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Centros comerciales de cercanía: una fórmula exitosa
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El mercado inmobiliario de los centros comerciales sigue dando señales de actividad. Las recientes inauguraciones de espacios lifestyle, boutique o de los denominados centros de cercanía o de menores dimensiones están ganando lugares entre las preferencias de algunos desarrolladores, inversores y hasta del público en general.
Según los especialistas el sector se encuentra ante un resurgimiento de algunos tipos de centros en especial los de dimensiones pequeñas y medianas. "Los centros comerciales a cielo abierto, o paseos de compra integrados a una urbanización de usos mixtos, completan la oferta y promesa de lifestyle del proyecto inmobiliario pensado por el desarrollador y adquirido por usuarios finales. Allí donde encontramos residencias y oficinas, dentro de un entorno semiabierto, existe una demanda de productos y servicios a satisfacer que se incremente proporcionalmente al aumento de densidad poblacional por absorción de m2. Hoy la demanda es concreta en rubros como abastecimiento masivo (supermercados), espacios gastronómicos, bancos, consultorios externos de distintas especialidades médicas, entretenimientos, combustibles y servicios para el automotor, que se complementan con los distintos profesionales que pueden ocupar oficinas o locales para una mayor exposición e imagen institucional", explica Leandro Levint, Broker División Locales Comerciales de L.J. Ramos.
"La novedad está dada en los últimos años por los desarrollos de Lifestyle centers. Estos son proyectos de una importante intervención urbana generalmente en el Gran Buenos Aires. Estos mega-desarrollos están compuestos por viviendas residenciales y oficinas en propiedad horizontal y un centro comercial de apoyo que abastece el desarrollo. Son pequeñas comunidades o miniciudades pueblo que se autoabastecen pero que también dan servicios al entorno inmediato. El centro comercial suele ser a cielo abiertos con diferentes plazas o áreas comunes de esparcimiento recreando la vida en comunidad", dijo Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Internacional Argentina.
Levint aporta un dato más: "En los antiguos countrys, existían las provedurías y servicios comerciales, principalmente de abastecimiento, próximos al clubhouse. El concepto de contar con espacios comerciales de proximidad, ha evolucionado y se ha vuelto más sofisticado, pero mantiene el espíritu de aquellos años, al menos para los consumidores".
Estos centros generalmente se tratan de espacios con instalaciones, que suelen tener una buena integración entre el interior y el exterior, muy luminosos que además suelen ofrecer lay out de diseño y altamente confortable. Los comercializadores afirman que en los nuevos proyectos se comenzó a observar una nueva tendencia que las marcas están aplicando a sus locales. "En rubros como indumentarias y calzados, las firmas están optando por locales más pequeños, con una muy buena selección de productos que permita la rotación de mercaderías. Hoy los locales de grandes superficies son demandados por empresas gastronómicas, supermercados, cines y espacios de juegos o entretenimiento electrónico. Estos necesitan para operar grandes superficies, por lo si bien se contempla en el desarrollo del proyecto tamaños medios y pequeños de locales, son los contratos previos al lanzamiento con tiendas anclas, como supermercados de las marcas Cencosud, Coto, o Wal Mart, tiendas como Falabella o Hoyts Cines, quienes determinan como quedará el complejo final", sostiene Levint.
Para Adrián Mercado, CEO del Grupo Adrián Mercado la realidad que vive este tipo de complejos dista mucho del resto de los centros comerciales. "Los espacios que se instalan en esas mini-ciudades enfrentan una realidad muy diferente a la de los shopping o corredores comerciales tradicionales, como puede ser la Avenida Santa Fe, Cabildo o Rivadavia, por ejemplo. Por eso quienes apuestan a esos lugares tienen diferentes objetivos comerciales, sabiendo de antemano que la afluencia de público será más baja", dice el especialista. Y agrega: "En general se observan dos propuestas diferenciadas: por un lado los negocios de nicho, que se enfocan en el diseño y la búsqueda de productos donde no falte la originalidad; por el otro los locales de marcas reconocidas, especialmente de indumentaria, pero cuya propuesta difiere de los locales que se encuentran en los grandes centros de afluencia de público. Sin embargo, el factor a favor, es que apuntan a un cliente más específico y, en su mayoría, de segmentos socioeconómicos mejor posicionados".
Mercado aporta otro dato importante: "Este tipo de proyectos se ubican a partir de unos 30 km promedio de Buenos Aires, en Canning, Pilar, o hacia la Autopista Buenos Aires-La Plata. En algunos casos, también se encuentran desarrollos con las mismas características en el interior del país."
