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Locales: la avenida Santa Fe, con altibajos
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La avenida Santa Fe es un clásico de siempre del mercado porteño comercial. El corredor en su intersección con la avenida Callao, Pueyrredón y Coronel Díaz, representan los tres focos más relevantes. Sin embargo, al igual que otros puntos de la Capital Federal se ve afectada por la caída de la economía. El sector donde más se evidenció el cimbronazo de la crisis económica fue el de Callao, con una creciente disponibilidad de locales en alquiler, en una zona que supo estar históricamente entre las más ocupadas de la ciudad de Buenos Aires.
"En general, hay mucha más movilidad de locales que en otras épocas pero en la avenida Santa Fe, todo está mucho más agravado. Hay una gran cantidad de comercios en alquiler algo que antes no se veía. En especial en la intersección con Callao, yendo para el centro existen locales vacíos que suelen estar ocupados. En el pasado cuando circulaba el rumor de algún caso que dejaría un local, había un montón de interesados dando vueltas para alquilarlo, algo que hoy no pasa", asegura Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales de Adrián Mercado.
A la hora de hablar de metros libres, hay que diferenciarla por áreas. "En términos de vacancia, por ejemplo en el tramo que va desde la avenida Pueyrredón hasta Cerrito, se registró un descenso durante el segundo trimestre del año ubicándose en 1,9 por ciento, mientras que en los primeros tres meses de 2018 rondaba el 2,9 por ciento. Pero esta disponibilidad se distribuye de manera dispar, porque el sector de Callao duplica la vacancia del área cercana al corredor Pueyrredón con un 3,6 y 1,5 por ciento, de disponibilidad de locales en alquiler respectivamente", analiza Guido Mosin, analista de research de Jones Lang LaSalle (JLL). Según el informe de esta consultora, la superficie rentable disponible en oferta sobre esta avenida fue de 2136 metros cuadrados en el segundo trimestre de este año, distribuidos en 12 locales comerciales. La superficie promedio de estos espacios fue de 178 metros cuadrados, compuestos por dos o más plantas. Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de Retail de Colliers agrega que "en términos generales, la velocidad de alquiler en estos corredores es alta, pero hay muchas variables que hacen que esto pueda ser diferente en cada caso. Por ejemplo, si un local es muy grande quizás tarde más en alquilarse que un local más chico", dice el broker.
En la época de mayor auge de Santa Fe y Callao, no había locales disponibles y para alquilar había espera. Hoy tiene un 6,6 por ciento de vacancia. Bajo ese escenario, la velocidad de alquiler se reduce y puede ser que algunos locales tarden más tiempo en ocuparse. Por el contrario, Santa Fe y Pueyrredón tiene una vacancia de solo el 2 por ciento. Es de esperar que ante una mejora del consumo e ingreso de nuevas marcas internacionales Santa Fe y Callao recupere valores locativos y reduzca vacancia", asegura.
Según un relevamiento de Colliers Intenational, durante el primer semestre de este año, hubo un incremento de la superficie de locales disponibles en los principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires. De acuerdo a los datos arrojados por el análisis, se encuentran ofrecidos 13.235 metros cuadrados, 6257 metros cuadrados más que en el segundo semestre de 2017–en el que se ofrecieron 6978 metros cuadrados– lo que indica un aumento del 89,67 por ciento. Santa Fe y Callao está entre los sectores más afectados, su participación dentro del total de la superficie ofrecida es del 17,41 por ciento, para el primer semestre de este año. Mientras que la zona de "Santa Fe y Pueyrredón" pasó de acaparar el 28,37 por ciento de la superficie ofrecida en el último semestre del año pasado, a tan solo 6,59 por ciento en el actual. Este último fue el único corredor que redujo su tasa de vacancia pasando de 3,55 al 2,04 por ciento con el que cuenta actualmente.
Los números tampoco favorecen al foco de Santa Fe y Callao en lo que se refiere a tasa de rotación. El único corredor que mostró un descenso en este rubro en los dos últimos semestres fue Santa Fe y Pueyrredón, el cual pasó de 13,71 en el segundo semestre de 2017 a 8,67 por ciento en el actual. Lo opuesto ocurre con Santa Fe y Callao, el cual, al igual que en el semestre precedente es el que mayor tasa de rotación alcanza: 16,37 por ciento versus 13,97 por ciento del periodo anterior.
En cuanto a valores, durante el primer semestre del año todos los corredores de la Capital Federal sufrieron una disminución en sus valores promedio de alquiler, según el análisis de Colliers. Los más afectados fueron la peatonal Florida y el foco de Santa Fe y Callao. El precio de este último está en promedio en los US$41,83 por metro cuadrados, valor que de compararse con el semestre previo, sufrió un descenso del 21,92 por ciento y con respecto al segundo semestre de 2016, un 30,40 por ciento.
