La avenida Córdoba promete aumentar su oferta residencial

Sin prisa pero sin pausa, se reconvierten las cuadras de la avenida Córdoba reconocida como el foco comercial de outlets de indumentaria en plena década de los noventa. El dato es que el tradicional corredor del barrio de Villa Crespo aumenta la oferta de departamentos en el tramo que va desde Medrano hasta la avenida Juan B. Justo. Para quién busca ropa a buen precio tal vez la avenida Córdoba ya no sea la primera opción, pero sí para quien necesita un departamento bien ubicado y con buena conectividad.

La metamorfosis que atraviesa uno de los principales corredores de la ciudad de Buenos Aires prueba que la demanda empuja a la "residencialización" de la arteria. Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers, la desarrolladora que levanta Dome Soho, es uno de los que se animó a apostar por la zona. Se trata de un emprendimiento situado entre los barrios de Villa Crespo y Palermo, sobre la avenida Córdoba al 4300. "A los desarrolladores les seduce la posibilidad de construir en altura que permite Córdoba, además del potencial de revalorización", explica el desarrollador que comercializa el metro cuadrado de los pisos de su proyecto a US$2500 y estima que una vez concluida, en 2020, ese valor no debería bajar de los US$3500 por metro cuadrado. "Es un emprendimiento ideal para un público joven, dispuesto a resignar ubicaciones más conservadoras como por ejemplo Palermo por zonas de mayor potencial", define Stoler. "Los desarrolladores sabíamos lo que tarde o temprano iba a suceder con este tramo de Córdoba, como ocurrió en su momento con Santa Fe y Rivadavia. Por eso muchos compraron, y aún están adquiriendo tierras que se consiguen a valores de locales, pero con el potencial de construcción en altura. Era una cuestión de tiempo hasta que estas cuadras se transformaran en residenciales; sobre todo ahora con el nuevo Código, que da más facilidad de construcción", sostiene, aludiendo a la zona de los outlets de indumentaria, afectada además por la crisis del consumo.

Así y todo, de acuerdo con el titular de ADN, el sector comercial no va a desaparecer por la llegada de la propuesta residencial. "Los outlets se mudan a Villa Crespo, pero los locales no se esfuman", analiza. "Por el contrario, están surgiendo nuevas propuestas como farmacias, locales gastronómicos, restaurantes y cervecerías que, con servicios, apuntan a los habitantes del barrio y que, adicionalmente, ya no cierran a las 20 generando una zona oscura si no que extienden la actividad", describe el responsable del proyecto que, además de unidades de uno a cuatro ambientes, cuenta con locales.

Para Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, desarrolladora y comercializadora que actualmente posee un terreno en venta de 384 metros cuadrados en Córdoba entre Uriarte y Thames, una zona en la que la incidencia de la tierra se estima en U$S750 por el metro cuadrado, el interés de la demanda incrementará aún más el interés por los lotes ubicados en el tramo que va desde la calle Serrano hasta Borges. "El predio que tenemos en oferta está en una cuadra de mucha expansión con construcciones, no sólo al lado sino también en los corredores linderos", adelanta y agrega que el foco comercial que se desarrollaba desde Julián Álvarez hasta Borges perdió adeptos por los valores de los alquileres, razón por la que los comerciantes abandonaron Córdoba y se volcaron algunas cuadras hacia adentro, desde Castillo hasta Velazco, principalmente. "Eso llevó a ciertos locales de la avenida a resignar valor locativo", puntualiza Cohen Imach. "Por otro lado, se incrementó el interés sobre las propiedades aptas para desarrollos de tipo residencial", agrega haciendo referencia al comportamiento del mercado.

De acuerdo con los cálculos del titular de Step, cualquier desarrollo futuro en estas cuadras tendrá un valor piso de US$2800 el metro cuadrado "y en algunos casos podrá llegar hasta los US$4000 el metro cuadrado dependiendo de las características del proyecto". Asimismo, señala la eliminación del puente de las avenidas Juan B. Justo y las obras del viaducto como un factor clave de esta reconversión que posibilita hablar de la nueva avenida Córdoba. De hecho, un informe realizado por Mercado Libre detalla que la demanda de propiedades en barrios como Chacarita, Villa Crespo y Palermo, es decir, aledaños a la zona de la demolición del puente de Juan B. Justo aumentó más del 80 por ciento respecto al año pasado. Comparando diciembre 2017 y enero 2018 versus diciembre 2018 y enero 2019, los resultados señalaron que Chacarita creció 141 por ciento (contra 63 por ciento del período anterior), Palermo 84 por ciento (versus 47 por ciento) y Villa Crespo, 83 por ciento, más del doble del 42 por ciento de diciembre 2017 y enero 2018. Otro dato interesante es que Villa Crespo y Palermo crecieron menos que el promedio de todos los barrios a diferencia de lo que sucedió en enero de 2019. Respecto a la oferta, el informe de Mercado Libre Inmuebles demuestra que dentro de la zona del Puente Juan B Justo, Chacarita y Palermo son los barrios que, desde diciembre 2018 a enero 2019, obtuvieron mayor crecimiento en la cantidad de propiedades publicadas, con un aumento del 8 y 4 por ciento respectivamente.

