Cómo habrían aumentado las cuotas si se hubieran actualizado por salarios

Un informe comparó los incrementos de los créditos por CVS, por UVA y el valor de los alquileres desde mayo de 2016, y concluyó que el problema no está en los coeficientes de actualización
Un informe comparó los incrementos de los créditos por CVS, por UVA y el valor de los alquileres desde mayo de 2016, y concluyó que el problema no está en los coeficientes de actualización
Carla Quiroga
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25 de octubre de 2019  

El tema vivienda fue parte de la agenda política. Hace dos semanas, el propio Alberto Fernández levantó el perfil de María Eugenia Bielsa, la mujer que comandaría la política habitacional en el caso de que sea electo presidente. En el segundo debate fue el presidente Mauricio Macri quien adelantó que desde enero, los créditos UVA se ajustarán por salario y no por inflación. Es decir se tomará el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que elabora el Indec. Luego, Iván Kerr, secretario de Vivienda, profundizó sobre el tema: dijo que se aplicará a todos los tomadores y que, para ejecutar la medida se creará un fondo especial de compensación que trabajará en cubrir a los bancos de las diferencias que pudieran surgir en el caso de que la inflación supere el ajuste de los salarios. A la inversa, las condiciones para los tomadores no cambiarán, pero el fondo no se activará y los bancos percibirán la diferencia positiva.

El sistema de financiación UVA que indexa las cuotas por inflación tuvo su tiempo de fama durante los años 2026 y 2017, con tasas bancarias que arrancaban en el 3,5 por ciento más inflación. Eran tiempos en los que una persona que acreditaba un ingreso mensual de $30.000 (con la posibilidad, inclusive de sumar el ingreso de algún familiar) calificaba para comprar un dos ambientes usado de un valor de US$82.320. "Hoy en cambio necesitaría acreditar un ingreso de $123.000", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, y aporta otro dato que prueba como cambiaron las reglas: en mayo de 2016 arrancaba pagando una cuota mensual de $5247, mientras que hoy lo haría con un compromiso de pago de $30.660 al mes. "El problema no está en el índice de actualización sino en el valor de las propiedades. Hay que pensar que esa propiedad de US$82.320 con un dólar de $1,70 tenía en pesos un valor mucho menor al de hoy, que hay que multiplicarlo por más de $60", analiza. La tasa de interés de los créditos es otro de los problemas que plantea el especialista. Explica que en el supuesto de que en ese mismo ejemplo se bajase la tasa del 8 al 3,5 por ciento -siempre más inflación-la cuota descendería de esos $30.660 a $18.800. mensuales. Estos datos demuestran la complejidad de lograr una reactivación del boom del crédito vivido hace apenas dos años.

Otra variable interesante para analizar es cómo cambió la relación de las cuotas de los préstamos respecto a los alquileres. "Quien saca hoy una línea paga más cuota de crédito que de alquiler", agrega el especialista. En números, en el ejemplo anterior, la cuota de $30.660 representa el doble de lo que costaría alquilar de ese inmueble de dos ambientes estimado en $14.200. Este dato quita uno de los principales anzuelos de los UVA: la posibilidad de comprar una casa pagando menos por mes que sí se alquilara. Sin embargo, este es un "beneficio" con el que sí cuentan quienes sacaron una línea entre el 2016 y 2017. En el ejemplo analizado por Rozados, quien tomó un crédito UVA en mayo de 2016 -calculando una tasa de interés del 5 por ciento y un préstamo por el 80 por ciento de la propiedad- pagó en agosto de este año, una cuota de $13.832 contra los $14.200 de un alquiler de ese mismo inmueble. Vale destacar que en ambos casos en 38 meses la obligación mensual se multiplicó por 2,3.

Un análisis aparte merece el análisis de los créditos UVA versus un posible ajuste por salarios (CVS). Rozados hizo el cálculo hasta julio de 2019, mes que tuvo el último registro del CVS. "Para considerarlo tendrían que actualizarlo con mayor frecuencia", aclara el especialista antes de exponer las principales conclusiones de la comparativa. En su análisis, el tomador del préstamo arrancó pagando -en mayo de 2016- una cuota del crédito UVA de $5247,5. Casi el mismo número que si se hubiese calculado en base a CVS: $5248. En enero de 2017 cambia la tendencia y la cuota actualizada por salario es más alta que por inflación: $6.288,8 (CVS) versus $6.179,8 (UVA) y se comienza a profundizar una leve diferencia a favor de los UVA aunque nunca supera los $400. "En agosto de 2018 cuando la inflación se dispara por encima del salario se genera un nuevo cambio y las cuotas de los UVA comienzan a despegarse de la actualización por CVS", analiza Rozados. En números, en noviembre de 2018 la cuota por CVS hubiese sido de $9.938,9 y por UVA de $10.526,8, es decir casi $600 de diferencia y en abril de este año esa brecha supera los $1000 -de $11.441 a $12.507- a favor del cálculo que considera los sueldos. "Hay que tener en cuenta que siempre el alquiler resulta más caro: en el cuarto mes de este año rondaba los $13.507. Es decir son casi $2000 más que la cuota actualizada por CVS", detalla el especialista.

Rozados insiste en que quien saco una línea de financiación entre 206 y 2017 hizo un buen negocio: "puede vender la propiedad y obtiene los fondos necesarios para saldar el crédito", justifica. Advierte que según datos del Central sólo 480 de los 100.000 créditos UVA otorgados tuvieron alguna irregularidad. "El problema hoy es que los salarios quedaron rezagados y las cuotas insumen un mayor porcentaje del sueldo. Cuando se lanzó el sistema de créditos podías comprometer hasta el 25 por ciento del salario, hoy aun con todos los desfasajes no llega al 30 por ciento. Cuesta más pero de ninguna manera se convirtió en algo impagable", afirma y reconoce que quienes están en problemas son aquellas personas que perdieron el empleo o los que "simularon ingresos", es decir sumaron el sueldo de algún familiar para calificar.

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