El crecimiento del turismo impulsa las inversiones hoteleras
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Durante 2018, la Argentina recibió casi 7 millones de turistas extranjeros, una cifra que puso al país como el líder sudamericano. "El turismo se presenta como una industria que tiene todo el potencial para aportar divisas e impactar en el desarrollo económico del país", consideró Ramiro Alem, co-fundador de InverTUR durante la última edición del Foro InverTUR, el encuentro que reúne a inversores, desarrolladores inmobiliarios, operadores hoteleros y aéreos, consultores, banca y sector público. En la misma línea, Damián Habib, también co-fundador de inverTUR, aseguró que seis de cada diez inversores evalúa mejor invertir en turismo, según el índice que desarrollan cada 6 meses para presentar las expectativas de la comunidad de inversores para los próximos cuatro años. "Esto se explica por la mejora en la competitividad y la nueva conectividad, la combinación de ambos generó cifras récord. Otro dato importante son los más de 29 millones de pasajeros aéreos de cabotaje registrados el año pasado que luego de 19 años superaron a los internacionales", agregó Habib. En este sentido, la revolución de los aviones avanza. De hecho, la empresa Norwegian anunció formalmente dos nuevas rutas a partir del mes próximo que había insinuado en su participación en el Foro realizado en junio, que son Ushuaia y Jujuy. Por otra parte, Flybondi incorporó una segunda ruta a Brasil y JetSmart sumará tres nuevos aviones para operar en el país en un plan de inversión de US$180 millones.
De la mano de la conectividad, crece el desarrollo de los establecimientos hoteleros con inversiones que alcanzan los $19.000 millones, de los cuales $10.000 millones se destinaron a 100 nuevos establecimientos en etapa de construcción y remodelación, y $9000 millones a 80 proyectos anunciados que aún no empezaron a construirse, según datos relevados por la Secretaría de Gobierno de Turismo.
Por otra parte, un dato positivo para la Ciudad de Buenos Aires, es que, para potenciar la remodelación y construcción de nuevos hoteles, el gobierno porteño lanzó la nueva Ley de incentivos a la inversión hotelera con créditos en el pago del impuesto a los ingresos Brutos por hasta el 60 por ciento de la inversión en las remodelación y hasta el 27.5 por ciento en los casos de que construyan nuevos emprendimientos. Hay que tener en cuenta que el Gobierno de la ciudad estudia 13 proyectos.
La medida fue bien recibida por los empresarios del sector y piden que se replique en las provincias y en los municipios. "Hay mucha capacidad instalada que necesita ser reconvertida. Hay oportunidades en todo el país y esta medida ayudaría sin duda a mejorar el nivel hotelero a nivel nacional, lo que es bueno para toda la industria. Pero también es importante contar con la información necesaria tanto para la construcción como para la habilitación de un hotel de manera eficiente. Los invito a digitalizar y agilizar los procesos y a facilitarnos a los empresarios la velocidad porque eso también es dinero", relató Claudia Álvarez Arguelles, vicepresidente ejecutivo y CEO de Álvarez Arguelles Hoteles, refiriéndose a la necesidad de desburocratización en los procesos claves de la dinámica hotelera. La empresaria gestiona 14 propiedades en siete ciudades de Argentina y en los últimos 18 meses concretó cuatro aperturas: una en Salta, otra en Santa Rosa, en Buenos Aires y una última en La Plata. Además está en la búsqueda de nuevas propiedades en el Norte, en Mar del Plata y en la zona de la cordillera patagónica. Pero este no es el único player con proyectos. Amerian Hoteles, la mayor cadena argentina con 19 propiedades en 13 provincias, tiene 4 aperturas en cartera y otros 2 proyectos importantes en desarrollo, uno de ellos en Buenos Aires, según comentó su Presidente Roberto Amengual. Radisson Hotel Group, cadena global que aún no tiene propiedades en el país, tiene prevista una inversión de US$100 millones con un desarrollador local para ingresar con dos hoteles en Buenos Aires, además de un plan de expansión a plazas como Córdoba y Rosario.