En el análisis comparativo de Adrián Mercado, los valores de alquiler por metro cuadrado tomando el mes de mayo de este año, para Santa Fe y Callao, fue de US$68, y se mantuvo respecto al mismo período de 2017. Mientras que Santa Fe y Pueyrredón fue de US$58, dos puntos arriba en relación al mismo mes el año pasado; y en Santa Fe y Coronel Díaz, subió un punto el valor de alquiler a US$70 por metro cuadrado respecto mayo del año pasado.
La subida del dólar frenó todavía más las operaciones inmobiliarias de los locales en alquiler. "La verdad es que desde que disparó la moneda estadounidense se complicó el tema de cerrar contratos. Muchas de ellas se renegociaron y algunas hasta se cayeron", cuenta Giménez. Según el especialista, hay propietarios que no quieren ceder y otros que prefieren ganar menos y están buscando una relación duradera, a largo plazo. "Prefieren ceder pero tener asegurado el alquiler, tienen en cuenta la obra que se hace sobre el local y que sea un inquilino que paga puntualmente", enfatiza.
Para Mosin, el mercado del retail de la ciudad atraviesa un proceso de transición y adecuación a la situación económica, lo cual se manifiesta en la vacancia que puede observarse en sus locales. El corredor comercial de la avenida Santa Fe no escapa a esta coyuntura y para el analista de JLL hay un conjunto de factores que explican esta situación. "En primer lugar puede mencionarse el efecto de la devaluación sobre los alquileres. Al ser un eje con valores históricamente altos, el impacto del aumento del tipo de cambio produjo un crecimiento en los precios expresados en pesos en términos nominales de los alquileres muy difícil de afrontar para muchas empresas", aclara. Pero también incide el hecho de que este es un tramo comercial compuesto por locales de importantes superficies, por lo que la demanda se encuentra relativamente restringida a grandes compañías. "Esta característica que genera una absorción más lenta de los espacios vacantes, en comparación con otras arterias de la ciudad donde los espacios son más chicos y por ende más fáciles de ocupar", agreda Mosin. Asimismo, según el análisis de JLL, el sector Callao, a diferencia de otros corredores, no posee sobre su recorrido ningún centro comercial que funcione como ancla de consumidores, por lo que la afluencia de público en sus calles suele ser menor. Otra razón puede encontrarse en la composición de sus inquilinos porque al tratarse de un corredor caracterizado principalmente por la presencia del rubro Indumentaria –particularmente el sector Callao, donde el 60 por ciento de los locales pertenecen a marcas de ropa–, se encuentra muy expuesto a las dificultades económicas actuales. "Este rubro es uno de los que peor performance ha exhibido en los últimos años, a raíz de la caída del consumo, el aumento de las importaciones y los costos. Por eso muchas empresas han debido repensar sus negocios y una de las formas de hacerlo, incluye la posibilidad de abandonar sus espacios comerciales", enfatiza Mosin.
Indumentaria, a la cabeza
Es el rubro que predomina en todo el corredor: representa el 54 por ciento de la oferta según el relevamiento de JLL. Muy por encima de los demás rubros, que se distribuyen entre varios que incluye jugueterías, kioscos, librerías (9,5%); gastronomía (8,3%); servicios (7,1%); y hogar (6,4%). En indumentaria, el 42 por ciento de los locales pertenecen a ropa femenina, secundada por rubros como marroquinería y calzados con el 18 % y unisex con el 14 %. "La mayor parte de la oferta de SantaFe y Callao es de indumentaria; en Santa Fe y Coronel Díaz predominan las casas de electrodomésticos y en la zona de Pueyrredón no hay un rubro determinado. Los que están ganando espacio a lo largo del corredor son los locales boutique de comidas rápidas. Antes lo más fuerte era una cafetería o un restaurante", aclara Giménez.
Al proyectar cuáles podrían ser los rubros que ayuden a levantar la zona, Mosin es preciso: "al ser un corredor que atraviesa áreas de alto poder adquisitivo, entendemos que lo que necesita para mejorar sus indicadores actuales son inquilinos de gran calidad, tanto nacionales como internacionales. La avenida Santa Fe conserva aún un destacado atractivo comercial y se impone como un referente ineludible dentro del mercado de retail. Los rubros que mayor capacidad tienen para aprovechar esta característica y hacer uso de los espacios que actualmente se encuentran disponibles, son los de servicios, hogar, tecnología y las grandes marcas internacionales de Indumentaria".
