La tendencia general en la región de América del Sur muestra que el índice de vacancia da signos de recuperación y, excepto en Brasil, en países como Argentina, Perú, Colombia y Chile siguen construyendo nuevos proyectos
De acuerdo a los estudios de los especialistas del sector, el rubro de las oficinas premium en la región se encuentra debatiéndose entre la recuperación y la incertidumbre y tiene como común denominador a la alta tasa inflacionaria que castiga a la mayoría de los mercados. Por otro lado, dan cuenta de que en la mayoría de los países se percibe una desaceleración económica generalizada, con disminución de la actividad comercia, tal es el caso de Chile, Perú y Colombia.
Pero no todas son malas noticias. En medio de este panorama la tendencia promedio general en la región de América del Sur muestra que el índice de vacancia da signos de recuperación. Y que en la mayoría de los países se está logrando revertir su tendencia al alza, excepto en Chile.
Con la crisis de Covid-19 casi terminada, las empresas de esta parte del mundo volvieron a ocupar espacios. Con respecto a este nuevo año, se espera que este indicador continúe su desaceleración. “Estimamos que debido a una mayor estabilidad en la toma de decisiones por parte de las empresas, se notará una mejora en las condiciones que permitirá continuar con el retorno paulatino a los espacios de trabajo. Esto afectará positivamente, disminuyendo la vacancia”, comentó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
El mapa de la vacancia y la ocupación, país por país
Si se observa, caso por caso, podemos afirmar que Buenos Aires cerró 2022 con una vacancia del 14,5% en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual del -6,6%. Por su parte, los resultados positivos de absorción neta de Río de Janeiro en el semestre llevaron a una caída en la tasa de vacancia, que cerró en 30,92%, el valor más bajo desde comienzos de 2016.
En São Paulo, la alta absorción neta observada en el último trimestre del año llevó a una caída de la tasa de vacancia, que cerró en 20,81%, el valor más bajo desde fines de 2020. Ésta tendencia se observó en todas las regiones de la ciudad. En cuanto a Santiago, otro de los mercados importantes de la región, 2022 concluyó con una vacancia del 10,82%, es decir, una superficie disponible de 185.947 m2, un 23% más respecto al cierre de 2021. La variación interanual de la vacancia muestra una reducción significativa, en comparación con una variación interanual del 47% entre 2020 y 2021, lo que resultó en un aumento de la vacancia del 5,98% al 8,78%.
En Bogotá, las oficinas clase A cerraron el año con un 10% menos de espacios disponibles, en comparación con el mismo período 2021. Allí, el interés por oficinas está puesto en los inmuebles de alto estándar y con ubicaciones estratégicas.
El retorno progresivo a los espacios de trabajo en Lima a lo largo de este año generó una tendencia a la baja en el espacio disponible de oficinas. En este período, la tasa de vacancia cayó un 11,7% respecto del mismo período de 2021, cerrando en 20,1%, lo que muestra una recuperación sostenida del mercado.
A pesar del entorno económico incierto, la mayor parte de la región muestra una gran recuperación en cuanto a las ocupaciones de las oficinas clase A o corporativas. “Buenos Aires muestra una absorción neta positiva de 23.835 m² durante el último semestre, este es el primer período con un indicador positivo desde la crisis pandémica. El mercado de CBD clase A de Río de Janeiro cerró 2022 con una absorción neta de 29.218 m² registrada durante el segundo semestre. Este resultado se debió principalmente a la ocupación de empresas del sector financiero y del sector público en el centro. También en Brasil, el mercado de oficinas CBD clase A de São Paulo mostró una absorción neta positiva para el último semestre del año, de 47.298 m². Un dato importante, es que al cierre del año casi todos los mercados mostraron resultados positivos”, cuenta Wundes.
En Santiago, la absorción neta alcanzó un valor de 7240 m². Dos de los mejores registros, de esta categoría, se dieron en Bogotá y Lima, ambas ciudades mostraron resultados positivos en términos de ocupación. “Sin dudas, la absorción neta de Bogotá mostró que es uno de los mercados más saludables, cerrando el año con 28.978 m². Lima, en tanto, concluyó el último semestre también con una absorción neta positiva, resultando en 30.772 m², comportamiento que muestra un pronóstico alentador considerando que se vio un escenario similar a lo largo del primer semestre”, sostiene el último informe del mercado de oficinas premium de la región realizado por la firma Cushman & Wakefield.Precios
Sobre los precios pedidos de alquiler promedio, se puede percibir una tendencia general a la baja en casi todos los mercados de América del Sur. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que es cada vez mayor, por el momento. “El precio promedio total de alquiler de oficinas clase A en Buenos Aires fue de US$23,71/m², lo que pronunció la tendencia a la baja, con una variación de -4 %, con respecto al mismo período del año anterior”, dijo Wundes.
El precio de renta pedido de Río de Janeiro ha disminuido en la comparación interanual al cerrar 2022 con un valor de renta promedio de US$15,55/m². En São Paulo, el mercado clase A y A+ CBD registró una ligera baja y culminó el período en US$18,13/m².
En el caso de Santiago y Bogotá se observa que los precios de alquiler experimentaron una caída. En la ciudad colombiana ésta promedió el 21%. Aunque, por diferentes factores se estima que el valor comenzará a subir en los próximos meses. “Lima es la única ciudad de la región que se mantiene casi constante en el precio de renta en la comparativa con el mismo período del año anterior, cerrando en US$15,9/m²″, explica el informe.
En obra
En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 243.718 m². La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización fueron aplazadas.
Santiago cuenta con 171.840 m² en construcción, de los cuales 51.072 m² serán entregados en 2023. Esta área es similar a la entregada durante 2022, que sumó 47.910 m². En Bogotá, para el primer semestre de este año se espera completar el 26% del inventario que actualmente se encuentra en construcción. Por otro lado, es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que no tienen fecha de inicio de obra.
Lima cuenta actualmente con 67.960 m² en construcción, cuyas fechas de entrega aún son inciertas. Es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que tampoco tienen fecha de inicio de construcción confirmada. En el mercado carioca parece que los nuevos proyectos aún no tienen mucho lugar. Río de Janeiro, por ejemplo, no presenta nuevas entregas desde 2018, y según sostienen los especialistas no hay previsión de proyectos para los próximos períodos, lo que contribuirá a la reducción de la tasa de vacancia. Con 1,1 millón de m² construidos desde 2015, en São Paulo solamente se entregaron 6000 m² de nuevo inventario durante el último semestre de 2022, único período del año que presentó ingresos.
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