El Distrito Tecnológico empuja al negocio residencial

El Distrito Tecnológico de Parque Patricios se convierte poco a poco en una de las zonas más pujantes de la Ciudad, al menos en lo que al mercado corporativo se refiere.

La promoción que el Gobierno porteño viene realizando en los últimos años fue clave para que numerosas empresas, que ya no son sólo tecnológicas, se inserten en el paisaje de la zona Sur. Un área que también promete negocios en el segmento residencial.

Según las proyecciones oficiales, una vez que se finalicen los proyectos actualmente en construcción, el Distrito contará con 151.000 m2 y una inversión total de $ 1000 millones en emprendimientos corporativos. En los próximos dos años, este monto crecerá 70 por ciento, gracias a la promoción y extensión impositiva hasta 2034 impulsada por el Gobierno.

Empresas de comercio electrónico, turismo, auditoría, telecomunicaciones, consultoría de procesos, ingeniería civil y servicios financieros, entre otros, están alcanzados por los beneficios fiscales que promovió la creación del Distrito. Sin embargo, la propuesta resultó una especie de imán para universidades como el ITBA, la Universidad del Salvador, el Caece, empresas de salud y organismos como la jefatura de Gobierno Porteño que se erige con un imponente edificio sobre la calle Uspallata.

Claro está que además, la accesibilidad al subte, metrobus, autopistas y varias líneas de colectivo le dieron a la zona un extra que no tiene ningún otro barrio del sur porteño.

“Es evidente que hay un interés explícito de las empresas en desconsolidar el microcentro y alejarse del caos que implica en lo cotidiano”, explica Andrés Neumann, socio de NS Desarrollos, empresa pionera que lleva desarrollados variados e importantes proyectos en el barrio. Parque Patricios presenta un fuerte contraste, con respecto a los polos de oficinas tradicionales. Así grandes extensiones de espacios verdes y el hecho de que todavía mantiene una fuerte identidad de barrio, generan un clima de tranquilidad para moverse y trabajar.Los desarrolladores vieron el potencial del Distrito y representan hoy más del 50 por ciento del stock actual del submercado y renuevan su apuesta con cada proyecto.

“El Distrito Tecnológico, es un mercado con poca vacancia porque a pesar de que está creciendo con fuerza, los grandes desarrolladores corporativos no han estado construyendo en la zona de manera especulativa”, indica Iván Jackson, broker de CBRE Argentina, firma que según un relevamiento propio indica que en el primer semestre de 2017 se agregaron 32.000 metros cuadrados.

“El Distrito Tecnológico cuenta hoy con más de 250 empresas instaladas, los beneficios impositivos que obtienen les otorga grandes ventajas económicas que hacen que los alquileres resulten prácticamente gratis”, resalta Alejandro Gawianski, CEO de Hit Group. A todo esto, se suma un creciente interés en el desarrollo de espacios colaborativos de trabajo, que actuarán como ancla de “start-ups” que busquen apalancarse sobre la dinámica de clúster que se está generando en el Distrito.

Cambio de paradigma

Las nuevas condiciones económicas del país han hecho que grandes empresas empiecen a mirar el Distrito Tecnológico para instalar o agrandar sus Business Process Outsourcing (BPO/KPO), es decir tercerizando sus procesos de conocimiento o administración.

De acuerdo a quienes se instalaron primero en el Distrito, este año comenzó a generarse un nuevo movimiento. El mercado de oficinas es tan activo en este rincón de la ciudad que actualmente se producen entre tres y cuatros incorporaciones de nuevas empresas por mes.

En lo que va de 2017 se empezaron a notar ciertos grados de maduración y esto se ve en distintos movimientos en la zona. Es así que importantes brokers inmobiliarios, como Toribio Achaval, L.J. Ramos o JLL empezaron a recomendar el barrio como la principal alternativa dentro de la zona Sur. A eso se sumó la llegada de compañías como Osde, Visa –con un edificio de 23.000m2–, Mercado Libre y Huawei. Y por último la apertura de Starbucks e interés de locales gastronómicos, bancos y retail. También anunció su desembarco Megatlon. La cadena de gimnasios instalará la nueva sede que tendrá más de 1000 m2 en el edificio Tesla Patricios II. Esta apertura, planificada para abril de 2018, significa una inversión de más de US$ 1.500.000. “Estamos orgullosos del ecosistema que estamos formando junto a diferentes actores clave como empresas y universidades”, afirma Pablo Giampieri, Subsecretario de Desarrollo Económico. Actualmente, este ecosistema en Parque Patricios y Nueva Pompeya reúne a 282 empresas del sector TIC y más de 12.000 puestos de trabajo.

“Las empresas buscan hoy espacios innovadores con amenities, áreas colaborativas y superficies amplias de entre 600 a 20.000 m2”, remarca Gawianski. “La oferta de espacios de trabajo en el Distrito es nueva con lo cual está adecuada a los tiempos actuales, con tecnología y espacios de workcafe. Los valores locativos también son más económicos que otras áreas”, subraya.

En lo que a precios se refiere el valor del m2 experimentó una pequeña suba durante los últimos años, pero aún sigue siendo de los más convenientes. En 2012 el valor de alquiler de un piso corporativo rondaba los US$ 14 o US$ 15 por m2, hoy los precios se mueven entre los US$ 20 y US$ 25 si de alquileres se trata, según CBRE. En cuanto a lo valores de venta, estos oscilan entre US$ 3000 a US$ 3800 por m2, consigna Hit Group.

Alx Sakkal, otro de los socios de NS Desarrollo, explica que la zona que más cotiza es el corredor de la avenida. Caseros, principal arteria del barrio y donde se encuentran emplazados los bancos, restaurantes y resto de desarrollo comercial de la zona. Contrariamente, lo que cotiza más barato es lo que se encuentra próximo a los límites, hacia el Norte en la avenida Chiclana y especialmente hacia el Sur en la avenida Amancio Alcorta.

