Oficinas: las 5 claves para reinventarse y ser funcionales

Para las oficinas -como para otros rubros de la economía argentina- el comienzo del 2021 se había presentado como un escenario esperanzador. Los referentes del sector se ilusionaban con una leve mejoría que traería un esperado alivio. Pero el viento a favor duró poco tiempo y la pandemia, con la aparición de la segunda oleada, volvió a azotar con fuerza, agitando los fantasmas que se apoderaron de este mercado en 2020.

“El año pasado finalizó dando buenas señales. En el tercer trimestre se había comenzado a ver algo de reactivación. Durante los últimos tres meses de 2020 el mercado empezó a tomar cierta velocidad. Con esa misma impronta había empezado el nuevo año. El mercado corporativo pareció arrancar con la decisión firme de mostrar que está vivo. El movimiento estaba generado -en gran medida- por la necesidad de buscar menores metrajes; en otros casos, el motor de las búsquedas se apoyaba en nuevos layouts, capaces de ofrecer mayor seguridad sanitaria (acorde a las nuevas necesidades en estos tiempos donde manda la pandemia) y más eficiencia y funcionalidad laboral”, comenta Mariana Stange, titular de la firma inmobiliaria Mariana Stange Real Estate.

Los inmobiliarios consultados coinciden en que, en la actualidad, la mayor cantidad de las búsquedas se concentra en el segmento de oficinas que cuentan con superficies que oscilan los 300 y 600 metros cuadrados. “Gran parte de las demandas se encuentran enfocadas en inmuebles de oficinas de esas dimensiones, pero también es cierto que en estos momentos hay varias empresas que salen a la caza de superficies mayores. En este tiempo hemos realizado operaciones de más de 1000 metros cuadrados. La gran mayoría de las operaciones, y acorde a lo que sucede en otros momentos, son en alquiler”, agrega Stange.

En la actualidad, la modalidad de acuerdos son contratos en pesos que se regulan con ajustes semestrales. Una de las características de estos nuevos tiempos es que, por parte de la demanda, se están intentando cerrar acuerdos de largo plazo; es decir, a 60 meses (5 años). En estos casos lo más usual es arreglar tanto valores como ajustes para los primeros 36 meses. Y para los últimos dos años de contrato lo que se ofrece es revisar los montos de alquiler teniendo en cuenta la coyuntura económica-social imperante durante ese período. Lo cierto es que la actual incertidumbre impide acordar a largo plazo.

Los referentes del sector coinciden en que el mercado se encuentra activo. Y que en poco tiempo comenzarán a aparecer importantes jugadores realizando movimientos. “Estamos a la espera de que algunas de las grandes corporaciones se muevan. En este momento las compañías están trabajando-en su gran mayoría- en modalidad home office desde el inicio de la pandemia. Según estiman los directores de esas empresas, la vuelta a la modalidad presencial sería a partir de septiembre próximo. De ser así, el mercado experimentará durante el último trimestre del año un momento de gran movimiento, ya que necesariamente las empresas deberán enfrentarse a la decisión de redistribución de espacios y de nuevas logísticas para con el capital humano”, cuenta Fernando Novoa Uriarte, director de Newmark Argentina.

“Los que peinan canas” y -como suelen decir ellos mismos- “tienen el lomo curtido” afirman que en tiempos de crisis, o cuando la incertidumbre es la que domina el mercado, aparecen los jugadores fuertes. Éstos suelen ser desde grandes corporaciones hasta grupos de inversores que se encuentran apalancados por liquidez monetaria. Ellos son los que salen a rastrear el mercado en busca de oportunidades de negocios o de posicionamiento. En algunos casos -los menos, en la actualidad- se basan en su intuición: la mayoría de los que emprenden esta cacería lo hacen con el manual del buen inversor bajo el brazo. En este contexto, la nacion consultó a algunos de los referentes del sector para determinar cuáles son los cinco puntos que convierten la inversión en una oficina en un buen negocio.

