Dónde están las oportunidades de inversión en los Estados Unidos
"Las oportunidades no siempre están en el mismo lugar", comienza la charla con LA NACION, Enrique Origgi, un empresario de 49 años que creció en Miami, graduado de la escuela de negocios Harvard Business School en Boston. El hombre con experiencia en el mercado financiero y de inversiones , logró en su último fondo con foco en empresas de consumo masivo un retorno anual compuesto arriba del 24 por ciento. Sin embargo, hoy su foco está puesto en la industria inmobiliaria de los Estados Unidos , un negocio que promete.
"El mercado inmobiliario residencial de ese país es la clase de activos más grande del mundo: ronda los US$36 billones, mientras que el de acciones es de US$22 billones y el de bonos, US$14 billones", detalla Origgi. El grupo que lidera Origgi es actualmente inversor en MidAmerican Home Services. Una empresa especializada en desarrollar y administrar portafolios de casas de alquiler para inversores en todo el mundo.
Su enfoque está en casas de alquiler dirigidas al segmento de bajos recursos de la zona central de los Estados Unidos y la apuesta está en alquilarlas a largo plazo. Son inmuebles de unos 100 metros cuadrados con tres cuartos y un baño, que se alquilan a un promedio mensual de US$850 el cual, en muchos casos, es pagado por programas de asistencia del Gobierno americano.
"Esto último no es un dato menor porque es el gobierno de los Estados Unidos quien directamente paga los alquileres al propietario, así reduciendo riesgo" aclara Origgi. Agrega que su apuesta actual es en negocios "contracíclicos o defensivos", es decir que son menos afectados en contextos de recesión como las propiedades que se alquilan a las familias de bajos recursos.
Es que tras la crisis del 2008, la gente que perdió su casa comenzó a alquilar inmuebles más económicos. "De hecho, sí uno mira los números, los valores promedio de los alquileres en los últimos 50 años crecieron casi ininterrumpidamente a un ritmo de entre dos y cuatro por ciento al año. Ni siquiera bajaron en 2008 para nuestro sector", agrega Kristian Freiwald, CEO de la empresa que ofrece invertir en este tipo de propiedades.
"Es un negocio que deja una renta de entre 15 y 17 por ciento del valor de inversión antes de gastos", detalla Freiwald, ingeniero del Instituto Tecnológico de Buenos Aires y MBA de UCLA. Bajando a números concretos, el ejecutivo explica que con una inversión de US$300.000, número que permite la adquisición de cinco casas de un promedio de US$60.000 por casa, el negocio deja un alquiler anual de aproximadamente US$50.000. Descontando gastos (que incluyen impuestos, seguros, mantenimiento, y fee de administración, entre otros) la inversión deja un neto anual de entre 8 y 9 por ciento sobre la inversión como fruto de los alquileres.
"Los inversores son dueños directos del inmueble", aclara el ejecutivo, y agrega que la compañía se ocupa de todo el proceso de estructuración del negocio para los inversores de otros países. De hecho, previo a la inversión, la compañía se encarga de poner la casa a punto, incluyendo cualquier inspección gubernamental –un requisito clave para poder alquilar por medio de los programas del gobierno– y de cerrar los contratos de alquiler.
"De esta manera los inversores cuentan con el beneficio del alquiler desde el momento de su inversión. Posteriormente nos encargamos de la administración diaria de las casas.", explica Freiwald.
MidAmerican Homes se enfoca en la compra de propiedades en zonas urbanas de la región central de Estados Unidos, conocida como el Midwest, un área que cobró importancia para la política de los Estados Unidos. También reconocida como los "swing states", que han sido decisivos en las elecciones nacionales estadounidenses.
La empresa ya compró residencias en 16 ciudades en el Sudeste del estado de Michigan. "Es una región que tiene una economía del tamaño comparable a la de Alemania o Japón. Por ejemplo, aquí se concentran las casas matrices de 130 de las 500 compañías más grandes de los Estados Unidos. Mientras que a nivel de inversión inmobiliaria residencial se obtienen retornos favorables y superiores", agrega Freiwald, quien aclara que es un negocio totalmente diferente al que se ofrece en ciudades más populares para el público extranjero.
"Hay gente que por costumbre o popularidad apuesta a ciudades como Miami o Nueva York sin comparar con otras opciones", comenta Freiwald. "Por ejemplo, si un inversionista quiere invertir US$600.000, puede comprar un solo apartamento en Miami que le puede dejar US$36.000 al año, antes de gastos. Mientras que sí invierte ese mismo monto en diez casas como las de MidAmerican, le generarán alrededor de US$100.000 anuales en alquileres. Es una diferencia importante", concluye Freiwald. •
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