¿Es obligatorio tener administrador de consorcio?
La figura del administrador de consorcio es clave en la propiedad horizontal, pero su obligatoriedad varía según la cantidad de unidades y la normativa de cada jurisdicción
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RedactorAriel Goldfarb
La convivencia en propiedad horizontal implica no solo compartir espacios comunes, sino también asumir responsabilidades colectivas. Una de las preguntas más frecuentes entre propietarios e inquilinos es si es obligatorio designar un administrador de consorcio. La respuesta depende del tipo de edificio y del acuerdo entre los copropietarios, pero también está regulada por la ley.
Qué dice el Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde agosto de 2015, regula las relaciones jurídicas entre los copropietarios de un edificio en propiedad horizontal. En su artículo 2065 establece que el consorcio está obligado a contar con un administrador, pero introduce una distinción importante: esta obligación rige cuando existen tres o más unidades funcionales.
Esto significa que, en casos de edificios muy pequeños —como un dúplex dividido en dos viviendas—, no es obligatorio designar un administrador en forma legal. Sin embargo, sí debe existir un representante del consorcio, porque toda propiedad horizontal es considerada por ley como una persona jurídica.
“Todo consorcio debe tener un representante legal, porque por ley es una persona jurídica, incluso si son solo dos unidades”, explicó Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, en diálogo con LA NACION.
En la misma línea, el abogado Martín Lermer sostuvo que el administrador es una figura obligatoria en los términos del artículo 2065 del Código Civil y Comercial, salvo que se trate de un consorcio con menos de tres unidades funcionales. En ese caso, no hay obligación de nombrarlo, aunque sí es imprescindible que exista un representante legal.
¿Puede el administrador ser un propietario?
Sí. La ley no impone que el administrador sea una persona externa ni profesional matriculado, salvo en algunas jurisdicciones que sí lo exigen para ciertas tareas (como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde existe un registro obligatorio). Por lo tanto, puede ser un propietario del edificio designado por asamblea, si así lo decide la mayoría.
En caso de no contar con un administrador profesional, las tareas de gestión, mantenimiento y cobro de expensas deben ser asumidas por alguno de los copropietarios o repartidas entre varios, lo que puede generar dificultades prácticas si no hay acuerdos claros. Sin embargo, Summa advierte que “todo tiene que estar documentado”, para cumplir con la ley y evitar posibles conflictos o sanciones.
Por su parte, Lermer aclaró además que el administrador puede tratarse de un vecino, una empresa o una persona externa al edificio. “Lo importante es que sea designado legalmente por la asamblea y acepte el cargo”, agregó.
¿Puede haber más de un consorcio en un edificio?
Sí. Es el caso de los subconsorcios, una figura que aparece cuando la estructura del edificio tiene sectores bien diferenciados, como por ejemplo una torre de viviendas y una galería comercial en la planta baja. En estos casos, cada sector puede tener su propia administración, aunque todos dependen de un consorcio general. Esta división suele facilitar la gestión operativa y financiera, ya que permite que cada parte del edificio se organice según sus necesidades.
Excepciones y particularidades por jurisdicción
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley 941 y sus modificatorias regulan la actividad del administrador. Allí, todos los consorcios deben inscribirse en el Registro Público de Administradores, y los administradores deben rendir cuentas anualmente. Esto hace que, en la práctica, incluso en consorcios pequeños, se tienda a formalizar esta figura.
En cambio, en otras provincias, la regulación puede ser menos estricta, aunque el marco general sigue siendo el del Código Civil y Comercial de la Nación. Summa resaltó que hay diferentes cuestiones, algunas son contables, de mantenimiento, de convivencia, de hacer cumplir la ley, todas ellas tareas fundamentales que el administrador debe abordar para garantizar el buen funcionamiento del consorcio.
Qué pasa si no se designa un administrador
En caso de que no se designe un administrador cuando la ley lo exige, el consorcio incumple una obligación legal. Esto puede generar conflictos entre los copropietarios y llevar a acciones judiciales, especialmente si hay desacuerdos sobre el manejo de los fondos comunes o el mantenimiento del edificio. Summa advirtió que, en estos casos, el consorcio será intimado a regularizar su situación y, si persiste el incumplimiento, puede enfrentarse a sanciones.
La falta de un administrador genera también problemas operativos, ya que nadie se hace responsable de las tareas administrativas y de gestión. Esto puede afectar tanto el mantenimiento del edificio como la resolución de conflictos entre los copropietarios, lo que a su vez pone en riesgo el funcionamiento del consorcio.
El rol del administrador: un perfil en evolución
Aunque el rol del administrador es clave para el funcionamiento de un consorcio, no está formalmente regulado por una carrera profesional. Según Summa, el administrador no tiene una formación académica específica, sino que se valora su capacidad para gestionar las obligaciones legales y operativas del consorcio. Esta falta de regulación genera desafíos, especialmente cuando el administrador no está matriculado, lo que puede traer problemas dentro del consorcio, desde la falta de cumplimiento de la ley hasta el mal manejo de los fondos.
En ausencia de un Colegio de Administradores, el perfil del administrador sigue siendo una actividad con una evolución que se enfrenta a obstáculos. Esto hace que la figura del administrador sea esencial pero vulnerable a problemas si no cumple con los requisitos legales.
Martín Lermer coincide en que el perfil del administrador se ha profesionalizado en los últimos años a través de cursos y capacitaciones, pero advirtió que siempre es importante verificar que provengan de entidades serias o profesionales de reconocida solvencia técnica.
¿Se puede prescindir del administrador y optar por la autogestión?
En algunos consorcios, los vecinos evalúan la posibilidad de autogestionarse para evitar los costos que implica contratar a un administrador. Sin embargo, esta alternativa, aunque es legalmente posible, no está exenta de desafíos y riesgos.
El presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal aclaró que, si bien existen plataformas digitales para liquidar expensas o llevar un control básico de ingresos y egresos, no reemplazan la figura del administrador profesional. “Administradores virtuales no hay, pero lo que existen son plataformas que liquidan expensas”, aclaró y advirtió que la falta de una gestión adecuada puede generar serias complicaciones, tanto operativas como legales.
En sentido contrario, Lermer explicó que el sistema consorcial permite la autogestión, siempre que sea decidida en asamblea y se realice conforme a la normativa vigente. “En jurisdicciones como la provincia de Buenos Aires o la Ciudad, el vecino que asuma tareas de administración debe inscribirse en registros especiales”, agregó.
Aun así, Lermer sostuvo que la autogestión no es una tendencia en crecimiento, y destaca tres razones principales:
- La complejidad de la gestión: los edificios son cada vez más grandes, con más unidades y mayor demanda operativa, lo que requiere tiempo, compromiso y conocimientos técnicos.
- La evolución tecnológica: seguir el ritmo de las nuevas herramientas, regulaciones y jurisprudencia exige una capacitación constante que no siempre está al alcance de los vecinos.
- Las relaciones humanas: el administrador no solo se ocupa de cuestiones técnicas, también debe mediar en conflictos entre consorcistas, tarea que requiere habilidades como la empatía, la comunicación asertiva y la negociación.
El mantenimiento de los edificios, que depende de factores como la cantidad de personal, amenities y unidades, también requiere de una gestión profesional que supervise la correcta ejecución de las tareas necesarias para su conservación.
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