Cuándo es una oportunidad

Los que conocen el negocio inmobiliario de las oficinas explican que las características son distintas si se habla de venta o de alquiler y que éstas, a su vez, varían en cada caso. “Hoy la mayoría de las empresas sale a buscar oficinas para alquilar. Tan sólo un 20 por ciento de las compañías busca adquirir activos. Los que lo hacen es porque tienen un excedente en pesos, y la compra de un inmueble es un buen recurso para convertir ese ahorro en dólares. Por otro lado, el concepto de oportunidad varía en cada caso particular. Éste depende a veces del rubro al que pertenece la firma. Por ejemplo, para una empresa que se dedica a la tecnología, una oportunidad es conseguir un inmueble de determinadas características en Parque Patricios, donde tendrá una condonación impositiva. Lo mismo sucedería en Palermo o Colegiales, si la empresa pertenece al sector audiovisual”, explica Novoa Uriarte. Y agrega: “Por la vacancia existente en la actualidad (16,7%, según el último informe de Newmark Argentina), provocada por el contexto pandémico que estamos viviendo, hay metros cuadrados disponibles en edificios de calidad que históricamente estaban siempre ocupados. Sin duda, eso para muchos se presenta también como una oportunidad. Esto va dando forma al “fly to quality”.

Pero más allá de las particularidades, existen cinco atributos que debe tener -en la actualidad- cualquier oficina para ser considerada hoy una oportunidad:

1. Cumplir con requisitos sanitarios. Las oficinas que cuentan con ventilación cruzada, luz natural y una planta que permite el armado de layouts flexibles y con el espacio necesario para poder cumplir con el distanciamiento social recomendado por las autoridades de salud, son una oportunidad. El equipamiento que el edificio posee para garantizar los cuidados tanto del personal como de los clientes y proveedor es clave y se recomienda para eso visitar el inmueble. “Cada vez más las empresas reparan en los edificios que cumplen con los protocolos de prevención Covid-19, que están equipados con controles de acceso biométricos o con controles de temperatura corporal o que tienen algún tipo de certificación Well Health-Safety Rating”, comenta Novoa Uriarte.

2. Localización. Si bien no hay una zona ideal -ya que depende en gran medida de las necesidades de cada empresa- los expertos coinciden en que la zona elegida debe ser segura, contar con accesos ágiles y cómodos. “Se destaca como positiva la presencia de bicisendas, y, si bien -por el momento- el transporte público está habilitado solo para personal esencial y es considerado uno de los mayores espacios de contagio, las empresas siguen privilegiando estar cerca de estaciones de colectivos, subtes y trenes”, explica Stange.

3. Espacio de aire libre. Aquellas oficinas que cuenten con terrazas, balcones o espacios al aire libre son preferidas. Si bien desde hace años se veía esta tendencia -sobre todo empujados por los criterios de neuroarquitectura que recomiendan contar con sitios verdes y espacios que inviten al bienestar- en este último tiempo se han alquilado edificios en block o casas acondicionadas para oficinas con importantes sectores al aire libre. Es inminente que las empresas comiencen a valorar estos espacios. “En no mucho tiempo este amenity se convertirá en una de las características que no podrán dejar de ofrecer los inmuebles de oficinas”, asegura Stange.

4. Listas para ocupar. Ciertamente estamos en un momento de alta vacancia. Muchas empresas migran a otros sitios de menor metraje u otra localización dejando sus actuales espacios prácticamente armados y listos para ocupar. Hoy existe, en casi todas las compañías inmobiliarias, una amplia cartera de oficinas totalmente amobladas, con artefactos de iluminación y cableadas. “Esta oportunidad, sin duda, reduce en gran medida el costo y el tiempo tanto de la mudanza como de la instalación de las empresas. Esto es muy aprovechado por pymes o startups”, comenta Novoa Uriarte. Y agrega: “Hace unos años, las compañías eran capaces de cambiar el mobiliario o la alfombra porque no se respetaba el color corporativo. En el escenario actual -donde se busca reducir al máximo los gastos- esto resulta casi inadmisible. En la mayoría de los casos, cuando una compañía encuentra un lugar en buenas condiciones y bien equipado, saca provecho de ello”.

