fácilmente.
El podio es un dispositivo sutil pero, asimismo poderoso. Esta estructura logra simplificar muchas de las cosas que podrían problematizar la inversión.
Al igual que el podio, la esbelta torre también se ha vuelto excepcionalmente popular en muchas ciudades de todo el mundo, particularmente en las urbes que son las más calientes en términos de sus entornos inmobiliarios especulativos. Las torres delgadas también aumentan la liquidez de los activos dentro de ellas. Y así como el podio disminuye las posibles complicaciones con la calle, la torre tiene el efecto, en última instancia, de disminuir el número de unidades en cualquier piso. La apoteosis más acentuada de esto es el piso delgado de la torre de una sola unidad. Una vez más, está completamente separado de cualquier posibilidad disminuida de toparse con seres humanos en los pasillos o escuchar el ruido de otra unidad u oler la cocina de los vecinos. Los enredos de la vida humana son los factores de complicación que hacen que los bienes raíces históricamente no sean líquidos. La esbelta torre disminuye estas cosas. Se convierten en una especie de unidad de inversión abstracta aislada en el cielo.
- En Vancouver, que es considerado uno de los mercados de inversión inmobiliaria más importantes del mundo, ¿cómo se desarrollan estas dinámicas?
-Vancouver experimentó una enorme producción de torres de condominios desde la década del 90. Más del 50% de ellas ha sido adquirido por propietarios no residentes y luego, esas unidades, fueron puestas en alquiler. Y se ha demostrado que los departamentos de un dormitorio son los más deseables para ese tipo de inversores. Esto se debe a varias razones, pero en parte a que son relativamente pequeñas y, por lo tanto, más económicas. Allí, no son los súper-ricos que invierten sino que se trata de la clase media alta. Un grupo demográfico bastante grande en Canadá.
-La crisis financiera de 2008 tuvo importantes impactos en el mercado inmobiliario mundial. La crisis actual, generada por la pandemia de Covid-19, está teniendo sus propias implicaciones sobre cómo se usa o no el espacio. ¿Qué efecto cree que esto puede tener en la forma en que la inversión literalmente da forma a los bienes raíces?
-Tengo que ser cauteloso, pero creo que la lógica del capital de inversión está teniendo este efecto lento pero profundo con el tiempo. Y eso está sucediendo frente a nuestros ojos. La riqueza social de nuestros entornos de vida está disminuyendo por cosas como la delgadez y el aislamiento de las unidades y los podios. Pienso en eso como una forma de distanciamiento físico. El capital financiero se fue alejando socialmente durante décadas, y luego entramos en esta emergencia de salud que nos obliga, por una buena razón, a mantener esa distancia. Esta coyuntura actúa como un acelerador de lo que estaba sucediendo antes.
El optimista que hay en mí cree que hay una gran oportunidad aquí. La pandemia nos brinda la posibilidad de reexaminar las cosas y cuestionarnos cómo queremos vivir en todos los aspectos de nuestras vidas. Entonces, ¿será esta crisis la que nos lleve a una nueva y más beneficiosa forma de ser? No sé. Eso espero, pero la historia reciente sugiere lo contrario.