Wyndham por su parte prevé nuevos hoteles en la provincia de Buenos Aires, La Plata y Mendoza, entre otros destinos, Howard Johnson abrirá establecimientos en La Plata, Tandil, Río Negro y Resistencia, y Days Inn inaugurará un hotel en La Plata.
El mercado también celebra el desembarco de 2 marcas del Grupo Marriott, W Hotels en 2023 en el dique uno de Puerto Madero de la mano del Grupo GNV con una inversión de US$100 millones en 150 habitaciones y 150 residencias en el desarrollo mixto Madero Harbour, y el regreso de la marca Marriott a Buenos Aires con el reciente anuncio de reconversión del Hotel Panamericano bajo contrato de fanquicia a partir de junio del año próximo. Otra noticia que prueba el dinamismo del sector fueron los US$77 millones que desembolsó el grupo brasileño CVC, dueño de Biblos y Avantrip.com, por la agencia de viajes argentina Almundo. CVC posee la red de distribución de productos y servicios de turismo más grande de Brasil, con más de 1.200 franquicias y más de 6.500 agencias de viajes multimarcas, y la llegada de este gigante al mercado local puede ser leida como una prueba de su potencial.
Ahora bien y más allá de las señales positivas, el protagonismo de los inversores es clave para el crecimiento de una industria como el turismo. "Tenemos accionistas que van desde los fondos de pensión americanos, fondos de universidades, fondos de fondos hasta algunos de familia, a los que vamos con distintas oportunidades de inversión en el país. Trabajamos en asegurarles que la industria donde están invirtiendo tiene su respectivo crecimiento y una perspectiva de salida en un plazo de entre cinco a diez años. También tenemos que mostrarle una salida, que existe el interés de grandes grupos inversores que pueden comprar una vez que la inversión está madura", relató Juan Lucena, socio de Alba Capital, la empresa que ofrece opciones de inversión desde los US$100 millones hasta US$400 millones. El ejecutivo reconoció la necesidad de una mayor inversión en turismo en la Argentina, algo que para, el directivo de Alba Capital, tiene su razón en una cuestión cultural. "Puedo hacer un paralelismo con la industria de la educación que diez años atrás era dejada de lado por los capitales privados. Por ejemplo, en Brasil, los grandes grupos invirtieron en universidades y en colegios y eso hizo que la comunidad inversora en su conjunto empezara a mirar a ese sector. Creo que ese cambio cultural también se puede dar en el turismo", analizó.
Durante el Foro, los desarrolladores también tuvieron su espacio. Lisandro Cristiá, director de Argenway Travel & Real State; Iván Kozicki, founder & CEO de Emprenurban; y Alejandro Belio, director de operaciones y nuevos negocios de TGLT, analizaron las modalidades preferidas a la hora de invertir. "Al evaluar un proyecto hotelero, la pregunta clave es ¿andaría un hotel ahí?. No podés hacer un hotel cinco estrellas en una ubicación para un cuatro o para un tres estrellas. También está muy bueno mirar cómo les está yendo a los hoteles que ya están en la zona antes de hacer una inversión y seguir agregando camas", analizó Kozicki. Cristiá de Argenway Travel & Real State compartió su experiencia de apuesta al condo hotel: "el 90 por ciento de nuestro proyecto en Bariloche con la cadena Hilton fue en ese formato. Veníamos viendo esta figura fuertemente en Brasil, y en Argentina había una inquietud por parte de los pequeños inversores por diversificar. Y por ser Bariloche un destino ampliamente conocido, conseguimos inversores de todo el país; hoy tenemos 100 inversores que están en 25 ciudades distintas", relató y agregó que fue una certeza ofrecer la opción de no solo comprar la habitación entera, sino que podían adquirir media o un cuarto. "Un ticket más bajo generó que fuera accesible para pequeños inversores y no tuvimos que pedir a ningún banco, apostamos a este sistema y salió bien".
