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Locales comerciales: claves para elegirlos bien
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Ganar visibilidad y posicionar marca y negocio, de manera de arrancar primero cuando todo mejore. Aun cuando los números del comercio revelan el contexto recesivo, algunas pequeñas señales ya hablan si no de recuperación, por lo menos de amesetamiento. En ese escenario están, también, los que aprovechan la oportunidad.
“No podemos decir que hay una recuperación del retail porque lo que había antes era una inexistencia total con propietarios sin cobrar renta durante muchos meses; lo que sí se evidencia es una vacancia elevada que hace que los locadores estén muy flexibles para negociar los precios”, comenta Domingo Esperanza, fundador y director de Newmark Knight Frank Argentina.
Casi en soledad y, por ende, ganando visibilidad, una casa de iluminación y una pinturería firmaron sus contratos de locación en las últimas semanas. “Prácticamente por el mismo dinero, dejaron sus locales en calles laterales y se pasaron a otros ubicados sobre avenidas”, comparte Diego Migliorisi, al frente de Migliorisi Propiedades, inmobiliaria con operaciones en Chacarita, Colegiales, Villa Crespo y Palermo.
“Se trata de locales que, tal vez, son más chicos de los que tenían, pero en el actual contexto y con el cambio ganaron visibilidad”, subraya el bróker, haciendo hincapié en los casos de rubros que, por cierto, están estrechamente relacionados con el hogar. Por el contrario, comenta Migliorisi, gastronomía, indumenaria y belleza fueron las categorías que más sufrieron y con los locales más grandes en relación al metraje.
En esa misma línea, Esperanza agrega: “Hay una vacancia histórica en los principales centros comerciales de avenidas importantes y calles, no así en los locales de proximidad que fueron bastantes beneficiados con las restricciones de circulación. Esto genera un movimiento de muchos inquilinos con oportunidad de alquilar espacios que en otros momentos no hubieran podido alquilar por las ventajas que encuentran ahora: están desocupados o están a un precio más accesibles con locadores más flexibles”.
Hay una vacancia histórica en los principales centros comerciales de avenidas importantes y calles, no así en los locales de proxidad que fueron bastante beneficiados con las restricciones de circulación.”
— Domingo Esperanza, fundador y director de Newmark Knight Frank
Jorge Gayoso, bróker de la División Locales de L. J. Ramos, comenta que la incipiente demanda está dada por supermercados de proximidad y farmacias, los rubros más activos en la demanda de locales de hasta 400 m². “Luego hay heladerías, dietéticas, fiambrerías, en búsqueda de locales de hasta 200 m², muy interesadas y con frecuentes consultas. Estamos viendo una demanda que es muy heterogénea, por ejemplo hay hasta un bar de tango en busca de un local comercial. Es muy tibia pero sostenida”, define.
La incipiente demanda está dada por supermercados de proximidad y farmacias, los rubros más activos en la demanda de locales de 400 m² . Heladerías, dietéticas, fiambrerías buscan locales de 200 m².”
— Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades
Las grandes oportunidades
Gayoso afirma que no se ven importantes relocaciones ni en Capital Federal ni en el conurbano bonaerense, “los que tienen una estructura para lidiar con los tiempos que corren, hoy pueden conseguir nuevas ubicaciones a valores que quizás pre pandemia no podían ni siquiera pensar... De todos modos, por ahora, es muy paulatino”.
En relación al presente, en L.J. Ramos confirman lo que cualquiera puede chequear con una mirada: ha aumentado la oferta. Pero, además, explican qué ocurre hoy entre locadores y locatarios al nivel comercial: se renegocian contratos y las nuevas adquisiciones han notado una baja en los cánones locativos.
“Se espera una recuperación, pero será muy lenta y en segmentos o rubros específicos. Han aumentado las consultas los últimos dos meses y se incrementan diariamente”, proyecta y detalla Gayoso. “La gente, tanto el propietario como el inquilino, se anima, buscan una voz experta y preguntan cuál es el rubro que predomina, a qué valores hay que publicar, o si es conveniente vender o comprar… Las consultas son muy variadas y veo un cambio de tendencia lenta pero constante”.
Se espera una recuperación, pero será muy lenta y en segmentos o rubros específicos. Han aumentado las consultas los últimos dos meses y se incrementan diariamente”
— Jorge Gayoso, bróker de la división Locales de L. J. Ramos
Desde Adrián Mercado, el titular de la división Locales, Christian Giménez, apunta que efectivamente las buenas ubicaciones acusaron el recibo de la crisis, pero, observa, así y todo tampoco hay una variada disponibilidad. “Salimos a relevar y la verdad es que los locales que están vacíos en los corredores comerciales más renombrados no son tantos como se dijo”, asegura.
Otra oportunidad es dejar de ser inquilino para ser dueño: “Algunos bancos que tienen exceso de pesos están buscando comprar los locales que alquilan y así se garantizan mantener la posición o mejorar su presencia en otros locales ahora disponibles”, asegura Esperanza.
Reconvertirse y apostar
El bróker menciona la reconversión, “muy presente en el rubro gastronómico”, como una de las claves de aquellos emprendimientos que sostuvieron el alquiler de su local, transformando el negocio. “Y en algunos casos, hasta lo ampliaron”, completa. “Hay cervecerías que incorporaron la comida y el delivery, y restaurantes que se transformaron en mercados o almacenes gourmet, llegando a clientes a los que antes no llegaban y que están facturando bien”, confirma.
También sobre la recuperación del rubro gastronómico hizo un análisis Domingo Esperanza con la particular conquista de las veredas: “el rubro gastronómico se va recuperando pero cuando comience a reactivarse le tránsito peatonal habrá que ver cómo se reacomoda el espacio público en las zonas más transitadas, como la calle Florida, por ejemplo, donde bares tradicionales como el Florida Garden avanzaron con sus mesas al aire libre. Al mismo tiempo, la zona de las calles Donado y Holmberg que tienen amplias veredas, locales que por mucho tiempo estuvieron disponibles ahora están siendo ocupados por esa ventaja”.
En cuanto a las razones que llevan a un comerciante a inaugurar un local hoy, con el consumo en caída, un empresario textil que acaba de realizar la apertura de un local de ropa al oeste del GBA lo explica de la siguiente manera: “Estamos haciendo un esfuerzo enorme, inclusive, resignando ganancias. La idea es que todo este esfuerzo, que toda esta inversión de sus frutos para, cuando la pandemia acabe, poder arrancar en pole position y, así, estar primeros”.