Este tipo de proyectos responde no sólo a un mix de propuestas comerciales determinadas sino que además tienen algunas características arquitectónicas específicas. "Son proyectos bajos, usualmente de dos o tres plantas, tienen usos mixtos como viviendas, oficinas, estudios profesionales y locales comerciales y ofrecen espacios comunes abiertos como plazas, anfiteatros, juegos para niños y recorridos comerciales en contacto con la naturaleza. En resumen, ofrecen una experiencia general muy distinta a la de un centro comercial tradicional", explica Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, que recientemente acaba de inaugurar el paseo comercial de Pueblo Caamaño, uno de los flamantes complejos de este tipo.
Pueblo Caamaño, que se encuentra en el km 46 de la Panamericana Ramal Pilar, a solo 30 minutos de la Ciudad de Buenos Aires, cuenta con locales que tienen desde 28 m2 hasta 1300 m2 y que se adaptan a todo tipo de necesidades, tanto para las marcas que buscan espacios amplios como de las que requieren lugares de diseño boutique, una tendencia muy marcada en este tipo de proyectos. "Una vez terminadas todas las etapas el complejo va a contar con 350 viviendas, estudios profesionales y oficinas, además de áreas de entretenimiento, espacios verdes y 90 locales comerciales abiertos al público, ubicados alrededor del anfiteatro, centro de actividades lúdicas y culturales para toda la familia", sostiene Gagliardo.
Otro de los nuevos ejemplos Office Center, un proyecto que se encuentra en Canning en plana etapa de construcción. "En el km 14,5 de la ruta 58 en la nueva zona denominada Greenpoint, que es el centro del corredor verde Canning-San Vicente, se encuentra en plena obra el complejo de oficinas, locales y style life denominado Office Center. Actualmente se está ejecutando el módulo 1 y se prevé su entrega dentro de los 10 meses. El proyecto total contara con 3 módulos que en total serán 60 oficinas, 30 locales comerciales y un centro de estética y vida natural (único en la zona). Office Center tiene una membresía de uso con el barrio privado lindero Lacus tanto para la utilización de sus espacios comunes y deportivos", explica Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios, firma encargada de la comercialización.
Otro de los casos que se encuentran en obra es Haras Club, un paseo comercial que formar parte Haras del Sur IV. El complejo, que demandará una inversión de US$3 millones será el primer y único de la zona, abierto a todo público y abastecerá a los 12 countries (más de 8000 lotes y a unas 6000 familias) ubicados a lo largo de la Autovía 2 entre el km 60 y 75. Este espacio buscar cubrir todas las necesidades de consumo, desde las más básicas hasta las exclusivas. "Serán 1700 m2 distribuidos en 28 locales aptos para diversos rubros: farmacia, cafetería & heladería, vinoteca & deli, dietética, regalaría y pet shop. Además, habrá un supermercado de 500 m2, 16 oficinas y consultorios", cuenta Flavia Santillán, gerente de marketing de Grupo Haras del Sur.
Aunque los valores varían según el proyecto un local de 100 m2, con un contrato de alquiler de $60.000 a $70.000 con plazo a 3 años, "requiere de un desembolso que se encuentra en el rango de los $750.000 a $850.000 entre armado e instalación de Lay Out, gastos de honorarios de inmobiliaria, integración de depósito y garantías, sellos de contrato y gastos de escribanía", dice Levint. Y agrega: "los propietarios, durante el proceso de negociación, se encuentran realizando importantes rebajas a los precios finales de contratación".
En Haras Club los locales, de 31 m2 promedio, se ofrecen para la venta en valores que van entre US$68.200 y US$82.500. "Los interesados contarán con un plan de pago de 40% de anticipo + 24 cuotas. Estimamos que el retorno de la inversión de los locales puestos en alquiler rondará el 6/7% anual". Mientras que en el caso de Office Center los espacios comerciales se venden a $2 millones y se pueden pagar con un anticipo del 50% en efectivo y 12 cuotas en pesos.
Para Zuliani el mercado en la Argentina tiene gran potencial en relación con otros países de Latinoamérica. "Por ejemplo, según el último censo del ICSC, en México existen 584 centros comerciales o sea una relación de 1 cada 200.000 habitantes, en Chile esa misma relación es de 1 cada 230.000, mientras que en la Argentina es de 1 cada 336.000. Si observamos algunas ciudades del interior del país con alta densidad poblacional es ahí donde se pueden encontrar las oportunidades. Tomando estos indicadores la Argentina tiene grandes posibilidades", dice Zuliani.
