Los impuestos que se eliminan en la compra, venta y alquiler de propiedades con la ley de reforma laboral
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 192 incorpora dos reformas que elimina impuestos al mercado inmobiliario
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LA NACIONManuela Viñales
El pasado 27 de febrero de 2026, luego de 12 horas de tratamiento, el Senado aprobó las modificaciones realizadas en diputados sobre la Ley de Modernización Laboral. Hoy finalmente se publicó y promulgó la Ley.
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 192 incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quien tiene una propiedad en alquiler con destino casa habitación (vivienda) como para las personas humanas que venden un inmueble.
La ley entra con la publicación del Boletín Oficial, sin embargo el efecto de las reformas es a partir del 1 de enero de 2026. “Entonces, el beneficio es retroactivo", afirma el tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios.
Estas son las reformas que afectan a las propiedades
¿Qué impuestos regían hasta el momento?
Hasta julio de 2024, para quienes compraban una propiedad regía un doble esquema: el Impuesto a la Transferencia de inmuebles (ITI), para las propiedades adquiridas antes de 2018, que ya fue eliminado, y el Impuesto Cedular para las compradas después de esa fecha.
El impuesto que regía hasta antes de la publicación, y el que la nueva ley exime, es el Impuesto Cedular que gravaba con un 15% la ganancia obtenida en la venta del inmueble y en la transferencia de derechos sobre inmuebles por un lado, y por el otro, el impuesto a las Ganancias que debía pagar quien alquila un inmueble con destino casa habitación.
¿Qué cambiaría con la nueva iniciativa?
Esta nueva iniciativa no elimina el impuesto sino que lo exime, razón por la que en el futuro otro gobierno podría volver a instaurarlo derogando la exención.
Con estas medidas, el Gobierno busca “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
¿Quiénes se beneficiarán?
El caso de compraventa
Para el caso de la compraventa de inmuebles, anteriormente, una persona humana, no habitualista -que no es broker inmobiliario-, que adquiría una propiedad desde el 1 de enero de 2018, la vendía y sí tenía un resultado positivo por esa venta, debía tributar el impuesto a las ganancias del 15%, explica Domínguez.
En cambio, para las personas humanas que compran y venden inmuebles y su actividad es la inmobiliaria, en vez de tener el impuesto cedular, tienen que tributar Ganancias con una alícuota del 5% al 35%. En este caso, no se modifican los impuestos que deben pagar ya que son habitualistas. Lo mismo ocurre con el caso de las sociedades, donde la compraventa estaba gravada y continúa de esa forma.
Es importante resaltar el concepto de habitualidad, es decir una persona que realiza transacciones inmobiliarias de manera regular deberán continuar tributando el régimen general del impuesto, en cambio, si las realizan de manera ocasional estarán exentas.
Esta exención está sujeta a la reglamentación, que aún no se ha dictado.
El caso del alquiler
En lo que respecta a los alquileres que se cobran de inmuebles con destino casa habitación, antes tributaban ganancias. Con la nueva ley gozan de la exención del impuesto retroactiva, con efecto al 1 de enero de 2026, para personas humanas. Esto también aplica para personas jurídicas por los ejercicios fiscales iniciados a partir de esa misma fecha.
A diferencia de lo que ocurre con la compraventa, no importa si la persona es habitualista o no: “la exención en el alquiler rige para todos ya sea el que tiene muchos inmuebles y los alquila con destino vivienda como para el que alquila uno solo con ese destino”, agrega Domínguez.
El impuesto Cedular
Fue incorporado en la reforma tributaria de 2017 e implicaba, por ejemplo, que quien había comprado una propiedad a partir de enero del 2018 en US$100.000 y la vendía por U$200.000, tendía que pagar US$15.000. Ahora no tendrá que hacerlo. El cambio se suma a la eliminación que se había realizado del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que implicaba pagar el 1,5% la venta de propiedades adquiridas antes de 2018.
¿Qué efectos podría tener en el mercado inmobiliario?
Si bien las reformas tributarias que afectan al mercado inmobiliario pueden tener efectos positivos en el sector, el tiempo de espera que demandó el tratamiento de la ley dilató los cierres de las operaciones de compraventa por la incertidumbre que generan.
Entre las repercusiones favorables, se encuentra un aumento significativo de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Esta premisa es sostenida por el informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, que investiga el aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad en caso que se apruebe la exención del impuesto. En números, explican que una persona que tributa una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60% y uno que tributa una del 13%, del 17%.
La variación de la alícuota se explica por la escala: no es un porcentaje fijo, sino que existe una alícuota progresiva desde el 5% hasta el 35% aplicada sobre la ganancia neta y de acuerdo al monto.
En síntesis, con la aprobación de la reforma laboral y su entrada en vigencia la exención en las inversiones inmobiliarias, Domínguez explica, que “podría equipararse al tratamiento fiscal de títulos públicos” con “cero impuestos” lo que constituiría un incentivo importante para el sector.
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