Sakkal junto a sus socios Neumman y Martín Nadler avizoraron el crecimiento de la zona y la posibilidad de hacer de su negocio, una empresa desarrollos corporativos. Arrancaron reciclando un viejo galpón industrial en la calle Pedro Chutro al 3100. Poco después se asoció Pablo Saubidet , Presidente de IPLAN, una de las principales compañías del Distrito.

Así llegó la primera oportunidad con Tesla Patricios I, un edificio de 2900 m2 en Caseros 2602, donde invirtieron US$ 4,5 millones. La radicación en el Distrito Tecnológico de empresas que provienen de zonas más consolidadas muchas veces presenta un desafío adicional en relación a los recursos humanos. “Es por esto, que acompañando la tendencia mundial de “wellbeing” en los espacios de oficinas, es que creemos que hay que proponer alternativas de edificios concebidos para el usuario final, que tengan su foco puesto en quienes lo vayan a usar”, dicen desde la desarrolladora. En ese sentido, nació Tesla Patricios II, en Caseros al 3000, que propone a sus más de 3500 potenciales ocupantes un restaurant operado por Los Pettersen en el Piso 11 del edificio, con capacidad para 500 personas y vista abierta al Parque de los Patricios. Además cuenta con salón de eventos, estacionamiento comercial y bicicletas sin cargo. Todo esto, operado por la Tesla Office App, una aplicación móvil diseñada in-house para aprovechar al máximo las ventajas de la “Comunidad Tesla Patricios”

En conclusión, el futuro para el segmento corporativo es auspicioso. “considerando las entregas proyectadas para 2017 en conjunto con una pujante demanda, el resultado sería una tasa de vacancia baja que puede llevar a un sobrecalentamiento de precios y menor flexibilidad en las negociaciones comerciales”, dice Jackson. “Se proyectan que para 2020 ingresarán 650.000 metros cuadrados al mercado de oficinas de Buenos Aires, de los cuales 85.000 m2 están proyectados para el Distrito”.

El impulso residencial

Pero si algo le faltaba a Parque Patricios era el despegue del negocio residencial, que por años fue reducido a la compra venta de propiedades usadas. Al igual que ocurrió con el ámbito corporativo, el crecimiento de la zona en cuanto a infraestructura y servicios, apalancado por la instalación de numerosas empresas, hizo que los desarrolladores de vivienda comenzaran a desviar su atención hacia allí.

“Faltaba sólo la explosión del mercado residencial y poco a poco está sucediendo, y no con proyectos pequeños sino en muchos casos con desarrollos con amenities a la altura de zonas tradicionales como Palermo”, dice Antonio Pecora, Socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

El broker identifica a la clase media–alta y clase media como los principales interesados en desembarcar allí. Pero sin dudas fue la reaparición de los créditos hipotecarios los que reavivaron la demanda, sobre todo en el segmento medio.

Para Sakkal, el mercado residencial evolucionó poco dentro del Distrito Tecnológico. “La alta incidencia de la tierra combinada con altos costos de construcción no fueron el marco ideal para su expansión. Con la aparición de los créditos hipotecarios y todas las mejoras crecientes que tuvo el barrio en estos últimos años hay una expectativa alta puesta en su evolución”.

Según Pecora a estos proyectos se le sumaron vecinos de la zona que hace tiempo esperaban nuevos emprendimientos para renovarse sin salir de su barrio. “Entre los que llegaron se destacan familias jóvenes de clase media–alta que prefieren resignar la típica zona de Palermo y cambiar sus altos costos por más metros y comodidades en una zona que ven en auge”, indica Pecora.

En la actualidad los valores de venta se encuentran en el rango de los US$ 1500 y US$ 2200 el m2 dependiendo de la ubicación y características del proyecto. Según la desarrolladora Arquitectonika, el valor del m2 en el pozo, por el sistema de fideicomiso al costo es de US$ 2300 y en el caso de las unidades terminadas asciende a US$ 2650.

A pesar de que existen desarrolladores que comienzan a llegar a la zona con nuevas propuestas, existen otros que tienen la tierra y están esperando el mejor momento para lanzarse. Pero los proyectos están y son muchos.

“Algunos desarrolladores no se animan a ingresar a zonas nuevas por el riesgo que esto significa”, cuenta Darío López, socio de Arquitectonika. “Nosotros estamos en esta zona antes que sea declarado Distrito y nos costo mucho esfuerzo al principio, explicándole a los inversores el potencial a, los valores convenientes de los lotes y la buena ubicación con respecto al centro de la ciudad. También fue importante el acompañamiento del Estado con respecto al equipamiento urbano, al transporte y a la seguridad”, agrega.

Este crecimiento tuvo un efecto expansivo hacia zonas aledañas como San Cristóbal, la cual se convirtió en un barrio con alto potencial, tras la llegada de la línea H de subte. Es así que, con una inversión de US$ 5 millones la desarrolladora MPC lanzó Independencia 2541, un edificio de 11 pisos y 54 unidades. El proyecto se comercializa de forma tradicional al pozo y también bajo el innovador modelo “compre Metros” que permite a los pequeños ahorristas ingresar con un monto mínimo de US$ 2150, equivalente a un m2, y salir dos años más tarde, una vez concluida la obra, obteniendo un 25 por ciento de rentabilidad –según la propia firma–. “La idea es ofrecer los mismos edificios de alto estándar que se encuentran en los barrios del corredor norte de la Capital pero en zonas donde todavía no existe esta oferta pero sí la demanda”, finaliza Pecora.