Las inversiones que permiten acceder a grandes marcas

La posibilidad de acceder a una franquicia compartida de Starbucks en los Estados Unidos o participar con financiamiento para adquirir una propiedad comercial –que luego será alquilado a una cadena de gastronomía, por ejemplo– en alguna urbe española son negocios que se ponen a disposición de los medianos inversores que buscan nuevas alternativas.

Una de las opciones es la que ofrece Urbis Real Estate, la firma que fundaron Pablo Hoberman y Alex Rakover, para inversores medianos que quieren apostar a locales comerciales en los Estados Unidos. Tiene licencia con locales en construcción de la cadena de cafeterías Starbucks y apuntan a incorporar otras en el corto plazo. Los inversores pueden entrar con mínimos de US$ 100.000 en una nueva licencia cerrada de 10 años, con un retorno de inversión estimado por encima del 10 por ciento más el capital inicial. “El negocio es interesante porque el local no existe. Se define la locación, se construye y luego se opera por 10 años”, cuenta Hoberman, uno de los fundadores de Urbis, que además se ocupa de la gestión de la operación, el management, la preparación del lugar, construcción y relación con la corporación. De esta forma se puede ser socio junto a otros inversores. En total, por el aporte de capital, son unos 10, ya que la inversión total es de US$ 1 millón por local.

Por otra parte, la firma opera otro modelo de negocios que permite, por ejemplo, ser dueño de una propiedad comercial, que se alquila por períodos a dos marcas del sector retail farmacéutico, como Wallgreens y CVS. “Implica ser el dueño de una propiedad comercial –tierra más local– bien ubicada y se le cobra alquiler a la marca durante los años del alquiler que generalmente son 20 años renovables. Son períodos largos y pueden ser renovables de común acuerdo por períodos adicionales de cinco años”, cuenta Hoberman. En ese caso, cada inversor es cotitular del inmueble adquirido estando la escritura a su nombre con el resto de los inversores, a través de una sociedad limitada y acuerdo operativo. En estos casos, una de las claves es la propiedad a adquirir. Generalmente, se adquieren inmuebles que ya tengan cuatro o cinco años de funcionamiento de forma tal de entender mejor el negocio y asegurarse que la rentabilidad será la apropiada. “La clave para invertir en estos negocios es conocer el sector, contar con información que permita proyectar la facturación de cada local, fundamental para definir dónde comprar e invertir. Con una adecuada estrategia, los márgenes de rentabilidad para el inversor pueden llegar al 7 por ciento con apalancamiento financiero. Pequeños y medianos inversores participan de un fondo de inversión con un objetivo de rentabilidad conservador, muy estable con inquilinos corporativos”, cuenta Hoberman.

Un modelo similar desarrolla la firma Inmsa Real Estate, un compañía de inversiones. Mariano Capellino, uno de los socios, explica que la firma va detrás de las oportunidades atractivas. A pesar de que a veces significa riesgos. “El sector retail ylos locales comerciales en España son una oportunidad. Seguimos el destress, propiedades o mercados que sufrieron crisis y dentro de esos mercado vamos detrás de los activos más castigados”, explica. Así, España por su crisis se mostró como una oportunidad. Se concentra principalmente en las zonas comerciales de Madrid y algunas calles principales de Alicante, Valencia, Málaga y Bilbao. “Nuestra estrategia es invertir en las segundas calles, muy transitadas, donde los rendimientos que se pueden conseguir están por encima del 7 por ciento, mientras que en las otras puede llegar al 5 por ciento”, detalla.

Para Capellino, invertir en inmuebles comerciales significa comprar debajo del valor de mercado. “Hoy se puede lograr rendimiento. Entre descuento en la compra, ingresos por renta, y la tasa de apreciación se puede tener rendimientos del 10 por ciento anual”, ejemplifica. La firma trabaja con inversores de alto patrimonio –donde por US$ 1 millón se puede convertir en dueño del activo– y también conforma fondos de inversión a través de brokers que dan acceso a medianos inversores, con desembolsos desde 50.000 euros. Capellino cuenta que tienen inversores de todo el mundo. Incluso, argentinos. “Generalmente familias, empresarios, CEOs de compañías internacionales que eligen invertir en inmuebles de forma activa. Está demostrado que comprar un inmueble pasivamente, solo equipara la inflación”, opina. Para aportar nuevas alternativas a los inversores, Capellino mira con interés mercados como Detroit, donde abrirá una nueva oficina se suma a la Miami, Madrid y Buenos Aires.