Suba del dólar: el impacto en los costos de construcción y en el crédito hipotecario
La reciente suba del dólar generó movimientos en el sector de la construcción y en el mercado de los créditos hipotecarios
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LA NACIONCandela Contreras
Con un dólar que flota entre bandas (entre $1000 y $1400) y que en los últimos días prendió la luz de alerta entre los ahorristas al posicionarse muy cerca del techo, el mercado de la construcción y el inmobiliario también sintieron el impacto. La semana pasada, el dólar subió de $1295 a $1375 y, aunque en los últimos días comenzó a mostrar una leve baja (este miércoles abrió a $1350 en el Banco Nación), continúa lejos del piso.
En este contexto en el que diferentes industrias están evaluando remarcaciones en sus productos y servicios, el inmobiliario -un rubro históricamente medido en dólares en la Argentina- no se queda atrás del alza. La suba del dólar impacta de manera directa en el costo de construcción en dólares, ya que muchos materiales y servicios utilizados en la construcción se cotizan o están estrechamente vinculados al valor de la moneda estadounidense. Esto incluye materiales importados, así como también algunos insumos locales que dependen de componentes importados.
Es importante aclarar que el costo de construcción en la Argentina se duplicó en los últimos años, con especial énfasis en 2024: desde octubre de 2023 acumula un alza del 126%, una cifra que encendió las alarmas en el sector, sobre todo si se tiene en cuenta que el valor de venta del metro cuadrado en pozo subió solo un 23,82% en promedio, y el de propiedades usadas apenas un 9,15%.
Sin embargo, el comportamiento del dólar también puede jugar a favor. Cuando la divisa sube, el costo de construcción en dólares generalmente disminuye, o al menos, la subida en dólares de los materiales de construcción se modera. Esto se debe a que la mayoría de los materiales de construcción, especialmente aquellos importados, se cotizan en dólares o están indexados a la moneda estadounidense. Si el dólar aumenta, se necesitan menos dólares para comprar la misma cantidad de materiales que antes, lo que hace que construir sea menos costoso en términos de la moneda extranjera.
“Como todo sector parcialmente dolarizado, al depreciarse la moneda aumentan los costos en pesos, pero bajan en dólares. Si calculamos el costo del metro cuadrado en dólares en agosto, seguramente resulte más bajo que en junio”, explica a LA NACION Federico Machado, economista del Observatorio de Política para la Economía Nacional (OPEN).
Pero no todo es tan lineal. Según el economista, la volatilidad que genera la libre flotación dentro de bandas “afecta a la obra privada y genera mayores costos de cobertura”. “La Argentina aún está lejos de tener una moneda fuerte en otros países -como Brasil- como para que el sistema de bandas funcione. Si uno cree en la solidez del esquema, tiene sentido endeudarse en dólares e invertir en pesos cuando estamos cerca de la banda superior –como ahora–, y hacer lo contrario cuando se acerca al piso”, agrega.
Desde la visión de los desarrolladores, la suba del dólar puede representar una oportunidad, pero solo si no viene acompañada por un inmediato traslado a precios. “En la matemática pura, si sube el dólar y los precios en pesos no se ajustan al mismo ritmo, todo se abarata en dólares”, explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
“Lo que pasó en los últimos meses fue que los precios en dólares no subieron y la rentabilidad se destruyó. Con esta suba del dólar, si los costos en pesos no suben igual, puede haber una recuperación. Pero hoy eso no está sucediendo”, sostiene.
Tabakman aclara que si el salto del dólar se hubiera sostenido o acelerado, el impacto habría sido mayor. “Esta semana se calmó un poco. Si el tipo de cambio se mantiene, puede ser una buena noticia para la cuenta del desarrollador. Pero si se traslada rápido a inflación, esa oportunidad se esfuma. Por ahora, parece controlado”, dice.
Sobre esto concuerda Machado, “lo fundamental es que se sostenga la baja de la inflación, porque si se consolida bajarán las tasas de interés reales y tendremos un crecimiento del crédito que puede impactar muy positivamente en el sector”.
Según Issel Kiperszmid, director en Dypsa International, el impacto real en los costos de construcción en dólares fue moderado. “Probablemente haya habido una mejora de alrededor del 8% en términos de dólares, pero no por una caída de precios, sino porque el dólar subió más rápido que los costos en pesos. En muchos casos, los proveedores tienen costos en parte dolarizados, pero en este momento todavía no se vio una remarcación generalizada”, explica.
En realidad es más una recuperación de lo que pasó en el último tiempo con la suba de los costos, de algo que estaba muy alto.”
— Issel Kiperszmid
También advierte que la demanda de insumos se mantuvo relativamente estable y que los desarrolladores siguen con una actitud prudente. “La brecha entre costos en pesos y precios en dólares se sigue monitoreando de cerca. Hay una micro muy activa que no siempre responde de forma inmediata a los movimientos de la macro”, concluye.
El crédito hipotecario: afectado por la volatilidad cambiaria
Mientras el dólar se acercaba al techo de la banda, otro efecto colateral comenzó a sentirse con fuerza en el mercado: el freno a los créditos hipotecarios. Las recientes decisiones del BCRA, como la suba de encajes a los bancos, generaron una menor liquidez en el sistema financiero, lo que lleva a una mayor suba de tasas y a una mayor prudencia en la concesión de préstamos, ya que disminuye la cantidad de dinero en circulación.
Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.
Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA), de manera de moderar el acceso.
“Esto impacta especialmente a los compradores que iban a financiarse. Con tasas de interés de los bancos que ya superan el 10%, es muy difícil que una familia pueda afrontar una cuota. Y los bancos, además, están más restrictivos”, señala Kipersmid.
El impacto de la suba del dólar no es tan visible para los compradores que ya tienen dólares y buscan propiedades terminadas, ya que en ese segmento las operaciones se pactan en la misma moneda. Sin embargo, para quienes dependen del crédito o estaban por iniciar una operación en pesos, el efecto sí es significativo. “Hoy los que tienen dólares siguen comprando, pero quienes necesitaban financiarse están en pausa”, agrega Kipersmid.
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