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El impuesto oculto del que nadie habla y encarece los departamentos nuevos
La construcción privada necesita reglas, estándares técnicos, fiscalización y sanciones, afirma un desarrollado inmobiliario
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Hay un impuesto que pesa sobre el desarrollo inmobiliario argentino y no figura en ninguna ley. No tiene alícuota, no lo cobra ARCA ni ARBA, pero erosiona la rentabilidad de cada proyecto privado tanto o más que muchos tributos formales. Ese impuesto es el tiempo administrativo.
Cuando se habla de costos inmobiliarios, la discusión suele concentrarse en tierra, construcción y precio de venta. Falta una cuarta variable: el tiempo durante el cual el capital queda inmovilizado antes de convertirse en obra, empleo, vivienda y retorno. En CABA y la Provincia de Buenos Aires, ese tiempo se volvió una carga silenciosa que encarece proyectos y desalienta inversiones.
La agenda de desregulación impulsada por Federico Sturzenegger permite mirar este problema con otros ojos. Desregular no debería significar ausencia de control ni obras sin reglas. Debería ser una política de productividad: eliminar duplicaciones, acortar plazos, digitalizar procesos, hacer trazables las decisiones públicas y trasladar responsabilidad a quienes están habilitados.
La obra privada no depende del presupuesto estatal, sino del capital propio, del ahorro, de inversores y bancos. Cuando el Estado demora un permiso, no demora un papel: demora una inversión ya decidida, una tierra ya comprada, honorarios pagados y compromisos asumidos. El capital ya está colocado, pero todavía no trabaja.
Los cuellos de botella
El primer cuello de botella aparece antes de iniciar la obra. El permiso puede demorar meses más de lo razonable. En la Provincia de Buenos Aires suele ser más complejo, porque a los municipios se suman organismos provinciales, cada uno con su circuito y sus plazos.
El segundo problema surge con las factibilidades de servicios públicos. Agua, electricidad, gas y cloacas suelen tener vigencias pensadas para obras ideales, no reales. Una factibilidad puede vencer antes de que el proyecto termine y obligar a reabrir gestiones ya resueltas.
El tercer momento crítico llega al final. Una obra puede estar terminada, entregada e incluso habitada, pero seguir esperando final de obra, subdivisión, registración y escritura. Mientras eso no ocurre, el comprador tiene limitado el acceso al crédito hipotecario y el desarrollador retrasa el recupero del capital.
La construcción necesita reglas claras
Cada mes de demora tiene un costo: capital inmovilizado, escrituras e hipotecas postergadas, proveedores y trabajadores que esperan, y recaudación que llega más tarde. El tiempo administrativo no financia infraestructura ni mejora controles: posterga actividad.
Cada trámite debería justificar qué riesgo previene, qué valor agrega y por qué no puede resolverse de manera más simple, rápida o digital. Si un requisito no mejora la seguridad, no protege al vecino, no ordena la ciudad ni aumenta la transparencia, no es control: es costo.
La construcción privada necesita reglas, estándares técnicos, fiscalización y sanciones. Pero eso no exige un Estado lento y fragmentado. El desafío es pasar de un Estado que autoriza todo previamente a otro que fija reglas claras, exige responsabilidad profesional, audita con inteligencia y sanciona.
Hay medidas concretas: declaraciones responsables firmadas por profesionales matriculados; plazos máximos por etapa; y una ventanilla única digital que integre municipios, catastro, organismos técnicos y prestadoras en un expediente trazable.
También debe ajustarse la vigencia de las factibilidades a la escala real de cada obra; acelerar finales de obra, subdivisiones e inscripciones; y habilitar crédito puente para compradores con posesión pero sin escritura. Finalmente, hace falta un tablero público de tiempos de aprobación por municipio y trámite. Lo que no se mide, no se gestiona.
La desregulación no se juega solo en grandes reformas
Aunque muchas competencias sean municipales o provinciales, la agenda nacional puede liderar estándares, interoperabilidad digital y modelos de declaración responsable. La desregulación no se juega solo en grandes reformas: también se juega en cada permiso y expediente que define si una inversión empieza hoy o queda suspendida por meses.
No se trata de pedir privilegios para el sector inmobiliario. Una economía que quiere crecer no puede tratar al tiempo productivo como si no tuviera valor. Cada mes que se recorta es inversión que llega antes, hipotecas que se otorgan antes, empleo que se crea antes y recaudación que entra antes.
Si queremos liberar las fuerzas productivas, tenemos que liberar también el tiempo: que deje de quedar atrapado en expedientes y vuelva a transformarse en inversión, obra y empleo.
El autor es el CEO de Landmark Developments, la desarrolladora que construye el proyecto Udaondo sobre la avenida Libertador en Núñez, entre otros emprendimientos.
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