En el negocio del condo, los especialistas coinciden en que es clave qué cadena hotelera se elige. "Cuanto más grande y prestigiosa mejor porque da la tranquilidad de que habrá una transparencia absoluta en la gestión", agregó. En cuanto a la rentabilidad, la estimó en 7 por ciento anual la inversión. "Es decir termina siendo el doble que una renta inmobiliaria tradicional. En nuestro caso, los inversores podían entrar desde los US$40.000", detalló el ejecutivo que con este modelo de negocio logró seducir a quienes querían comprarse un departamento y no llegaban. Para algunos ha sido su primera inversión inmobiliaria, hay otros que se diversificaron y otros más sofisticados a los que les interesaba ser socios de un hotel. Cristiá avanza con otro proyecto, un complejo en el centro de Rosario, en alianza con una cadena internacional. Se trata de un desarrollo de usos mixtos con 16.000 m2, de los cuales 4.000 m2 se destinarán a hotelería y el resto para el desarrollo de departamentos, locales y oficinas.
Para Kozicki, la ventaja del condo hotel es que permite separar la propiedad por un lado y el negocio por otro. "Le das al inversor la posibilidad de estar en la posesión del capital y seguro inmobiliario y al mismo tiempo ser un socio real de hotelería. La rentabilidad varía entre el 7 y el 15 por ciento en los buenos momentos, pero siempre va a ser más alta que la de un producto residencial", aclaró. El empresario resaltó como una gran medida los incentivos impositivos implementados en la ciudad de Buenos Aires. "En Buenos Aires, salvo los grandes o los muy bien manejados, los hoteles perdieron plata. Y eso tiene dos efectos: por un lado cae el mantenimiento de los establecimientos porque es el primer lugar donde recortan, entonces envejecen y por otro se dejaron de construir hoteles o se reconvirtieron a otra cosa. Sin embargo, la demanda viene creciendo y está atada al tipo de cambio. Cuando Argentina se vuelve barata para los países latinoamericanos que la rodean, ellos son nuestra principal fuente de viajeros", reflexionó.
Alejandro Belio, director de operaciones y nuevos negocios de la desarrolladora TGLT planteó otra mirada: la hotelería como un complemento atractivo para un proyecto multifacético, es decir que puede albergar tanto hotelería, como viviendas u oficinas. En cuanto a los puntos a favor, destacó que requiere menos niveles de cocheras que las viviendas u oficinas y además permite ocupar los primeros niveles del edificio que son los de menos valor y entonces la venta puede concentrarse en los niveles más altos aprovechando así un mayor precio de venta por metro cuadrado. A esto se suma que una parte del edificio que desarrolla hotelería podría tener una ventaja impositiva que las residencias no tienen, y los amenities se pueden compartir lo que permite amortizar la inversión.
En el análisis macro, Alem creador de InverTUR detalló que la industria de viajes y turismo contribuye al 3.7 por ciento del PBI, mientras que en México lo hace en un 17.2, y en Portugal, un país más pequeño, pasó de 4 al 14 por ciento en los últimos años. "Estos números muestran el margen que tenemos para crecer", enfatizó. El referente agregó más datos: el turismo es el cuarto complejo exportador en el país con un total de US$5.753 millones en 2018 al mismo tiempo que genera más de un millón de empleos directos. Pero el potencial no es sólo de Argentina, sino también de la región. "En el análisis de la participación global, Sudamérica, como región, representó tan sólo el 2,7 por ciento del share global de viajeros internacionales en 2018 con 38,1 millones de turistas. Para tomar dimensión de los números, sólo México representa el 3 por ciento con 41.6 millones y España, el segundo en el ranking global luego de Francia, representa el 5 por ciento con 82.6 millones. Números que muestran el potencial de crecimiento que tiene la industria en nuestro país y región", finalizó Alem.
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