Para Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, el estado de las oficinas, que requieren la menor inversión para su puesta en funcionamiento, son las que terminan mandando en el mercado. “Ésta es una condición que actualmente se valora mucho más que antes”.

5. Precio. Esta variable no podía quedar fuera de los cinco puntos más importantes. “Si una oficina cumple con los puntos anteriores y, además, se encuentra dentro de los márgenes que marca el mercado, muy posiblemente será alquilada dentro del primer trimestre de ofrecimiento”, explica Weiss. Los especialistas dan cuenta de que, dada la coyuntura de alta vacancia, la mayoría de los propietarios están abiertos a negociar los precios pedidos.

Nuevas condiciones

Según los brokers, cada vez son más las empresas que están demandando pisos bajos. Esta característica pareció surgir en los últimos tiempos y es uno de los efectos más concretos de la pandemia, junto con la demanda de los espacios abiertos. “La posibilidad de usar la escalera antes que el ascensor (sitio de gran contaminación y posible contagio) está siendo tenido muy en cuenta por las empresas. Y esto se pone de manifiesto en cada una de las búsquedas que nos demandan las compañías. Otro de los elementos que volvió a ser muy buscado son las oficinas con buen ratio de cocheras porque la situación va en detrimento del uso de transporte público, por lo cual se alienta el uso de vehículo particular”, dice Stange.

Tanto Novoa Uriarte como Tomás Marchand, gerente de operaciones de ADN Developers, sostienen que en el caso de los inmuebles en venta, la lista para considerar una oportunidad es mucho más acotada. “A la hora de comprar, las compañías buscan adquirir varios pisos, para lograr ser propietarios mayoritarios del edificio o adquirirlos en block. Éstas son las únicas dos posibilidades adecuadas para poder tener voz y voto sobre el futuro del inmueble. Y le da una gran autonomía tanto a la hora de hacer reformas o rejuvenecimientos de las estructuras funcionales o de las zonas”, comenta el ejecutivo de Newmark. Stange agrega: “Si hablamos de venta, los requisitos que no pueden faltar son localización, precio y vistas. Este último es uno de los plus más demandados. Hace un mes, por ejemplo, se nos contrató para comercializar en un corto plazo una oficina en Puerto Madero -por una necesidad puntual de su propietario-. La vendimos en una semana, pero ésta cumplía con los requisitos de precio, localización y requerimientos sanitarios actuales. Sin embargo, el ofrecimiento no fue masivo sino puntual a determinados clientes de nuestra cartera que podían ver y capitalizar dicha oportunidad”.

En el caso de las unidades a estrenar, Marchand sostiene que una característica muy demandada es que el desarrollo pueda entrar en la ley de blanqueo de capitales que permite sincerar dinero no declarado para comprar proyectos inmobiliarios con un avance de hasta el 50 por ciento.

El futuro

Los brokers son optimistas en cuanto al movimiento de la demanda. Ellos saben que durante los próximos meses el pulso del sector estará marcado por los estudios profesionales, por las pymes y por aquellas empresas que se encuentren a la caza de oportunidades. “El futuro, como una moneda, parece tenernos deparadas dos caras. Por un lado, están los emprendedores y los creativos. Ellos parecen no tener techo y -a pesar de la actual crisis sanitaria y económica que afronta nuestro país- continúan creando nuevos negocios que no sólo están dando vida a este mercado, sino que además están generando puestos de trabajo. La contracara está puesta en la llegada al país de nuevas firmas. Lamentablemente, nosotros no creemos que en el corto plazo esto suceda. Sin dudas, una situación semejante irá en detrimento de nuestro mercado”, concluye Stange.

Por Leandro Murciego

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