Aunque la obra comenzó su construcción en abril de 2017, recién en octubre pasado se disparó el interés por el área. "Si bien la gente sabía que se había anunciado esta obra tan importante, en cierta forma desconfiaba que se fuese a hacer por su envergadura. Cuando realmente empezó, y vieron las grúas, que arrancó con mucha fuerza, tanto los desarrolladores como arquitectos dijeron ‘este barrio va a ser nuevo’. Cerca de las avenidas Córdoba, Corrientes y Dorrego vinieron un aluvión de inversiones", relata Diego Migliorisi, al frente de la inmobiliaria que lleva su apellido. Según el broker desde octubre de 2017 los precios aumentaron en la zona del viaducto San Martín en promedio 25 por ciento. Si el metro cuadrado hasta entonces cotizaba a US$1600 ahora no se consigue por menos de US$2200.

La obra, afirma, completará el proceso de apuntalamiento de la zona y hasta arriesga que podría transformarse en un barrio completamente nuevo. "Casas viejas, tomadas y galpones se van a transformar en oficinas, viviendas y locales comerciales. Se abrirán muchísimas calles hoy interrumpidas", analiza.

Así las cosas, las construcciones muestran que desde Julián Álvarez hasta Thames hay un emprendimiento por cuadra y de alguna manera es hacia esa dirección donde se dirige el crecimiento natural de Palermo. Migliorisi, que entre sus locales tiene uno situado al 3400 de Córdoba, apunta que el aumento de la oferta residencial de la avenida también se produce en el área que va desde Pueyrredón hasta Gascón, donde comienza el área comercial de los outlets.

Más apuestas

Migliorisi profundiza que de Pueyrredón hasta Mario Bravo hay una gran consolidación, "a punto tal que los valores de Barrio Norte con Abasto, que antes tenían un 40 por ciento de diferencia, tienden a la equiparación". Y también menciona las novedades en materia de legislación que hoy encuadran las posibilidades del desarrollador, resaltando que Córdoba se adecua a los requerimientos del nuevo código y a las necesidades del negocio. "Creemos que es más que un corredor; es una zona residencial premium, que se extiende desde la calle Jean Jaurés hacia el barrio de Palermo. Córdoba es una de las arterias principales de la ciudad y actualmente exhibe proyectos desde el Bajo y hasta Chacarita. Era hora de que empezara a crecer y cambiar", afirman Elías Iskandarani y Uriel Soae, socios y dueños de SKY Desarrollos, empresa con más de un emprendimiento en el corredor que cruza los barrios de Abasto, Villa Crespo, Palermo y Chacarita. Los desarrolladores admiten que han decidido "apostar fuerte" en la avenida. Y mencionan distintas iniciativas: SKY Córdoba 2955, entre Anchorena y Laprida, con tipologías, desde 50 hasta los 150 metros cuadrados y SKY Córdoba 3051, entre Agüero y Laprida, semipisos de tres dormitorios con dependencia de 120 a 140 metros cuadrados, además de SKY Anchorena, con entrada a metros de la avenida.

"Los valores varían de acuerdo con la ubicación precisa. Para nosotros, la plaza Monseñor Miguel de Andrea, ubicada entre las calles Jean Jaures, Paraguay, Anchorena y Córdoba es destacable, por ello, los valores serán más elevados en dicha zona en comparación con otros proyectos, algunas cuadras más alejados", explican revelando su lógica de precios. A manera orientativa, en la empresa informan que arrancan en los US$3000 por metro cuadrado, con diferentes formas de financiación tal como el esquema más clásico: adelanto en dólares y 30 cuotas en pesos ajustables por la CAC.

Consultados por el perfil del comprador, Iskandarani y Soae responden que, mayormente, se trata de familias que están creciendo. ¿Las tipologías? Desde departamentos con cinco dormitorios y dependencias, hasta unidades con un dormitorio, con gran luminosidad y amplios espacios interiores. "Se trata de edificios premium, con amenities que incluyen piscina, sala de masajes, gimnasio, espacio de parrillas y kids club, entre los más destacados", enumeran.

Una de las ventajas de la zona es que aún existe tierra disponible "con una incidencia tradicional". Además en sintonía con el avance del desarrollo residencial, los constructores, reconocen un gran movimiento que se profundizará a futuro y que también contempla servicios y oferta comercial.